«К осени будут уже реальные результаты нашей деятельности: введение новых объектов недвижимости и их реализация по справедливой цене для потребителей», - пообещал глава Фонда недвижимости Госман Амрин.
«К осени будут уже реальные результаты нашей деятельности: введение новых объектов недвижимости и их реализация по справедливой цене для потребителей», - пообещал глава Фонда недвижимости Госман Амрин. «Первые результаты» - это введение в эксплуатацию выкупаемых фондом объектов недвижимости. Что касается запуска механизма аренды жилья, то для этого помимо достройки зданий нужны еще и законодательные поправки.
Напомним, что Фонд недвижимости уже подписал 78 соглашений о финансировании строительства 66 незаконченных объектов в Астане и 12 – в Алматы. Это позволит решить проблемы около 13 тысяч дольщиков, которые ранее вложились в эту недвижимость. А из непроданных в этих домах квартир решено сформировать будущий первичный арендный жилищный пул. И хотя условия получения жилья в аренду у Фонда недвижимости еще будут оттачиваться, Госман Амрин озвучил некоторые их принципиальные моменты.
Первый из них – аренда жилья у фонда будет существенно ниже сложившейся сейчас на рынке. Так, по сведениям главы «Самрук-Казына» Кайрата Келимбетова, аренда трехкомнатной квартиры в центре Астаны сейчас обходится арендаторам в 225 тысяч тенге в месяц, а в центре Алматы – от 300 до 450 тысяч.
Предварительные же «аппетиты» государственного фонда недвижимости, по оценке его главы, не простираются далее 56 тысяч тенге в месяц за аренду двухкомнатной квартиры площадью 60 квадратов в новостройке эконом-класса. Понятно, что аренда будет колебаться в зависимости от квадратуры, месторасположения жилища и его класса. Но при этом существенно, что руководство «Самрук-Казына», похоже, уже окончательно определилось с верхним потолком аренды (не более 1200 тенге за квадрат). И этот верхний потолок в той же «60-квадратной» квартире в 2,5 раза ниже существующих цен на рынке (72 тысячи тенге против упомянутых «минимальных» 180 тысяч по курсу 120 тенге за доллар).
Понятно, что эта музыка не будет вечной, и рано или поздно ставки по аренде фонду поднимать придется. Хотя бы потому, что инфляция в наших макроэкономических прогнозах место дефляции уступить не спешит. Об этом говорил и Госман Амрин. По его словам, существующий в области аренды жилья международный опыт говорит о том, что государство должно законодательно закладывать определенный ценовой коридор, по которому арендные платежи могут расти в течение года. В связи с этим готовится пакет предложений по внесению изменений в систему управления арендным жильем. Он и предполагает регулирование уровня арендных платежей. Но если Фонду недвижимости удастся хотя бы выйти в конце этого-в начале следующего года с упомянутыми ценами на рынок, то не исключено, что расценки упадут и у частников.
Хотя и не факт, что новый фонд сразу станет доминантом – регулятором цен на рынке арендного жилья. На первых порах у него для этого просто может не хватить веса. Ведь если говорить о тех 78 зданиях в Астане и Алматы, которые составят основу жилищной площади фонда, то в них чуть более 15 тысяч квартир, и у 13 тысяч из них уже есть хозяева-дольщики. Таким образом, на долю Фонда недвижимости приходится чуть больше двух тысяч квартир, большинство из которых, в свою очередь, приходится на Астану. И если в столице этого количества может оказаться достаточно, чтобы хоть немножко сбить цены на рынке, то в Алматы, скорее всего, частники весомого конкурента не получат. Но, в конце концов, эти две тысячи квартир – только первый задел, и в дальнейшем, по мере обрастания новыми площадями, Фонд недвижимости вполне может стать довлеющим игроком на рынке.
При этом не стоит сразу обвинять государство во вмешательстве в конкурентный рынок. Во-первых, когда субъекты любого рынка начинают устанавливать умопомрачительные и неадекватные цены на свои услуги, вмешательство государства является абсолютным благом для потребителя. А, во-вторых, руководство «Самрук-Казыны» еще раз подтвердило свое ранее декларированное намерение искать для Фонда недвижимости стратегического инвестора. То есть частично или полностью передать его в частные руки. Попутно отметим, что Кайрат Келимбетов также подтвердил намерение «Самрук-Казыны» вывести Фонд недвижимости на первичное размещение своих акций на фондовом рынке, правда, обозначив сроки IPO расплывчато: «…в дальнейшем».
И другой принципиальный момент. Планируется, что аренда жилья у «Самрук-Казына» станет чем-то вроде «социальной» ипотеки. То есть добросовестные арендаторы, которые вовремя платят за жилье, через пятнадцать лет после первого арендного платежа станут полноценными обладателями арендуемых площадей. Фактически это тот же ипотечный механизм, только без первоначального взноса и без мороки банковской бюрократией. Да и ежемесячные платежи выходят гораздо меньшими, чем существующие ныне по ипотеке.
К слову, отношения Фонда недвижимости с недобросовестными арендаторами также предстоит законодательно урегулировать до запуска механизма аренды. По словам Госмана Амрина, сегодня по действующему законодательству человека, который не платит аренду, можно заставить платить только по решению суда. А это процедура долгая. И поэтому сейчас готовится новая поправка в законодательство, согласно которой потенциальный арендатор должен открыть депозит, который обеспечит его финансовую ответственность перед арендодателем. При этом речь идет не только о страховке от неплатежей по аренде, но и о возмещении возможно нанесенного непоправимого ущерба арендуемому жилью. Кстати, руководство «Самрук-Казына» намерено сразу же обезопаситься от спекуляций с арендным жильем: даже если арендатор погасит общую арендную плату до истечения 15 лет, продать это жилье он сможет только через три года после пятнадцатилетнего срока.
Третий принципиальный момент – на арендное жилье смогут претендовать граждане с совокупным семейным доходом не ниже 50 тысяч тенге и не выше 250 тысяч тенге. Логика проста: первые не смогут оплачивать аренду, а вторые в состоянии оплачивать банковскую ипотеку и не должны занимать место тех, кто банковские программы не потянет. И естественно, что претендовать на аренду смогут только те, у кого нет другой недвижимости. Глава фонда пообещал, что правила реализации арендного жилья и последующего выкупа будут опубликованы буквально через полтора-два месяца.
02.06.2009
Дмитрий Покидаев, www.izvestia.kz