Августовская ситуация на финансовом рынке Казахстана показала, что и наша республика не стоит в стороне от глобальных процессов. С временным лагом в полгода импульс доходит и до наших рынков, и пока, хотя и косвенно, но все-таки пребольно, бьет игроков. Но если ситуация с банковской ликвидностью (что расценивается как ипотечный рикошет) и дефицитом валютной наличности (итоги паники и слухов) более или менее выровнялась, то все, что связано с ипотечным кредитованием, продолжает и волновать, и напрягать.
Кто-то из зло остроумных аналитиков назвал ипотечный кризис в США эпидемией «птичьего гриппа» в финансовом мире: неизвестно, где и как аукнется, как защищаться и чем лечить, если заразился. Причем и дата «инфицирования» системы установлена неточно: одни диагностировали ипотечное «недомогание» еще в 2006 году, когда начал нарастать ком невозвратов жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками. Другие узрели первые симптомы весной текущего года, когда крупнейшая ипотечная компания США «New Century Financial Corporation» ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. Сегодня же, по оценкам некоторых экспертов, проблемы могут ощутить свыше двух миллионов семей в США. А их общие потери, вероятно, приблизятся к 170 миллиардам долларов. Центробанк Европы, ФРС США, Банк Англии уже раскошелились на многомиллиардные ссуды банкам.
И конца-края этому не видно. Тем более что прогнозы оптимизмом не отличаются. Такой авторитетный финансист, как Алан Гринспен, бывший глава Федеральной резервной системы США, сравнил (если верить цитируемой «The Wall Street Journal») параметры разразившегося финансового кризиса с характерными чертами ситуаций 1987 и 1998 годов и даже с симптомами обвала спроса на земельные участки в 1837 году и паники в банковской системе 1907 года.
Августовская ситуация на финансовом рынке Казахстана показала, что и наша республика не стоит в стороне от глобальных процессов. С временным лагом в полгода импульс доходит и до наших рынков, и пока, хотя и косвенно, но все-таки пребольно, бьет игроков. Но если ситуация с банковской ликвидностью (что расценивается как ипотечный рикошет) и дефицитом валютной наличности (итоги паники и слухов) более или менее выровнялась, то все, что связано с ипотечным кредитованием, продолжает и волновать, и напрягать. Сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости можно охарактеризовать как тревожно-выжидательную позицию и продавцов, и покупателей, и, что очень нервирует рынок, банков, пересмотревших условия выдачи ипотечных кредитов. Это вполне объяснимо: основными характеристиками проблемных кредитов subprime в США были их дороговизна и высокая рискованность. Но в условиях, когда шел устойчивый рост заработной платы заемщиков и стоимости домов, степень риска банков нивелировалась высокой ликвидностью недвижимости. Когда же число просроченных платежей превысило критическую массу и явление приобрело системный характер, повышение стоимости ипотеки и падение стоимости жилья довершили картину кризиса.
Стечение этих факторов — неспособность погашать ипотечные кредиты при снижении стоимости залогового жилья — может привести к сдуванию пузыря недвижимости и в Казахстане. Об этом не раз предупреждали и сами банкиры, и эксперты. Ограничительные меры предпринимало и АФН. Но к началу осени ситуация не прояснилась до конца. Эксперты боятся тронуть даже маленький «камешек» в выстроенной «стене общественной эйфории» по поводу доступности жилья, дабы не сорвать лавину паники. Такая осторожность объяснима. И напоминает движения сапера, наступившего на мину замедленного действия.
Хотя безусловная ясность, понимание процессов и механизмов формирования кредитов на казахстанском рынке недвижимости сохраняется относительно сектора жилстройсбережений. Системы кредитования жилья, которая по своему определению и принципам деятельности еще на старте сводит к минимуму базовые риски, характерные ипотеке. Если не сказать «исключает». И более чем пятидесятилетний мировой опыт системы жилстройсбережений доказывает ее жизнеспособность и устойчивость. Во-первых, уже тем, что система ориентирована на реальные условия.
Итак, один из рисков ипотечного кредитования — низкая платежеспособность заемщика. Зачастую люди берут кредит, действуя по принципу: главное ввязаться, а там «война план покажет». Такая тактика допустима в периоды высокого экономического роста, когда зарплаты растут адекватно росту стоимости недвижимости. Причем в краткосрочной перспективе. Но этой прямо пропорциональной зависимости не наблюдалось на нашем рынке изначально. И даже упрощенный расчет показывает высокую вероятность дефолта заемщика, переоценившего свои финансовые — настоящие и потенциальные — возможности. К примеру, жилье стоит 220 тысяч долларов. Средний суммарный заработок семьи — тысяча долларов. И если был сделан первоначальный 10-процентный взнос, то для того, чтобы погасить остаток (даже без процентов), оплачивая тысячу долларов в месяц (все, что заработано), понадобится почти 200 месяцев. Конечно, семья имеет перспективы повышения ее благосостояния. Однако этот потенциал роста доходов неадекватен рискам. Хотя бы потому, что, не видя динамики платежей, кредитной истории, банк изначально не может оценить возможности клиента. Поэтому не случайно эксперты в один голос говорят, что ипотека — замечательный рыночный продукт — рассчитана на обеспеченных людей.
И это не приговор для людей, имеющих невысокие, но стабильные доходы. Поэтому важно помнить, что в стране уже сложилась многоуровневая система решения квартирного вопроса — с учетом возможностей всех слоев населения. Людям с устойчивым семейным бюджетом менее тысячи долларов (в эквиваленте) рекомендована система жилстройсбережений.
Она, изначально ориентированная на средний класс, учит правильно оценивать свои возможности и своевременно отвечать по своим обязательствам. И эта способность и дисциплинированность очень хорошо проверяются на стадии накопления. Понятно, что для накопления требуемой суммы необходимо время: при классической схеме кредитования 50 х 50 человек накапливает сумму, равную будущему займу. И здесь речь идет о периоде от трех до 15 лет. Но система так построена, что позволяет корректировать соглашение о жилстройсбережениях. То есть договорную сумму можно изменить по взаимному соглашению в сторону повышения или понижения в зависимости от сложившейся ситуации. После принятия изменений в закон о жилстройсбережениях система стала еще более гибкой в вопросах накопления: отменено понятие графика накопления, и человек может сам определять, как, когда и какими долями ему вносить платежи, чтобы ускорить получение кредита.
При этом, учитывая, что система предлагает кредиты по самым низким в стране ставкам: стоимость обслуживания в Жилстройсбербанке, если сравнивать с реальными эффективными ставками банков, практически вдвое ниже ставок, действующих на рынке. То есть обслуживание кредита в сравнении с ипотекой обходится терпеливому заемщику значительно дешевле, проще для бюджета семьи, чем у получателя ипотеки. А значит, и рисков у заемщика Жилстройсбербанка меньше: во-первых, при прочих равных условиях сумма долга меньше, во-вторых, обслуживание дешевле. И вероятность дефолта заемщика Жилстройсбербанка меньше. Соответственно, риск ниже практически вдвое: ответственность-то разделена между банком и клиентом поровну. При этом третьей стороной (а не пассивным наблюдателем) договора является и государство, заинтересованное в том, чтобы люди смогли решить свои жилищные проблемы.
Ибо государство, стимулируя ответственность потенциального заемщика системы жилстройсбережений, поддерживает его: во-первых, выплатой госпремии, во-вторых, гарантируя его сбережения в накопительной фазе, в-третьих, налоговыми послаблениями. Жилстройсбербанк своей первостепенной задачей не ставит получение коммерческой прибыли, все его услуги в первую очередь ориентированы на потребности клиента. И все это вместе взятое является дополнительной гарантией устойчивости системы жилстройсбережений.
Есть и один важный психологический момент. Решая свой квартирный вопрос, человек фактически сразу вносит за жилье собственными средствами половину суммы. А со своими, заработанными деньгами люди всегда обращаются ответственнее, осмотрительнее, чем с заемными.
То есть и система в целом, и клиент Жилстройсбербанка, и сам банк имеют своего рода трехуровневую пересекающуюся систему «ремней безопасности», которая балансирует интересы и возможности всех участников системы. Поэтому и в нынешней ситуации Жилстройсбербанк ни на час не останавливал свою работу, не пересматривал ставки и не сталкивался с вопросами досрочного прекращения договоров и закрытия депозитов. За минувший август численность клиентов банка значительно выросла, в настоящее время он обслуживает свыше 50 тысяч договоров и выдал промежуточных и жилищных займов на общую сумму свыше шести миллиардов тенге. Клиенты Жилстройсбербанка уверены в прочности, устойчивости и долговечности системы, незыблемости взятых обязательств и выполнимости поставленных задач. И это самый надежный фундамент.
20.09.2007
Алла ДЕМЕНТЬЕВА, www.kazpravda.kz