Из века в век вопрос о земле периодически встает слишком остро, и решение его нередко приводит к противостоянию народа и власти, земельным бунтам и революциям. Чаще всего эти неприятности возникают из-за того, что тот, у кого нет земли, пытается отнять ее у того, кто ею владеет.
Споры по отчуждению частной собственности не утихли и после принятия поправок к закону о земле
Из века в век вопрос о земле периодически встает слишком остро, и решение его нередко приводит к противостоянию народа и власти, земельным бунтам и революциям. Чаще всего эти неприятности возникают из-за того, что тот, у кого нет земли, пытается отнять ее у того, кто ею владеет. Ценность даже пяди необходимого жизненного пространства неоспорима, так как большинство войн на земле происходило в основном из-за земельных претензий. Защита земли от нападок со стороны – основная задача любого демократического общества. И наше общество не исключение, хотя в последнее время данный аспект государственных гарантий в отношении земель, находящихся в частной собственности у граждан Казахстана, все чаще подвергается нападкам.
Долгожданные поправки о порядке изъятия земель под госнужды так и не поставили желанной точки в спорах между владельцами земельных участков и компаниями-застройщиками.
На участках, выделенных акиматами под застройку, продолжается изъятие земель теми же методами и способами, что и до принятия соответствующих поправок. Изучив суть изменений в законодательстве, юристы застройщиков и компаний, осуществляющих снос, произнося магическую фразу «закон обратной силы не имеет», продолжают творить беззаконие. Правда, о какой обратной силе закона они говорят – непонятно, потому что еще до принятия соответствующих поправок Конституционный совет признал действия по изъятию земель под застройку коммерческой недвижимостью противоречащими Конституции. Поэтому никакой обратной силы у нынешнего закона нет и быть не может.
Получается, что волей заинтересованных лиц закон просто не имеет силы, а магическое слово «обратной» юристы вплетают для красного словца. Однако благодаря лишь этому слову строительные компании совместно с компаниями, осуществляющими снос, продолжают подавать иски в суды, ссылаясь на никогда не существовавшие нормы. Кроме того, несмотря на указание президента, людей продолжают выселять из отнятых квартир, предоставляя взамен не причитающуюся жилплощадь, а сумму денег, взятую зачастую с потолка, которой недостаточно для покупки жилья даже за пределами города. Людей попросту вышвыривают на улицу.
Ситуация полна парадоксов
С одной стороны, застройщикам дано право реализовывать вновь построенное жилье по рыночной стоимости, которая недоступна большинству людей, желающих решить свои жилищные проблемы, с другой стороны, собственники лишены права продавать свою землю по рыночным ценам. А все потому, что рынка земли в Алматы, равно как и в большинстве больших городов, просто не существует из-за отсутствия свободных земель. Об этом заявляют как акиматы, так и оценщики, которым приходится изобретать новые методы оценки, но почему-то лишь в пользу застройщиков.
О каком свободном рынке можно говорить, когда этот рынок свободен лишь в одностороннем порядке? Каждый житель Казахстана прекрасно понимает, что цены на недвижимость в нашей стране превысили все разумные пределы. Однако сделать этот рынок цивилизованным пока никто не спешит.
На рынке земли сегодня отчетливо прослеживается ценовой сговор между застройщиками, компанией-оператором и оценщиками. Этому сговору потворствуют суды. Землю выкупают по цене 70–80 условных единиц за квадратный метр, хотя, по логике, земля под строительство многоэтажных домов должна стоить, как минимум, в разы дороже стоимости возводимого на ней квадратного метра жилплощади. Шутка ли, если парковочное место для автомобиля во вновь отстроенных жилых комплексах стоит в два-три раза дороже, чем скупщики земли предлагают за квадратный метр ее владельцам. Коммерческая недвижимость продается вообще по другой ценовой шкале, а она также возводится на земле, выкупаемой за бесценок.
В свое время власти в один голос заявляли, что механизмов, способных отрегулировать цены на недвижимость, у них попросту нет. Лишь только у граждан Казахстана появилась возможность получать ипотечные кредиты, спекулятивные цены на жилплощадь взлетели в разы. Тогда чиновники просто разводили руками, советуя гражданам Казахстана лезть в кредитную кабалу сроком на десятки лет. Часть людей, находясь в безвыходном положении, последовала этим советам, и теперь банки лихорадит от предчувствия, что львиная доля этих займов повиснет в воздухе.
Что же касается земельных участков, определенных под снос, то тут прослеживается обратная ситуация. Откуда ни возьмись появилась возможность использовать административный ресурс. Возникли компании-операторы, вольно трактующие понятие «изъятие под госнужды». Принудительный выкуп земельных участков мотивируется тем, что граждане в Казахстане недостаточно добропорядочны и заламывают за собственную землю и строение баснословные деньги. Якобы компаниям-инвесторам не по карману скупать частные земли. Правда, тут возникает резонный вопрос: а где были власти, когда добропорядочным гражданам было не по карману приобретать жилье все у тех же строительных компаний? Получается, что спекулятивная цена на недвижимость всех устраивает, а справедливая цена на землю всех раздражает.
Если у нас в стране существует практика подавать в суды на «спекулянтов» землей, тогда должна существовать и судебная практика, направленная против спекулянтов недвижимостью. И тогда каждый гражданин, не согласный с предложениями на рынке жилья, сможет, оспорив в судебном порядке запросы застройщика, приобрести квартиру в новостройке по ценам, провозглашенным президентом нашей страны.
Так ли несправедливы претензии собственников?
Согласно нашим наблюдениям, порядка 70 процентов строительных площадей скупаются по тем ценам, которые диктуют застройщики, оценщики и компании, осуществляющие снос. Большинство людей, чья недвижимость попадает под снос, соглашаются на весьма скромные предложения, чем охотно пользуются предприимчивые бизнесмены. Но и этого количества скупленной за бесценок земли им недостаточно для того, чтобы получать сверхприбыли на строительстве остающегося в дефиците жилья. Оставшиеся 30 процентов несогласных подвергаются жесткому прессингу. Хотя разница между тем, что требуют собственники, и предложением, от которого зачастую нельзя отказаться, редко превышает 30 процентов.
А это как раз тот рыночный разбег, за который можно и поторговаться, но торговаться никто не желает. Рыночные отношения, развитые в одностороннем порядке, подкреплены распространенной судебной практикой, где нередко для острастки нерадивым собственникам присуждается компенсация меньшая, чем та, о которой изначально шла речь.
Люди боятся идти в суды еще и по той причине, что ряд адвокатов, специализирующихся на подобных делах, ведут двойную игру, намеренно проигрывая процессы лишь потому, что другая сторона сумела их заинтересовать значительно больше. Причем единственным документом, где прописана «рыночная стоимость», остаются отчеты оценщиков, которые, в свою очередь, опять же утверждают, что рынка земли не существует!
Изучив документы уже выкупленных участков, мы убедились, что компании, осуществляющие выкуп, львиную долю полагающейся компенсации возлагают на строения. Так, выкупая участок 2,2 сотки со строением 58 кв. м в каркасно-камышитовом доме, в качестве компенсации предлагается сумма, приравненная 380 тыс. условных единиц. Причем в договоре на приобретение четко прописано, что стоимость земли не превышает 65 тыс. за сотку, а оставшиеся 250 тыс. возлагаются на строение, что вполне соответствует средней рыночной стоимости жилья в Алматы. Понятно, что застройщикам выгодно львиную долю компенсации переводить на постройки, которые идут под снос: во-первых, после того, как проехал бульдозер, уже сложно проверить справедливость оценки, а во-вторых, если земля обошлась дешевле, соответственно, и меньше налог. Но где это видано, чтобы корова стоила дешевле молока?
Земля, при всем том, что ее недостаточно, имеет огромный потенциал, который может сегодня реализовать не только застройщик, но и сам владелец. А при ее дефиците и подавно каждый квадратный метр земли должен нести в себе потенциал, как минимум, трех этажей жилой площади. И это оправданно. Хотя бы потому, что следует смотреть в будущее. Если сегодня в городе пока еще есть частный сектор, то вскоре предстоит сносить и многоэтажные дома, многие из которых пришли в аварийное состояние, а там стоимость освобождаемой земли будет расти в соответствии с этажностью дома.
Для того, чтобы освободить 100 кв. метров земли в микрорайоне, потребуется в среднем 150 кв. метров нового жилья, помноженного на пять этажей! Тут и калькулятор не нужен, чтобы сосчитать стоимость сотки, причем не в самых престижных районах города. Плюс ко всему, если сегодня удастся заставить платить за освобождаемую землю реальные деньги, то завтра это позволит сохранить исторический центр города, так как застройщикам станет просто невыгодно его сносить.
А цена на недвижимость упадет, сохранив баланс интересов как покупателя, так и продавца. Застройщик либо откажется от своих намерений строить, либо сам пойдет на снижение цен на недвижимость. Причем не стоит бояться, что строительство городов остановится. Дефицит жилья существует, так же как и существуют цивилизованные механизмы его строительства. В любом случае, либо существующие компании пойдут на компромисс принятия разумных решений, либо их заменят другие компании с более умеренными аппетитами.
Благими намерениями…
Застройщики сетуют на то, что им приходится за свой счет тянуть коммуникации, забывая упомянуть о том, что счет этот они перекладывают на тех, чьи земли выкупают. Человек, лишаясь своей собственности, еще и оплачивает канализацию в новостройке, которая в итоге будет принадлежать кому-то другому. Стоит вообще поставить вопрос о том, кто все же должен тянуть коммуникации и за чей счет коммунальщики решают свои проблемы? А именно об этом чиновникам и застройщикам удалось договориться. Административный ресурс сдерживает цены на землю лишь для того, чтобы залатать дыры прохудившихся коммуникаций. В итоге возникшую разницу оплачивает собственник.
Сейчас компании, занимающиеся сносом, мнят себя благодетелями, заявляя, что тем, у кого меньше земли, они предлагают больше денег, чтобы человек был в состоянии приобрести на эти средства хоть что-то. Ну а тем, у кого земли больше, соответственно, приходится довольствоваться меньшей ценой за квадратный метр как земли, так и строения.
«Благодеяния», конечно же, дело хорошее, но благотворительность уместна лишь в том случае, когда нет столкновения финансовых интересов. Причем денежный эквивалент возмещения – это всего лишь красная тряпка, которая только дразнит и развращает как застройщика, так и собственника.
Если бы существовал реальный рыночный механизм оценки земли, а соответственно, и механизм справедливой компенсации, то и малоземельным хватило бы средств на решение своих насущных вопросов.
А пока собственника просто лишают земли. Механизм прост. Если X – это сумма компенсации за квартиру или строение, которая в нашем случае равна 250 тыс. долларов, причем возмещение данной площади должно соответствовать, как минимум, коэффициенту 1,5, а Y – это стоимость земли, то все это должно в сумме дать Z. Но по результатам оценки и практикующейся компенсации почему-то Z практически равняется X – 380 тыс., а это примерная стоимость одной полноценной квартиры в Алматы. Вопрос в том, куда девается Y, то есть земля, а еще зеленые насаждения, забор и надворные постройки, за которые тоже надо платить? Получается, что землю попросту отнимают.
Право собственника
Механизмы и эквивалент компенсаций необходимо четко прописать в законе, причем интересы собственников должны стоять выше интересов инвестора и акиматов, потому что в демократическом государстве право собственности должно быть священно. Особенно в случае возведения на месте сносимых объектов коммерческой недвижимости. Некоторые строительные компании при сносе многоэтажных домов уже предлагают взамен жилье в новом доме, построенном в том же районе города, с коэффициентом 1,5. Кто, как не жители районов, строения которых определены под снос, имеют приоритетное право получить жилье на том же месте, где они прожили десятки лет? Данная практика должна напрямую касаться и частного сектора, причем компенсация за землю должна быть выше, потому как собственник лишается земли безвозвратно. Если вместо денежного эквивалента расчетов строительные компании начнут использовать эквивалент жилой площади, то в итоге выиграют все. И застройщик, и покупатель, и тот, чья земля подлежит изъятию. Если человек, получив компенсацию, будет иметь излишек жилплощади, то этот излишек рано или поздно попадет на рынок жилья, и, соответственно, это благотворно отразится на рынке. Рынок станет реагировать, а компании-застройщики будут вынуждены оглядываться на ценовую конкуренцию.
В тех же случаях, когда земельный участок попадает под действие поправок к закону о земле, касающихся разделов «изъятие под госнужды», то эти категории граждан, по логике вещей, должны одновременно попадать в список распределения жилья, строящегося по госпрограмме. В этом случае компенсации будет достаточно, чтобы возместить потерю своей собственности, произойдет автоматический перерасчет на квадратные метры.
В интересах государства, чтобы инвестор компенсировал снос зданий с адекватным коэффициентом. Тогда инвестор будет решать не только свои, но и государственные нужды, позволяя горожанам улучшать свои жилищные условия, тем самым способствуя повышению уровня своей жизни. В противном же случае решение этих проблем остается заботой одного лишь государства. Но пока изъятие земель уж очень походит на раскулачивание. Люди уже объявляют голодовки, готовы ложиться под нож бульдозера, а что будет завтра – земельные бунты? Квартирный вопрос уже звучал на заседании Совета безопасности и вновь внесен в повестку дня следующего. Похоже, что и решение земельного вопроса не обойдется без вмешательства главы государства.
18.09.2007
Сергей Наговицын, www.liter.kz