При сохранении нынешних темпов падения цен на недвижимость стоимость квадратного метра в Алматы может достичь $1000. Об этом заявила «&» директор центра недвижимости «ЦКН Консалтинг» Ольга Айбасова.
При сохранении нынешних темпов падения цен на недвижимость стоимость квадратного метра в Алматы может достичь $1000. Об этом заявила «&» директор центра недвижимости «ЦКН Консалтинг» Ольга Айбасова.
– Ольга Еркеновна, какова ситуация с арендой жилья в Алматы?
– Если брать средние цены на аренду однокомнатных квартир, занимающих 37% от всех предложений, то с конца 2005 года количество предложений возросло практически в два раза. Так же как и на рынке продаж, пик на рынке аренды пришелся на середину 2007 года. Хотя не совсем понятно, отчего тогда росли цены на аренду, потому что населению была вполне доступна ипотека, и у людей была альтернатива – либо арендовать жилье, либо взять его в ипотеку. Ясно, что былого спроса, когда человек был готов взять квартиру в 90%-ную ипотеку, уже не будет. Скорее, будет наоборот: у покупателя уже есть 80-90% необходимой на покупку суммы, а недостающее он рискнет занять. В Алматы очень много приезжих – в этом можно убедиться, взглянув на тех, кто у нас водит автобусы, работает в магазинах, точках общественного питания или вообще ходит без работы. Но вопрос с арендным жильем в первую очередь упирается в платежеспособность населения, он зависит от толщины кошелька наших граждан. К тому же немаловажную роль здесь играют некоторые субъективные факторы: в каком районе города расположена арендованная квартира и какие именно удобства человек хочет в ней видеть, сколько в ней комнат. Говорить однозначно, что в городе не хватает арендного жилья, нельзя. Арендный рынок в Алматы стихийный, но предложений, как я уже сказала, очень много. Конечно, если рассуждать с точки зрения пресловутых 16 кв. м на каждого человека, то жилья, конечно, не хватает. Но такой подход не отражает реальных потребностей платежеспособного населения – кому-то нужен пентхаус, а кто-то рад и койко-месту в жилье коридорного типа.
– Данные Госстата свидетельствуют о том, что цены на первичном рынке показывают меньшее падение, нежели на вторичном, хотя, казалось бы, вторичный рынок более оживлен. Отчего возникает такая разница в показателях?
– Стройкомпании много потратили на выкуп земли, строительство, так называемую административную ренту, поэтому они не могут позволить себе снизить цены. Пока им даже нет смысла это делать: многие квартиры на первичном рынке подешевели в два раза, но их все равно не покупают. Потому что у большинства новостроек большая площадь, очень часто под них не дают ипотеку, у них высокий уровень коммунальных затрат. Цены на недостроенное жилье можно опустить и в три раза, но и тогда оно вряд ли будет пользоваться спросом. А удешевлять достроенное жилье тоже нецелесообразно: если объект расположен в престижном районе, качественной постройки и изначально при его строительстве закладывалась цена в $2800 за «квадрат», то застройщики предпочтут переждать кризис, чем «выбросить» эту недвижимость за бесценок. Сейчас практически невозможно продать квартиру в новостройке, их даже и не продают – просто выставляют номинальные объявления.
– Алматы называют финансовым центром Казахстана. Сейчас финансы утекли, а возведенные под офис помещения остались. Какова ситуация с ценами на рынке офисных помещений?
– Все зависит от сегмента рынка: офисы класса премиум держат цены, арендная ставка в этом классе не снижается. В принципе, отчасти они правы, потому что компании международного уровня переехали из офисов «А» как раз в офисы класса премиум. Крупные бизнес-центры не могут позволить себе существенно снижать цены, поскольку создание оптимальных условий для эксплуатации требует значительных издержек. Что касается офисов класса «А», то большинство объектов построено несколько лет назад, многим из них требуется ремонт, так как они обветшали в процессе эксплуатации. Обнаруживаются системные недостатки: у некоторых отсутствует парковка, в отдельных зданиях лифты перевозят посетителей вместе с техническим персоналом или вообще отсутствуют. Поэтому с середины 2008 года цены на аренду офисов класса «А» снизились на 8%. А в классе «В» цены упали более ощутимо – на 20%, однако нужно признать, что стоимость аренды в этом классе была завышенной.
– Выдавая какие-либо статистические данные, большинство компаний ориентируются на газету «Крыша». Между тем ходят слухи, что львиная доля объявлений в этой газете, мягко говоря, не отражает действительности.
– Зная свой высокий рейтинг, «Крыша» сама заинтересована в том, чтобы подобных объявлений в ней не было. Мы знаем, что примерно в июле-августе прошлого года кто-то пытался симулировать новый подъем цен, действительно отмечалась массовая подача ложных объявлений. Но «Крыша» сама стала отслеживать появление подобных объявлений и очищать газету от них. Мы тоже не раз сталкивались с такими объявлениями: либо выставлен липовый телефон, либо указанного объекта не существует в природе. Возможно, при помощи подобных объявлений и можно повлиять на рынок, но сейчас можно твердо сказать: с января текущего года цены на вторичном рынке стабильно падают в среднем на 4-5% в месяц. Причем в феврале они упали на 8% из-за девальвации тенге. Первичного рынка это не касается – там стоит практически мертвая тишина. То, что в стремлении завысить цены обвиняют риелторов, я считаю несправедливым, потому что у них существует стабильная маржа в 1% от продажи объекта, и от того, что цена на квартиру поднимется на $200, доля риелтора не претерпит существенных изменений. Однако если квартира стоит дешевле, то риелтору ее легче продать, тем самым он может обеспечить себе стабильный заработок, а это очень важно в кризисное время. Недавно произошло важное событие – Национальная ассоциация риелторов объединилась с Ассоциацией риелторов Казахстана, в это объединение вошло более 25 агентств недвижимости. В дальнейшем аналитический центр объединенной ассоциации планирует обобщать информацию по сделкам купли-продажи на жилье, выводить ценовой рейтинг и по нему сравнивать данные «Крыши». И тогда можно будет говорить, насколько реальные цены на рынке отличаются от цен, указанных в предложениях. То, что цены в предложениях завышают, нормально: покупателю всегда приятнее приобретать что-либо с дисконтом, и это касается не только недвижимости.
– До какой отметки могут опуститься цены на недвижимость?
– Обычно рост продаж наблюдает к середине лета. По данным риелторов, продавцов недвижимости на рынке сравнительно немного, хотя совсем недавно считалось, что у нас много инвестиционных и залоговых квартир, и все они будут «выбрасываться» на рынок. В реальности сделки по купле-продаже проходят очень быстро, а недостатка в покупателях нет. Это может локально поднять цены. Мы ожидали, что темпы падения цен снизятся уже в марте-апреле этого года, думаю, к лету ситуация более или менее стабилизируется. Многие устали ждать ценового дна, к тому же определенное беспокойство населения вызывают колебания валют. Но средняя цена в Алматы может упасть до нормальной – $1000 за «квадрат», думаю, это реальная цена. Сейчас стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет примерно $2800, но это лишь желаемое предложение, а не та цена, по которой недвижимость реально продается. Квадратный метр на вторичном рынке стоит примерно $1600. Большинство застройщиков ожидают помощи со стороны государства и «Самрук-Казыны». Финансирование стройкомпаний идет уже больше года, но последние неохотно занимают средства у государства, потому что возврат кредитов в условиях снижения спроса проблематичен. Создание фонда арендного жилья в этих условиях – фактически единственный выход, который может обеспечить подъем в строительной отрасли.
24.04.2009
Дамир Мухаметов, www.and.kz