«Оценка имущества – это один из тех механизмов, с помощью которых работает рынок. Без института оценки рыночная экономика просто не может существовать», — считает известный финансист...
«Оценка имущества – это один из тех механизмов, с помощью которых работает рынок. Без института оценки рыночная экономика просто не может существовать», — считает известный финансист, в недавнем прошлом министр экономического развития и торговли Российской Федерации, а ныне президент и председатель правления Сбербанка России Герман Греф. Действительно, оценка имущества — это важный финансовый инструмент в условиях развития рыночных отношений. Правильная, корректная оценка активов позволяет принимать грамотные финансовые и административные решения. И, напротив, отсутствие такой оценки может привести к самым нежелательным экономическим последствиям, свидетелями которых мы сегодня являемся. Ведь, по мнению некоторых экспертов, толчком к ипотечному кризису неплатежей, повлекшему за собой глобальный кризис, стала неверная оценка залогового имущества.
Если говорить о казахстанском кризисе, его особенность заключается в том, что цены на недвижимость за два предкризисных года выросли у нас более чем в пять раз, тогда как в других странах не более чем на 50 процентов. Это лишний раз свидетельствует о том, насколько слабо развит в Казахстане институт оценки. Причин этому много — отсутствие единых стандартов в оценке активов, недоступность для оценщиков достоверной информационной базы по реально заключаемым сделкам, наконец, слабый контроль деятельности оценщиков и как результат — субъективность и даже ангажированность проводимой ими работы и т.д.
Для выработки рекомендаций, как повысить качество и объективность оценки, Координационный совет объединений оценщиков Казахстана (КСООК), Саморегулируемая палата Казахстанской ассоциации оценщиков и Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза провели в Караганде международную научно-практическую конференцию «Проблемы оценки имущества в условиях кризиса». В ее работе приняли участие ведущие специалисты в области оценки из стран СНГ, руководители казахстанских общественных оценочных объединений, практикующие оценщики, представители банков, страховых и консалтинговых компаний, депутаты Мажилиса РК, представители министерств и ведомств.
По мнению одного из устроителей конференции, председателя совета Саморегулируемой палаты Казахстанской ассоциации оценщиков, директора НИИ проблем устойчивого развития регионов Вилена Елисеева, в условиях кризиса значимость оценщика ощутимо возрастает.
— Ценообразование (на рынке недвижимости особенно) нестабильно, рынок не может регулировать цены, поэтому нужно государственное регулирование, — говорит Вилен Михайлович. — Но само государство когда начинает регулировать, это не всегда получается качественно и точно. Поэтому независимый оценщик должен стать консультантом у государства, чтобы говорить, что сколько стоит.
Однако, наряду со значимостью оценщиков, многократно возрастают и требования к достоверности оценки. Во всем мире профессия оценщика является одной из самых престижных. Оценщик – это «законодатель мод» в ценообразовании недвижимости, главный консультант для продавцов и покупателей. Чтобы такое положение дел стало реальностью и для Казахстана, оценка должна быть абсолютно достоверной, а в случае возникновения сомнений должна проводиться ее экспертиза. Возникает вопрос: как сделать так, чтобы отечественный оценщик был по-настоящему независимым и в то же время объективным? Кто должен контролировать его работу?
По словам Вилена Елисеева, государство не может обеспечить контроль над всеми оценщиками. Поэтому во всем мире существует двойной контроль — со стороны государства и со стороны объединений, палат, членами которых являются оценщики. В Казахстане палаты также должны контролировать качество работы своих членов на основании собственных стандартов организации, то есть стать саморегулируемыми. Подобный механизм, позволяющий значительно повысить достоверность оценки и ответственность оценщика, вплоть до материальной, предусмотрен в новой редакции Закона «Об оценочной деятельности», уже принятой в первом чтении.
Помимо контроля существует другая проблема – закрытость для казахстанских оценщиков достоверной информационной базы по реально заключенным сделкам, которая в цивилизованном мире является доступной.
— В мире это принято, там все это открыто, информация достоверна, фамилий нет, естественно, но есть информация о том, что дом такой-то площади в таком-то районе стоит столько-то, — говорит Вилен Елисеев. — У нас сегодня эту информацию каждый оценщик пытается каким-то образом изыскать самостоятельно, один находит одну, другой находит другую, поэтому получается, что один и тот же объект имеет по оценке разную стоимость.
В связи с этим участники конференции предложили рассмотреть на высшем уровне вопрос о создании системы информационного обеспечения оценочной деятельности.
Серьезным препятствием на пути совершенствования работы отечественных оценщиков является отсутствие государственных стандартов оценки. В настоящее время они разрабатываются совместно Комитетом регистрационной службы и оказания правовой помощи Министерства юстиции и специалистами-оценщиками.
— Все эти блоки (перечисленные проблемы. — Авт.), которые взаимосвязаны, начнут решаться после принятия закона, которого мы ждем. В первом чтении закон принят. Мы надеемся, что во втором чтении его примут в апреле-мае, а потом нам дается полгода, чтобы сформировать полнокровные палаты, — говорит наш собеседник.
По итогам мероприятия участники конференции приняли резолюцию, в которой отражены поправки в текст проекта Закона «О внесении дополнений и изменений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности» и рекомендации по решению ключевых на сегодняшний день вопросов в этой сфере.
Однако, какими бы прогрессивными ни были предложенные механизмы, их реализация — дело пусть недалекого, но будущего. Поэтому для практической помощи оценщикам в рамках конференции был проведен специализированный семинар по особенностям оценки недвижимости в условиях кризиса.
Не только недвижимость…По мнению Вилена Елисеева, независимый оценщик может принести пользу государству не только в секторе недвижимости.
— Оценщики, особенно очень высококвалифицированные, могут определить, почему бензин дорого стоит, «коммуналка»… Мы это все можем посчитать. И сколько оно должно на самом деле стоить, мы можем обосновать, рассчитать и показать. Если к нам обратятся с этим вопросом, мы сделаем. Но сейчас мы смотрим, как нам восстановить хотя бы рынок недвижимости, строительный комплекс… То есть выполнить те задачи, которые поставил президент.
По мнению Вилена Елисеева, независимый оценщик может принести пользу государству не только в секторе недвижимости.
— Оценщики, особенно очень высококвалифицированные, могут определить, почему бензин дорого стоит, «коммуналка»… Мы это все можем посчитать. И сколько оно должно на самом деле стоить, мы можем обосновать, рассчитать и показать. Если к нам обратятся с этим вопросом, мы сделаем. Но сейчас мы смотрим, как нам восстановить хотя бы рынок недвижимости, строительный комплекс… То есть выполнить те задачи, которые поставил президент.
21.04.2009
Татьяна Мельниченко, www.kn.kz