Настоящей шоковой терапией для казахстанских банков стал международный финансовый кризис, спровоцированный невозвратом ипотечных кредитов в США. Практически повсеместно ужесточены условия получения любых кредитов, повышены сумма первоначального взноса и процентная ставка по ипотеке.
Оправится ли от удара ипотечная система Казахстана?
Настоящей шоковой терапией для казахстанских банков стал международный финансовый кризис, спровоцированный невозвратом ипотечных кредитов в США. Практически повсеместно ужесточены условия получения любых кредитов, повышены сумма первоначального взноса и процентная ставка по ипотеке. Ряд банков по сей день держит негласный мораторий на выдачу займов. Как долго это продлится и что станет с отечественной системой кредитования?
Еще недоступнее
Если до американского кризиса для оформления ипотеки у нас было достаточно 15-процентного взноса, то сейчас банки требуют от 30 до 50 процентов. Так, в столице Казахстана на сегодня самый большой процентный взнос по ипотеке требуют Альянсбанк и банк Туран Алем (50%). На 30% первоначального взноса соглашаются Цеснабанк, АТФбанк и Народный банк. По-прежнему сохраняет размеры первоначальных требований Банк Каспийский - 15% для вторичного рынка недвижимости и 16% при долевом участии. При этом Каспийский удерживает и самый низкий процент годовых выплат по ипотеке на вторичном рынке жилья - 14,24%. Вместе с тем при долевом строительстве этот показатель у банка один из самых высоких - от 25%. Цеснабанк поднял процентную ставку годовых до 17,9%. Народный банк установил 15% годовых. У Альянсбанка и АТФбанка сегодня по 16,5%, а у БТА - от 21% и выше. Негласный мораторий на ипотечное кредитование по-прежнему держат Астана-финанс (работа в этом направлении здесь ведется только с компанией «Астана-недвижимость»), Темирбанк (здесь остановлено как ипотечное, так и потребительское кредитование) и Евразийский банк.
Условия потребительского беззалогового кредитования, условия которого повсеместно были ужесточены, наиболее выгодны на сегодняшний день в БТА - 18% годовых. Альянсбанк установил 19%, Астана-финанс и Евразийский - по 20% годовых. Самый высокий процент берет в столице Цеснабанк - 50% годовых с выданной на три года суммы кредита. Несколько иная ситуация в южной столице. Тот же Каспийский банк, предлагающий в Астане ипотеку при 15% первоначального взноса под 14,24% годовых, в Алматы оформляет ипотеку на дома не старше 1965 года постройки и не подлежащие сносу - на 15 лет, требуя первоначальный взнос уже 25%. Не отличается от столичной алматинская политика Альянсбанка: первоначальный взнос составляет 50% от стоимости жилья. При этом дом, в котором приобретается квартира, должен быть не ниже 4-х этажей и быть сдан в эксплуатацию не ранее 1950-го года. В алматинских офисах «Казкоммерцбанка» по телефону клиенты получают одну информацию, а, придя в банк и выстояв очередь (чтобы попасть к специалисту по кредитам, нужно получить предварительную консультацию у другого специалиста), выясняются подробности, не озвученные по телефону. Так, на решение о выдаче кредита влияет размер заработной платы, наличие детей и недееспособных родственников. Не хватает вашей зарплаты на содержание всех - прощайте, клиент! При этом кредиты здесь по-прежнему выдаются под ремаркой «без подтверждения дохода». Кроме того, в «Казкоммерцбанке» берется комиссия за ведение ссудного счета, которая оплачивается ежемесячно в размере 0,15 процента от суммы кредита. Первоначальный взнос для получения ипотеки оговаривается при оформлении займа.
В алматинском БТА, также как и в столице, требуют 50% первоначального взноса, но вот процентная ставка здесь на 5% ниже, чем в Астане: от 15% годовых. Ипотека здесь оформляется на жилье постройки не ранее 1965 года. В АТФбанке займы предоставляются женщинам от 21 года до 56 лет и мужчинам от 21 до 61 года (такая вот дискриминация по возрасту и гендерной принадлежности). Минимальный первоначальный взнос, как и в Астане, здесь вырос с 10% до 30% годовых. Максимальный срок кредитования - 15 лет (в долларах США) и 10 лет (в тенге). Что интересно, несмотря на изменения банками второго уровня своей кредитной политики, на их официальных сайтах по-прежнему размещена старая информация.
Оттепель или заморозки?
По мнению многих экспертов, высказывающихся на тему ужесточения банками второго уровня своих требований, действия банков вполне закономерны. Когда встает вопрос о снижении доходности и даже о возможных убытках, финансовые институты должны принимать адекватные меры. Ни для кого уже не секрет, что в Казахстане за последние два-три года кредитный портфель многих банков был значительно раздут. О необратимых последствиях, скажем, бездумной раздаче потребительских кредитов, когда не требовалось подтверждения дохода заемщика и уже имеющихся у него кредитов, с тревогой говорили многие. Газета «ОКО» уже рассказывала о тревожной ситуации, сложившейся в этой сфере в казахстанской столице («Ловля рыбы в мутной банковской воде (Чем опасно беззалоговое потребительское кредитование?)» - № 23 от 8 июня 2007 года).
К слову, обстоятельство, что активы ряда банков были раздуты за счет потребительского кредитования, подтвердилось уже в первые дни финансовой лихорадки. Одними из первых, кто ужесточил требования для получения кредитов и поднял размеры первоначальных взносов по ипотеке и годовых процентных ставок, стали Альянсбанк и БТА. В свое время именно в этих банках было проще всего взять кредит. И именно в отношении либеральной кредитной политики Альянсбанка в свое время очень резко высказался глава Агентства по финансовому надзору. Говорить о том, что введение и сохранение моратория на кредитование такими финансовыми институтами, как Астана-финанс, Темирбанк и Евразийский банк, свидетельствует об их серьезных проблемах, преждевременно. Но ведь есть еще и такой фактор, как доверие со стороны населения.
Большинство специалистов склоняется сегодня к мнению, что если сложившаяся на мировых фондовых рынках ситуация сохранится, то и условия ипотеки останутся на нынешнем уровне. В таком случае, согласно прогнозам, стабилизация затянется на неопределенный срок. Затем цены на вторичном рынке могут незначительно понизиться, а первичное жилье станет дорожать. Если же банки вновь смогут привлекать деньги на прежних условиях, то и ипотечные ставки вернутся на круги своя. В этом случае ожидается поступательный и стабильный рост цен. В любом случае, Казахстан будет по-прежнему «в заложниках» состояния зарубежных фондовых рынков. Причиной тому - наша интеграция в мировую экономику, а также огромные внешние займы.
Неестественный отбор
На этой неделе свои пути решения ипотечной проблемы искали многие. Так, депутаты Мажилиса Парламента потребовали от Правительства в течение месяца выступить с докладом о принимаемых мерах по стабилизации ситуации в финансовом секторе республики. По мнению депутатов, то положение дел, которое сегодня мы наблюдаем, может поставить под угрозу реализацию всей государственной жилищной программы и жилищных программ в стране. Ведь «доступное» жилье приобретается именно через ипотеку. За стол переговоров сели застройщики и банкиры. Разговор велся исключительно вокруг повышения ипотечных ставок, финансирования строительства и ситуации на рынке жилья. Так, на сегодняшний день остается открытым вопрос повышения цен на квадратный метр жилья. При этом представители крупных строительных компаний заверяют, что поводов для беспокойства нет. Мол, в подобное положение попадали все страны, переживающие рост экономики и, как следствие, строительный бум. И сложившаяся ситуация лишь будет способствовать в некотором роде естественному отбору. То есть на рынке останутся хорошо зарекомендовавшие себя застройщики. Упоминался даже такой вариант развития событий: компании, которым банки перекроют финансирование, вынуждены будут распродавать недостроенное жилье по сниженной цене.
Ассоциация застройщиков Казахстана призывает население в этот период быть особенно внимательным с покупкой квартир. Банкиры говорят об ужесточении требований к строительным компаниям - по их прогнозам, в будущем финансирование будут получать примерно 10-15% из работающих сейчас застройщиков. А это, в свою очередь, спровоцирует очередной рост цен на жилье. Таким образом, застройщики уверены, что ажиотаж вокруг «ипотечного кризиса» не будет способствовать снижению цен на жилье (на сегодняшний день в Астане цена за квадратный метр составляет порядка $1350 - 1500, в Алматы она в 2 раза выше). Ассоциация застройщиков Казахстана считает, что ситуация стабилизируется примерно через полгода. Она также предложила представителям банков вернуть прежние размеры процентных ставок по ипотечному кредитованию и первоначального взноса.
А вот казахстанские оценщики предлагают и вовсе «заморозить» строительство нового жилья. По их мнению, такая мера поможет укрепить финансовую систему страны. Словом, версий и рецептов много. Но все они сводятся к принципу «ипотечной рулетки»: нам остается только сидеть и гадать, обвалится финансовая система или нет.
Такой «естественный отбор» больше напоминает закон джунглей. В цивилизованном же государстве должна быть более-менее внятная стратегия регулирования рынка. У нас же пока он определяется только стремлением банкиров и застройщиков к сверхприбылям. Что на самом деле и привело к нынешней предкризисной ситуации.
14 сентября 2007
Светлана ТУМАКОВА, Татьяна ГУРЖИЙ, www.oko.kz