Способы передачи и отчуждения недвижимости. Скольких недопониманий между родственниками, споров, иногда переходящих во вражду, можно было бы избежать, если бы каждый владелец недвижимости задумывался о том, как распорядиться своей квартирой, дачей, домом ...
Способы передачи и отчуждения недвижимости
Скольких недопониманий между родственниками, споров, иногда переходящих во вражду, можно было бы избежать, если бы каждый владелец недвижимости задумывался о том, как распорядиться своей квартирой, дачей, домом, еще при жизни. Ведь ничто не вечно под луной, и о том, что будет с нажитым имуществом, когда нас не станет, стоит позаботиться заранее. Предлагаем несколько советов нотариусов и юристов, которые пойдут на пользу всем, кого волнуют вопросы передачи и отчуждения недвижимости.
Недвижимость можно завещать, подарить, заключить договор ренты или просто продать. При выборе способа отчуждения необходимо помнить, что кроме наших желаний существует закон, регламентирующий оформление сделки по отчуждению недвижимости. Хотя в конечном итоге дальнейшую судьбу своей недвижимости определяет ее собственник.
Оставить наследство
Граждане Казахстана имеют возможность завещать свое имущество, в том числе недвижимость, земельные участки и даже предприятия.
Действующее законодательство Республики Казахстан устанавливает два основания наследования — завещание и закон.
Наследование по закону происходит в следующей очередности:
• Дети, супруг (супруга) и родители наследодателя.
• Братья, сестры, дедушки, бабушки.
• Родные дяди и тети.
• Прадедушки и прабабушки наследодателя и далее по степени родства, как говорится, «до седьмого колена» (подробно о наследовании недвижимости по закону мы писали в №8 от 26 февраля 2008 года).
Государство в этом списке скромно стоит на последнем месте. Конечно, такой подробный список наследников практически исключает возможность перехода наследственного имущества в разряд выморочного, то есть когда оно полностью переходит в государственную собственность (статья 1083 ГК РК).
Если вас не устраивает эта очередность, либо у вас нет наследников, либо их, наоборот, слишком много и вы хотите, чтобы имущество, накопленное вами, перешло к конкретному лицу, то составьте завещание.
Завещание — это способ самостоятельно распорядиться своим имуществом на случай смерти. Завещание должно быть написано завещателем либо записано с его слов нотариусом. При этом наследодатель должен быть полностью дееспособным, понимать значение своих действий и руководить ими. Необходимо учитывать, что завещание совершается в письменной форме, собственноручно подписывается завещателем и обязательно удостоверяется нотариусом либо иными должностными лицами, прямо указанными в законе.
Уместно отметить, что согласно Гражданскому кодексу Республики Казахстан у наследников по завещанию есть преимущественное право наследования перед наследниками по закону. Пункт 2 статьи 1039 ГК РК гласит:
«Наследование по закону имеет место, когда завещание отсутствует либо определяет судьбу не всего наследства, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом».
Важно знать, что, оформив завещание, человек по-прежнему волен распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, может ее продать, подарить, обменять, так как остается ее собственником. Ведь право собственности на завещанное имущество переходит к указанному в завещании лицу лишь только в случае смерти наследодателя.
Для оформления завещания необходимо посетить нотариуса и представить следующие документы:
• удостоверение личности;
• сведения о наследниках (Ф.И.О. и даты рождения);
•перечень имущества, которым гражданин желает распорядиться.
Документы на недвижимость нужны нотариусу для более точного описанияимущества при составлении завещания.
Например: вы владеете дачей, жилым домом и гаражом и хотите разделить это имущество между близкими вам людьми. Тогда в завещании нужно конкретно указать: дачу по адресу улица Садовая — родителям, жилой дом с земельным участком — жене, а гараж — детям.
Но и наличие завещания не мешает получить наследство несовершеннолетним или нетрудоспособным детям наследодателя, а также нетрудоспособным супругу и родителям (так называемая обязательная доля). Просто эта доля будет меньше, чем если бы они наследовали ее по закону (статья 1069 ГК РК).
Наследникам важно помнить, что для принятия наследства по закону и по завещанию или для отказа от него предусмотрен ограниченный временной срок — он составляет шесть месяцев со дня открытия наследства. Днем открытия наследства признается день смерти наследодателя. Поэтому подать заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство нотариусу необходимо в течение шести месяцев с момента открытия наследства, а не по истечении этого срока, как ошибочно думают многие.
Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять его в течение трех месяцев со дня окончания основного срока принятия наследства.
Отдам насовсеми даром
Помимо наследования право собственности на недвижимость может быть передано другому лицу по договору дарения, который в обиходе называют «дарственной».
Статья 506 Гражданского кодекса Республики Казахстан по этому поводу гласит:
«По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».
Особенность заключения договора дарения состоит в том, что он безусловный. Подарил — значит, отдал насовсем и даром без каких-либо условий. Это означает, что недвижимость с момента регистрации права собственности в ЦОНе становится собственностью одаряемого. При этом примечательно, что к одаряемому переходят все права владения недвижимостью (даром) — пользования и распоряжения. Он может по своему усмотрению распорядиться квартирой (жилым домом) — продать, поменять или также подарить кому-нибудь, никаких ограничений нет. Поэтому необходимо понимать, что, совершив такую сделку, вы перестаете быть хозяином своей недвижимости, причем безвозмездно.
Если завещание подписывается только наследодателем, то договор дарения подписывается и собственником недвижимости, и лицом, которому оно дарится. Сделка оформляется у нотариуса, для этого необходимо иметь:
• правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, договор приватизации, договор мены и др.);
• технический паспорт на квартиру или домовладение;
• кадастровую справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество (дом, а также и земельный участок) и сделок с ним. Выдается департаментом юстиции через центры обслуживания населения по месту нахождения недвижимости;
• удостоверения личности дарителя и одаряемого.
В том случае, если недвижимость приобретена во время брака, а не получена в дар или по наследству, в сделке участвует супруг (супруга) дарителя со свидетельством о браке и удостоверением личности.
Отказ от принятия дара возможен только в промежутке между тем, как одаряемый узнал о дарении имущества, и передачей этого имущества (статья 507 ГК РК). По закону передачей недвижимости считается передача документов, удостоверяющих право собственности на него, но только после их государственной регистрации в ЦОНе.
Дарение недвижимости, которая является совместной собственностью нескольких лиц, возможно только при согласии всех ее участников. В случае если квартира находится в общей собственности супругов, желающему ее подарить придется заручиться письменным согласием супруга.
А вот если квартира находится в общей долевой собственности (то есть определены доли каждого сособственника), то собственник доли вправе подарить ее любому лицу без каких-либо ограничений.
Одно из существенных отличий договора дарения от завещания в том, что его может оспорить лишь благодетель, а вот завещание может оспорить любой из родственников наследодателя.
Следует отметить, что законодательством не допускается дарение от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями, работникам лечебных, воспитательных, социальных и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан, а также дарение государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (ст. 509 ГК РК). Благодетель вправе отменить дарение, если он пережил одаряемого, но это условие должно быть отражено в договоре. Кроме того, отмена возможна, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (статья 512 ГК РК). Отменить договор дарения можно по соглашению сторон или в судебном порядке, с обязательным доказательством дарителем веских на то причин и оснований.
С иждивением, но с условием
В некоторых случаях отчуждение недвижимости возможно заключением договора пожизненного содержания с иждивением (разновидность пожизненной ренты). Эта сделка пока не распространена в Казахстане. Дело в том, что обладать частной собственностью многие граждане РК стали совсем недавно — после обретения государством независимости и приватизации жилых помещений в начале 90-х годов. Рента как способ отчуждения недвижимости другим людям, причем не обязательно родственникам, предусмотрена законом и очень подробно расписана в Гражданском кодексе.
По этому договору получатель ренты передает принадлежащее ему только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и др.) в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица (пункт 1 статьи 535 ГК РК). Главное в данном договоре то, что обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.
Сразу после заключения такого договора получатель ренты перестает быть владельцем жилого дома (квартиры) в обмен на полное обеспечение до наступления смерти. Но может сохранить право проживания в «своей бывшей недвижимости» при условии включения этого пункта в договор ренты.
При составлении договора ренты, впрочем, как и при любой сделке по отчуждению недвижимости, необходимо быть предельно осторожным. В договоре пожизненного содержания с иждивением следует прописать все необходимые условия выплат или содержания. Ведь не всегда можно уберечься от нарушения условий договора, а возникшие ссоры и разногласия могут стать причиной для его расторжения. Подробно о договоре ренты читайте в статье «С рентой по жизни, или Квартира с нагрузкой» (№№1-2 от 6 и 13 января 2009 года).
Сравниваем и выбираем
Вопросов о том, как сделать так, чтобы имущество попало именно к желаемому человеку, возникает множество. Поэтому необходима консультация у нотариуса о том, как правильно оформить сделку по завещанию, дарению, чтобы она была выгодной и безупречной для всех ее участников, благодетелей и получателей.
Дарение или рента
Ситуация весьма распространенная: у старушки есть внучка, которой она хочет завещать жилой дом и все свое имущество. Также имеется «блудный сын», который не интересуется матерью, к тому же сильно пьющий, но уже пенсионер (нетрудоспособный). В этом случае завещание не лучший выбор, ибо оно может быть оспорено в суде в силу того, что сын даже при наличии завещания имеет по закону право на обязательную долю в наследстве. Очевидно, что старушке можно оформить договор дарения или еще лучше — договор ренты. Внучка, даже будучи замужем, будет являться единственной владелицей полученной в дар недвижимости.
Дарение или завещание
Другой пример: пожилые люди дарят свою квартиру родственникам. И, не выписываясь оттуда, проживают на этой площади, искренне считая, что квартира перейдет к «одаряемым» только после их смерти. Но, увы, это далеко не так. Пожилые люди рискуют оказаться в категории «бывших родственников» и просто оказаться на улице.
Очевидно, что в подобной ситуации нужно четко знать, желаете ли вы по-прежнему оставаться собственником квартиры, дома или нет. Ведь главное отличие между завещанием и дарением — по завещанию наследодатель остается собственником недвижимости до момента своей смерти.
Кроме того, заключая договор дарения, собственник недвижимости должен знать, что в случае смерти одаряемого квартира переходит к его наследникам, которые могут попросить дарителя «освободить помещение», так как согласно закону он больше не имеет на него прав.
Надежнее в этой ситуации завещать недвижимость. Это позволит вам подстраховаться, ведь всегда можно написать новое завещание, которое автоматически отменит предыдущее.
Завещательный отказ
Или вот еще знакомый сюжет: люди вступают в повторный брак. У мужчины есть недвижимость и дети от первого брака. Как распорядиться квартирой, дачей? Ведь вторая жена уже немолода, и если оставить завещание на нее, то после ее смерти недвижимость достанется посторонним ему людям. А если оформить завещание на детей, то второй жене просто негде будет жить. На этот случай в действующем законодательстве предусмотрено оформление завещания с завещательным отказом (легат). Пункт 4 статьи 1057 ГК РК гласит:
«На наследника, к которому переходит жилой дом или жилое помещение, завещатель вправе наложить обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование жилым помещением или определенной его частью. При последующем переходе права собственности на жилое помещение право пожизненного пользования сохраняет силу.
Право пожизненного пользования неотчуждаемо, непередаваемо и не переходит к наследникам отказополучателя.
Право пожизненного пользования, предоставленное отказополучателю, не является основанием для проживания членов его семьи, если в завещании не указано иное».
Так что, установив завещательный отказ в пользу близкого человека, можно спокойно завещать недвижимость детям и внукам.
Предусмотреть все возможные жизненные ситуации нельзя. И человек, не знающий тонкостей законодательства, может быть введен в заблуждение и потерять свое имущество. Поэтому даже если вам кажется, что ситуация абсолютно очевидна, все равно обязательно проконсультируетесь с нотариусом или юристом, которые оценят все спорные моменты. К тому же знать о возможностях распоряжения своим имуществом при жизни нелишне каждому, чтобы избежать неблагоприятных последствий для себя и для своих близких.
Очень удивил и обрадовал ответ одной пожилой женщины на вопрос: «Как ваше здоровье?» Вздохнув, она сказала: «В этом году значительно хуже, на лыжах ходила только один раз». А ведь ей уже 82 года! Вот уж поистине: «И старость полна наслаждений, если уметь ею пользоваться» (Сенека).
13.04.2009
Дарья Власова, www.kn.kz