Несмотря на то что строительная отрасль в упадке, квартирный вопрос в стране так и не решен – люди просто не могут купить жилье по таким ценам. Тысячи новых квартир сегодня остаются без хозяев. Несмотря на то что цены на жилье падают, собственная квартира для подавляющего ...
Кто держит цены на жилье?
Несмотря на то что строительная отрасль в упадке, квартирный вопрос в стране так и не решен – люди просто не могут купить жилье по таким ценам. Тысячи новых квартир сегодня остаются без хозяев.
Несмотря на то что цены на жилье падают, собственная квартира для подавляющего большинства населения как была недоступной, так и остается.
По стандартам ООН, например, доступным считается жилье, которое можно приобрести на три семейных годовых дохода. В январе в Алматы квадратный метр жилья стоил в среднем 1650 долларов, а в Астане – 1360. Средний доход жителя южной столицы, по данным на конец прошлого года, не превышал
57 тысяч тенге. Таким образом, трехкомнатная квартира площадью 53 кв. метра для семьи из трех человек в Алматы обойдется в 5,1 годового дохода. Дорого!
Между тем, согласно данным Госагентства по статистике, в январе 2009 года средняя себестоимость метра в многоэтажных жилых домах составила 80 тысяч тенге, или 660 долларов. В эту сумму входили расходы на материалы, землю, зарплату, налоги – все, кроме взяток.
То есть, несмотря на кризис, квадратный метр все еще стоит в два раза дороже себестоимости. В ситуации, когда доходы населения падают, такое дорогое жилье просто не будут покупать. Кто и что держит цены?
На “элиту” нет покупателей
Завышенная цена квадратного метра – результат погони за быстрой прибылью. Возможность для спекуляций была создана в самом начале, когда государство решило свести свое участие в восстановлении строительного сектора к минимуму. “Источником финансирования формирования рынка ипотечного кредитования будут доход семьи и собственные средства населения…” – говорится в постановлении правительства № 1774 от 28 ноября 2000 года, давшем начало программе развития ипотечного кредитования.
Вообще-то с самого начала можно было обязать застройщиков вместе с “элитой” строить дешевое жилье, как это сделали, например, в Москве. Кроме того, государство могло и само строить недорогие квартиры. Деньги в стране были – уже в 2003 году доходы госбюджета превысили триллион тенге, а в пенсионных фондах было собрано более 2,5 млрд. долларов. В послевоенной Германии, например, новые дома в разрушенных городах строились в основном по заказу государства, а большинство новых квартир в них сдавались в аренду по доступной цене. В Америке в 1950-х годах массово возводились малоэтажные коттеджные поселки – опять же на средства местных бюджетов, а цены продаж и ставка по кредитам на такое жилье жестко контролировались властями.
Но что нам чужой опыт?! И было решено строить дома на деньги отечественных банков, которые они, в свою очередь, сами одалживали. Поэтому ставки по ипотечным кредитам сразу составили немыслимые для развитых стран 15–17 и более процентов годовых. Под такие же ставки кредитовались и строители. Так началась гонка цен.
Квартир становилось все больше, а покупателей – все меньше. Когда строительный рынок в середине 2007 года начал падать, в Алматы, по официальным данным, квадратный метр нового жилья продавался в 3,4 раза дороже себестоимости, в Астане – в два раза, в Атырау – в 1,7 раза.
В итоге Государственная жилищная программа на 2005–2007 годы не была выполнена в полном объеме, а в самом успешном 2007 году было построено 8,1 миллиона кв. метров жилья – на 700 тысяч метров меньше, чем в далеком 1988-м.
Сегодня в Казахстане, по данным Мининдустрии, более 34 тысяч новых коммерческих квартир из-за завышенной цены не могут найти покупателя, половина из них – в Алматы.
Логика продавцов проста, как кирпич, и столь же несгибаема – пусть лучше стоит без хозяев, но цены не опустим!
Очередь на 30 лет?
Дешевое жилье не строят потому, что оно приносит меньше прибыли. Еще и потому, что оно создает конкуренцию дорогому. Поэтому в дефиците самый ходовой товар – доступные квартиры, построенные на государственные деньги.
Доступным это жилье назвать сложно: по данным на ноябрь прошлого года, в очереди на него уже стоят 73,5 тысячи семей, в том числе около 60 тысяч – в Алматы и Астане. А получили жилье в Алматы, например, за три последних года всего чуть более 5 тысяч.
Всего в рамках жилищной Госпрограммы на 2008–2011 гг. из запланированных 26,1 миллиона кв. метров лишь 2,1 миллиона будут проходить по категории “доступное жилье”. Почему так мало? Ведь это не благотворительность – государство и строители получают от продажи квартир доход!
Опять же в Европе в свое время квартирный вопрос решили с помощью арендного жилья. У нас, как уже говорилось, своя дорога: к 2012 году во всей республике собираются построить лишь 8900 арендных квартир.
Схожая ситуация сложилась и в сфере индивидуального строительства. В огромной малонаселенной стране из 700 тысяч человек, подавших в 2005–2007 годах заявления на получение участков под индивидуальное жилищное строительство, землю смог получить лишь каждый четвертый. В Алматы было удовлетворено 17 процентов заявок, в Астане… 3 процента.
Квартирные заводы
Несколько последних лет бюджет Казахстана напрямую зависел от цены барреля нефти на мировых биржах. Квадратные метры – сегодня наш самый технологичный товар, и он в отличие от нефти отлично продается внутри страны. Дело только в цене. В республике уже выпускают почти все стройматериалы для качественного жилья, отмечает президент Союза архитекторов Казахстана Акмурза Рустембеков: “У нас не научились выпускать только стекло и, пожалуй, отделочную фурнитуру. Все остальное делаем сами. Таким образом, стройка дает работу огромному числу производств”.
Возьмем, например, 16-этажный сборно-монолитный дом на 64 квартиры (по четыре на этаж). Дом вполне современный, высота потолков – три метра. Такое жилье обычно причисляют к бизнес-классу. Сколько для его строительства нужно материалов? Официальных расчетов мы не нашли, но с помощью специалистов-строителей посчитали сами.
Итак, на стены, колонны, балки и перекрытия потребуется примерно 2,3 тысячи кубометров бетона. В 2007 году в Астане товарный бетон делали 23 компании, в Алматы было 12 производств, некоторые работали в три смены. Теперь спрос на их продукцию упал в разы.
Учитывая, что в одном кубометре бетона марки М-400 содержится 451 килограмм цемента, всего на дом его потребуется более тысячи тонн. Цементное производство стоит многие сотни миллионов долларов и окупается несколько лет. В декабре под Алматы запустили новый цементный завод по новой для Казахстана “сухой” технологии. Его продукции хватит, чтобы строить 200 таких 16-этажек в год – считайте, работу получили 197 человек. Еще два завода строятся в других регионах. Достроят ли их – неизвестно: как только стройки остановились, спрос на дефицитный цемент стал стремительно падать, и даже действующие производители снижают выработку. В январе этого года в стране выпустили 196 тысяч тонн цемента – на 13 процентов меньше, чем год назад. Если же сравнивать с январем 2007 года, то производство снизилось почти на треть.
Для усиления бетонных конструкций нашей многоэтажки потребуется 370 тонн арматуры. Арматуру в Казахстане производит комбинат “МитталСтил Темиртау”. Цех по ее выпуску был торжественно запущен в июле прошлого года, продукции хватило бы на каркасы для тысячи 16-этажных домов в год. Однако уже в феврале несколько тысяч работников комбината перевели на сокращенную рабочую неделю – в связи с падением спроса на сталь. Спрос мог бы создать внутренний рынок – но для этого надо строить гораздо больше.
На облицовку нашей бетонной “коробки” уйдет 100 тысяч штук кирпича, около 40 тысяч пенобетонных блоков потребуется для внутренних стенок. Чтобы облицовочный кирпич потом не падал со стен, а ячеистый бетон не крошился, эти материалы надо выпускать на хорошем оборудовании, которое стоит 8–12 миллионов долларов. В последний год в Алматы в связи с падением спроса цена кирпича упала вдвое, несколько небольших заводов в окрестностях города разорились…
Для нового дома потребуется не менее 300 окон и около 100 дверей. Отделочные материалы, кабель и электроприборы, трубы, панели и утеплители – почти все это производится внутри страны. А значит, при должном спросе дает работу, налоги в бюджет и в конечном итоге – уверенность в завтрашнем дне.
Строительство недорогого жилья помогло бы оживить экономику в непростые времена. Правда, и навару с недорогих квадратных метров намного меньше. Может, в этом кроется проблема?
В январе 2009 года средняя себестоимость метра в многоэтажных жилых домах составила 80 тысяч тенге (или 660 долларов). В эту сумму входили расходы на материалы, землю, зарплату, налоги –
все, кроме взяток.
По данным Министерства индустрии, более 34 тысяч новых коммерческих квартир из-за завышенной цены не могут найти покупателя, из них половина – в Алматы.
13.03.2009
Иван Войцеховский, www.caravan.kz