Программа рефинансирования ипотечных кредитов призвана снять социальное напряжение. Но выделенных правительством денег для этого явно недостаточно. Примечательно, что день, обозначенный как начало процесса рефинансирования ипотечных кредитов ...
Программа рефинансирования ипотечных кредитов призвана снять социальное напряжение. Но выделенных правительством денег для этого явно недостаточно
Примечательно, что день, обозначенный как начало процесса рефинансирования ипотечных кредитов, то есть 1 марта, пришелся на Прощеное воскресенье. До прощения долгов по ипотеке пока не дошло, но заемщики получат значительное облегчение кредитного бремени: ставка вознаграждения для бюджетников будет снижена до 9%, для всех остальных – до 11%, а срок кредита увеличен до 20 лет. Напомним, что действующие номинальные ставки составляют от 10% по госпрограмме до 18% по коммерческим кредитам. Подчеркнем, что речь идет именно о рефинансировании, а не о субсидировании – банки, отобранные для участия в программе, заключат с заемщиками новые договоры. Клиенты будут платить меньше и дольше. Но этих счастливчиков будет так мало, что они не смогут сделать погоду ни на рынке ипотеки, ни в целом на рынке недвижимости.
Между тем рынок нуждается в срочной поддержке. «Проблемы в финансовом секторе в 2008 году, а также значительное усложнение процедур получения ипотечных кредитов и продолжающееся снижение цен на недвижимость, при котором большинство потенциальных покупателей выбрали выжидательную позицию, свели практически на нет выдачу ипотечных кредитов, а рост ставок сделал данную услугу непривлекательной для большинства граждан», – отмечает управляющий партнер компании Scot Holland | CBRE | Казахстан Евгений Долбилин. В прошлом году было выдано 98,2 млрд тенге ипотечных кредитов. Для сравнения: в 2007 году этот показатель составлял 417,5 млрд, т.е. практически в четыре раза больше.
Мало избранных
Выделение денег из Национального фонда для поддержки ипотечных заемщиков в размере одного миллиарда долларов было предусмотрено антикризисной программой правительства (принятой в конце ноября прошлого года) как часть мер, направленных на стабилизацию рынка недвижимости. Сегодня в связи с девальвацией обменный курс тенге превысил отметку в 150 тенге за доллар, поэтому обещанный еще в прошлом году миллиард долларов «похудел» до 120 млрд тенге. Именно такую сумму получат банки второго уровня (БВУ) несколькими траншами на рефинансирование ипотечных кредитов. Всего в программе участвуют 10 банков, но основная часть средств будет направлена четырем системообразующим БВУ, или, как можно теперь говорить, банкам с участием государства – БТА, Альянсу, Народному и Казкоммерцбанку (ККБ).
Первый транш в виде депозита был размещен в банках оператором антикризисной программы правительства ФНБ «Самрук-Казына» 25 февраля и должен быть освоен БВУ в течение трех месяцев, затем поступит следующий транш и так далее, а в целом программа рассчитана на три года.
Банки проведут жесткий отбор потенциальных участников программы. Требования к заемщикам были в основном сформулированы еще в антикризисной программе. Заемщик должен быть резидентом РК, рефинансированию подлежат только «кредиты на жилье площадью не более 120 квадратных метров при условии отсутствия у заемщика другого жилья, за исключением жилья, обеспечивающего ипотечный заем». При этом банк имеет право отказать заемщику в рефинансировании без объяснения причин. Предоставление недостоверных сведений клиентом расценивается как мошенничество и преследуется по закону. На снижение стоимости кредита могут претендовать только добросовестные заемщики.
Вообще под ипотечными подразумеваются все виды кредитов, выданных под залог недвижимости. Программа распространяется только на займы, полученные на приобретение жилья на вторичном либо на первичном рынке за счет долевого участия. Кроме того, не допускается просрочка на день подачи заявления на рефинансирование. Люди, уже получившие отсрочку от банка, также не могут участвовать в программе.
Эти требования во многом лишают программу рефинансирования смысла. Ни на рынок ипотеки, ни на рынок жилья она не окажет никакого влияния. «Безусловно, никакого влияния на уровень цен на рынке недвижимости данная программа не окажет. Рефинансирование не подразумевает заключения каких-либо новых сделок с недвижимостью, соответственно, и реакции на рынке жилья не должно быть», – подтверждает нашу мысль Марат Кенжеханов, управляющий директор департамента розничного бизнеса Банка ЦентрКредит (БЦК). Очевидно, правительство, не жалея денег на снижение кредитного бремени, преследует другие цели.
Курс против благих намерений
В антикризисной программе понижение ставок по действующим ипотечным кредитам шло лишь третьим пунктом среди перечня мер по стабилизации рынка недвижимости. Гораздо более важными были пункты о выдаче новых ипотечных кредитов по сниженным ставкам и финансирование незавершенных объектов строительства, также вошедшие в комплекс антикризисных мер правительства.
Поторопиться с ипотекой заставила девальвация. Все предыдущие годы, включая 2007−й, БВУ в основном кредитовали корпоративных и розничных клиентов за счет внешних заимствований. Банки привлекали займы в валюте (главным образом в долларах), соответственно и кредиты выдавали в валюте. После того как тенге упал по отношению к доллару, нагрузка по выплате займов на тех заемщиков, которые получают доходы в тенге, значительно выросла. Если банки минимизировали свои валютные риски, сохраняя баланс пассивов и активов, то их клиенты, напротив, эти риски не учли. Как рассказали нам в БТА Банке, сразу после проведения девальвации увеличилось число обращений заемщиков с просьбой рефинансировать валютные займы. По словам начальника управления кредитования БТА Банка Галии Маматраимовой, условия по кредитам в тенге более жесткие, чем в долларах: максимальный срок 10 лет, ставка вознаграждения выше (средневзвешенная ставка по рынку по тенговым ипотечным кредитам – 18,8%, по долларовым – 11,4%). Кроме того, новый взнос по кредиту при рефинансировании больше, чем предыдущий. «Это связано с тем, что по депозитам в тенге ставки вознаграждения выше, чем по валютным, а банки стремятся поддерживать текущую структуру баланса. В результате рефинансирование кредита на стандартных условиях невыгодно для заемщика», – поясняет наш эксперт.
Удорожание доллара стало непреодолимым препятствием для дальнейшего погашения кредитов даже для добросовестных заемщиков. Девальвация тенге будет не только способствовать росту просрочек по выплатам долгов перед банками и увеличению доли проблемного портфеля БВУ, но и может вызвать социальную напряженность в обществе – ведь у людей из-за долгов начнут отбирать квартиры.
Разрешить ситуацию под силу только государству. Поэтому-то правительство, не отменяя программ по поддержке строительного сектора и ипотечного кредитования, в первую очередь запустило проект по снижению ставки и переводу кредита из иностранной валюты в тенге. В антикризисной программе было запланировано снизить ставки вознаграждения до 10,5–12,5% годовых, однако в окончательном варианте договора ФНБ с банками стоимость займов была снижена еще радикальнее – до 9 и 11%.
Маржа банков, по собственному признанию их представителей, невелика. «Необходимо учитывать тот факт, что первостепенное значение этой программы – снижение кредитной нагрузки на граждан страны, то есть в первую очередь она играет социальную роль. Именно поэтому вопрос дохода как фонда «Самрук-Казына», так и БВУ является второстепенным», – объясняет г-н Кенжеханов из БЦК.
По словам председателя правления ККБ Нины Жусуповой, программа предназначена не для банков, а для заемщиков. «Сегодня очень сильны ожидания по снижению курса тенге по отношению к доллару. Все наши заемщики получают заработную плату в тенге. Первое, что делается – приводится в соответствие валюта займа с доходами заемщика. Это снимает так называемые валютные риски. Это первое. Во-вторых, фиксируется процентная ставка. А значит, снижается процентная нагрузка на заемщика. Это то, на что сейчас готово пойти государство по отношению к своим гражданам», – говорит она. От себя добавим: по отношению далеко не ко всем гражданам, нуждающимся сегодня в помощи. Даже в рамках этой программы денег на всех не хватит.
Бюджет не резиновый
«Я убеждена, что сегодня нужно работать с теми клиентами, которые, несмотря на кризис, продолжают обслуживать свои обязательства. Это говорит о том, что люди очень ответственно принимали решение о получении кредита, что они просчитали свои возможности, понимали их», – считает г-жа Жусупова.
По словам управляющего директора ККБ Андрея Тимченко, из 32 тыс. заемщиков ККБ, имеющих ипотечные кредиты, на участие в программе могут претендовать 23 тыс. Но выделенных правительством денег по этой программе хватит всего на 3,5 тыс. Это чуть больше 15% добросовестных заемщиков Казкоммерцбанка. Примерно такая же картина и в других банках. В БТА по состоянию на 2 марта на рефинансирование кредитов подали заявки 3,7 тыс. человек на сумму около 15 млрд тенге. Банку с дочерней компанией «БТА Ипотека» (совместная доля на рынке ипотеки составляет порядка 30%) выделено 40 млрд тенге, из этой суммы непосредственно в БТА осталось 28 млрд тенге. А число заемщиков, которые, по предварительной оценке банка, могут претендовать на снижение ставок, порядка 11 тыс. Произведя несложные арифметические действия, можно сделать вывод, что за бортом останется примерно третья часть клиентов банка. Правительство не сможет помочь даже максимально ограниченному условиями программы количеству заемщиков.
Возможно, те граждане, которым удастся перекредитоваться за счет государственных средств, не пополнят протестные группы должников-ипотечников, но социальное напряжение эта программа вряд ли снимет. Ведь самые большие проблемы сегодня испытывают те, кто уже допустил просрочки по платежам по кредиту. А на них эта акция не распространяется.
На качестве банковских активов она тоже никак не отразится. По словам г-на Кенжеханова, рефинансирование поможет лишь предотвратить дальнейшее ухудшение качества ссудных портфелей. Поэтому сегодня все – и заемщики, и банки – ждут начала работы Фонда стрессовых активов, а власти пока не спешат перейти от заявлений к делу, то есть выкупу проблемных активов у банков.
Слишком много разговоров
Рассчитывать на то, что снижение ипотечных ставок станет панацеей для рынка, не приходится. По мнению игроков, в нынешних экономических реалиях стимуляция покупательской активности требует дополнительных мер, не используемых «в мирное время». В данное время практически во всех странах государство взяло на себя задачи по стимулированию развития ипотечного кредитования и, как следствие, рынка недвижимости и строительства.
В Казахстане власти уже более года говорят о мерах, которые могли бы реанимировать рынок недвижимости и строительный сектор. Еще в конце 2007 года правительство выделило средства на поддержку строительных компаний, возводящих объекты с привлечением средств дольщиков. Но не все они дошли до застройщиков. Проблема еще и в том, что время уже упущено, все меры, предложенные правительством, могли бы быть действенны, будь они реализованы 1–1,5 года назад.
А сегодня к кризису в строительной отрасли добавилось общее снижение покупательской способности. На первый план на этом фоне выходят совершенно иные потребности, нежели приобретение недвижимости, так что рассчитывать на небывалый спрос, пусть и на доступную ипотеку, нет смысла. «Предпринимаемые правительством меры должны оживить рынок, однако прогнозировать скорый выход строительного рынка и рынка жилой недвижимости из кризиса преждевременно, – считает управляющий партнер Scott Holland | CBRE | Казахстан. – Если вливание государственных средств в банковский и строительный секторы рынка будет продолжаться с прежней интенсивностью и пакет антикризисных мер правительства будет выполняться вовремя и в полном объеме (особенно снижение процентных ставок на ипотечные кредиты и предоставление достаточного объема средств коммерческим банкам), то в этом случае объемы ипотеки в 2009 году должны быть выше, чем в 2008−м. Однако на сегодняшний день прогнозировать конкретные проценты роста нельзя».
Большинство потенциальных заемщиков сейчас не торопятся брать кредиты еще и потому, что рассчитывают на еще большее снижение цен на недвижимость. Но ни застройщики, ни продавцы вторичной недвижимости не готовы идти на уступки.
Когда рынок начнет выходить из кризиса – неизвестно. В любом случае вряд ли это произойдет благодаря господдержке – придется ждать общей стабилизации экономики.
09.03.2009
Светлана Грибанова, Анастасия Моторина, www.expert.ru