Три года реализации Государственной программы развития жилищного строительства показали как сильные, так и слабые ее стороны. Однако жесткий контроль Президента, стабильный рост ввода жилья в эксплуатацию и интерес частных инвесторов побуждали чиновников оперативно исправлять недостатки.
Три года реализации Государственной программы развития жилищного строительства показали как сильные, так и слабые ее стороны. Однако жесткий контроль Президента, стабильный рост ввода жилья в эксплуатацию и интерес частных инвесторов побуждали чиновников оперативно исправлять недостатки. Разработчики Госпрограммы на 2008—2010 годы, подписанной недавно Главой государства, постарались учесть все изъяны документа действующего и предугадать возможные изменения финансовой ситуации и структуры рынка. Но прежде чем анализировать принятые положения, необходимо определить, с каким багажом будет осуществлен переход в новое трехлетие. Насколько успешным станет финальный год Госпрограммы 2005—2007?
На первом этапе осуществление стратегических планов критиковали и эксперты рынка недвижимости, и журналисты, и потенциальные новоселы. То тендеры на проведение строительно-монтажных работ запаздывали, а победившие в них компании зачастую не вызывали доверия, то сроки строительства затягивались, а подрядчики не укладывались в сметы. Показательна в этом отношении история градкомплекса № 3 в столице: покупатели квартир в первых двух госпрограммных домах уж почти два года как справили новоселье, что не могло не вызвать поток возмущений со стороны попавших в третью «очередь», в чьих договорах в качестве срока окончания работ значился... декабрь 2005-го. Прежнее городское начальство пеняло на морозную зиму и сложности с соблюдением технологии бетонирования. Застройщик же — ТОО «Ай-Су Астана» — перекладывал вину на акимат, якобы не позаботившийся о подготовке строительной площадки, и проектировщиков, задерживавших выдачу проектно-сметной документации. Как бы то ни было, через некоторое время с подрядчиком, выигравшем тендер, пришлось и вовсе распрощаться. С тех пор уже новое руководство местных исполнительных органов не перестает извиняться за опоздание перед будущими «новоселами»:
— По ряду объективных и субъективных причин договорные обязательства в срок генподрядчиком выполнены не были. За срыв графика производства работ заказчиком применены административные меры. Теперь ведется поэтапная сдача градкомплеса № 3 в эксплуатацию, состоялось заседание рабочей комиссии, устраняются выявленные замечания, завершаются работы по благоустройству, — таковы объяснения, выложенные на официальном сайте акимата города.
Окончательно завершить все работы и сдать последний блок планируется к 15 сентября. Что ж, осталось не так много времени, чтобы на деле проверить выполнение властных обещаний. К слову, таких ошибок государственные заказчики больше не допускали: возведение новых градкомплексов идет по графику.
Однако не только затянувшиеся сроки сдачи волновали ответственных за успех Госпрограммы. Отсутствие стоимостной дифференциации квадратов по регионам привело к тому, что платежеспособное население Астаны, Алматы и Атырау выстраивалось в длинные очереди за вожделенным доступным жильем, а в некоторых менее благополучных областях народ элементарно не мог заручиться поддержкой банков, и госпрограммные квартиры, оказавшиеся даже дороже, чем на рынке, стали невостребованными... В январе — июле 2006-го неосвоение выделенных средств угрожало и вовсе провалом столь важных для общества строительных устремлений. Но вскоре в документ были внесены необходимые изменения (так, цена на жилье и объемы строительства отныне определяются, исходя из особенностей региона, и, в том числе, введен так называемый коэффициент сейсмичности), подоспели и другие нормативные правовые акты.
И все же разработчики новой Госпрограммы при анализе старых ошибок констатировали непропорциональное распределение кредитов, несоблюдение акиматами предписанных средних параметров коммунального и кредитного жилья. Не были учтены альтернативные механизмы жилищного строительства, например, государственно-частное партнерство. В самом процессе практически не участвовала система жилстройсбережений, отставала промышленность.
Нельзя отрицать и такие положительные аспекты, как стимулирование темпов всеобщей стройки, создание условий, повышающих ее привлекательность для инвестиций. Недаром уже в декабре 2006-го в Правительстве констатировали: трехлетний план по вводу жилья перевыполнен за два года! Ныне количественные тенденции только радуют: с начала реализации Госпрограммы введено в эксплуатацию почти 16 миллионов квадратных метров общей площади жилых домов.
О широком масштабе и эффективности действия программных инструментов говорит и тот факт, что с 2005 года произошло перераспределение ролей в жилищном строительстве. Так, вопреки расхожему мнению, коммерческие застройщики возводят всего около 25 процентов домов в республике: по данным Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и торговли, предприятиями и организациями частной формы собственности за три года введено 3,66 миллиона «жилых» квадратов.
Увы, но Госпрограмма, вопреки одной из заявленных своих целей, так и не смогла остановить все продолжающийся рост цен на жилье коммерческое. Как гласит официальная статистика, средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра в мае года текущего составляла 627 долларов, цена же при реализации достигала почти 1 200. Лидируют здесь город Алматы, где себестоимость 748, продажа — 2 614, Астана — 676 и 1 393, Атырау — 546 и 974. Двух- и трехкратная разница, похоже, нисколько не смущает новоявленных бизнесменов, большинство из которых построили свои маленькие «империи» на элементарной перепродаже квартир. Кстати, именно бум подобного «предпринимательства» специалисты называют одной из основных причин роста цен на недвижимость...
Тем временем доля коммунального жилья в общем объеме приближается к трем процентам. Ежегодно в каждой области, в столице и в Алматы предусматривалось возведение одного стоквартирного дома. На эти цели было выделено 18,9 миллиарда тенге, и освоение, говорят эксперты КДС, почти полное. Десять регионов досрочно завершили эту работу. Всего же с начала Госпрограммы построено 5 477 коммунальных квартир, 725 из них — в январе — июле года текущего (101 процент от годового задания).
Разумеется, наибольший ажиотаж при объявлении госпрограммных планов был вызван перспективами получения так называемого доступного кредитного жилья, чья цена варьировалась от 350 до 445 долларов за квадрат. За три года при плане 2 406,8 тысячи квадратных метров (29 512 квартир) будет построено 2 618,7 тысячи (32 075). За январь — август этого года уже введено 119,8 тысячи квадратов кредитного жилья (1 343 квартиры). В 2007-м на эти цели из республиканского бюджета выделяется 23,8 миллиарда. По состоянию на десятое августа регионам было перечислено 14 и освоено 70 процентов поступлений.
Из введенных в эксплуатацию кредитных квартир реализовано уже 87 процентов. О популярности правительственной акции свидетельствует тот факт, что за два с половиной года свои заявления на доступные «квадраты» подали около 90 тысяч граждан. Но вот способных предъявить подтверждение о платежеспособности от банков второго уровня оказалось вдвое меньше: 45 тысяч, или 237 процентов (!) к количеству сданных квартир. Таким образом, резерв потенциальных покупателей накопился просто огромный, и многие с нетерпением ждут второй «трехлетки». Кстати, наибольший спрос и активность населения наблюдается в Акмолинской области, где число заявителей втрое превышает госпрограммное предложение, в Костанайской и Мангистауской (в 2,9 раза), Атырауской (1,9) и городе Алматы (2,3). Но все же абсолютный рекордсмен — Астана. Здесь желающих в 13,2 раза больше, чем вожделенных «мест» в градкомплексах...
Пожалуй, единственным шансом, наконец, обрести собственное жилье для многих становится индивидуальное строительство, чья доля в общестроительном объеме составляет аж 62,7 процента. Во-первых, квадрат в самостоятельно возведенном доме обходится значительно дешевле, во-вторых, десять соток для этих нужд государство выдает абсолютно бесплатно. Преимущественным правом их получения обладают социально защищаемые слои населения. Стимулирование развития ИЖС — одно из основных направлений политики в сфере обеспечения доступности жилья, а в своем Послании народу в 2006 году Президент определил «создание стимулов для широкомасштабного развития индивидуального жилищного строительства» одним из приоритетов развития рынка недвижимости.
Граждане республики отреагировали на перспективу получения бесплатной земли очень активно: по информации Агентства РК по управлению земельными ресурсами (данные за август), на приобретение участков под ИЖС с 2005 года подано почти 700 тысяч заявлений, 23 процента из них — молодыми семьями, 18 — работниками госорганов и предприятий социальной сферы. Но удовлетворено было менее трети всех заявок. В Астане этот показатель и вовсе близок к нулю — три процента. В Алматы, где самый высокий спрос на участки, получили их всего 17 процентов подавших документы...
Проблема искусственного сдерживания выдачи земли под ИЖС, к сожалению, далеко не решена. Руководство акиматов объясняет свои действия «объективными причинами» и, прежде всего, отсутствием необходимой инфраструктуры и инженерных коммуникаций. Понятно, что приспособленность района во многом определяется наличием сетей и их своевременным подведением. Финансовый вопрос был решен путем изъятия части средств, предусмотренных на возведение жилья кредитного (впрочем, проблема оказалась актуальной и для градкомплексов): так, на развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры были направлены сорок миллиардов тенге. Возникший немалый дефицит покрывался за счет продления срока возврата кредитных средств до трех лет. В 2006 году на обустройство инфраструктуры в районах ИЖС было потрачено десять миллиардов, в году текущем предполагается уже тридцать. По данным на десятое августа, бюджетам местных исполнительных органов перечислено 17,6 миллиарда, из которых освоено всего 12. «Отличилась» Южно-Казахстанская область, где освоение составило всего 17 процентов, в Кызылординской и 3aпадно-Казахстанской областях ситуация чуть лучше — 29 и 37 процентов соответственно. Во всех регионах республики проводятся конкурсные процедуры на строительство сетей энергообеспечения, теплоснабжения, газификации и водоснабжения, а также устройство подъездных дорог...
В целом же, несмотря на некоторые трудности, завершающий год первой Госпрограммы обещает быть более чем удачным. По информации Агентства РК по статистике, за январь — июль 2007-го по всем источникам финансирования на жилищное строительство направлено 259 миллиардов тенге инвестиций, сдано четыре с половиной миллиона квадратных метров общей площади жилых домов — 160 процентов к соответствующему периоду 2006-го. Во всех регионах республики объем введенного в эксплуатацию жилья за январь — август 2007 года превысил уровень года прошлого. Причем в Атырауской области в 3,4 раза, а в Восточно-Казахстанской, Карагандинской областях и в Астане — в два!
Согласно экспертным прогнозам, итогом пока еще действующей Госпрограммы станут 18 миллионов вновь отстроенных квадратных метров против 15,8 запланированных. Свои жилищные условия улучшат около 290 тысяч казахстанских семей.
08.09.2007
Ильдар Романов, www.kazpravda.kz