Самый больной вопрос экономики – квартирный. Упадут цены на недвижимость или, наоборот, поднимутся? От этого зависит финансовая стабильность страны.
Самый больной вопрос экономики – квартирный. Упадут цены на недвижимость или, наоборот, поднимутся? От этого зависит финансовая стабильность страны.
Те, кто не имеет жилья, надеются, что цены снизятся. Причем настолько, что станут по карману простым казахстанцам.
Те, кто зарабатывает на рынке недвижимости, любые слухи о падении цен решительно опровергают.
Как утверждают риелторы, “приседание” цен на рынке недвижимости произошло в начале мая, хотя остановку роста многие зафиксировали уже в марте–апреле. По словам вице-президента Ассоциации риелторов Казахстана Александра Кима, за последние два месяца сделок по купле-продаже недвижимости практически не совершалось. Отчасти риелторы объясняют это сезонным снижением покупательской активности, а также ростом курса доллара.
В числе причин снижения спроса на жилье еще и легализация. Раньше, мол, рынок был сильно перегрет, а сейчас приток свободных денег, которые срочно требовалось куда-нибудь вложить, прекратился. Уменьшились и объемы сносимого жилья – и соответственно спрос на квартиры тоже.
В результате цены по некоторым подсчетам в среднем снизились на 10–15 процентов.
Заметно снизили аппетиты на жилье и действия банкиров. В некоторых банках вообще ввели негласный мораторий на ипотеку. В других в одночасье повысили процентные ставки и ужесточили требования по ипотечным кредитам. Например, при оформлении кредита вновь стали требовать 30-процентный первоначальный взнос – а это не каждому по карману. Плюс всему резко снизилась рыночная оценка недвижимости, покупаемой в кредит, – примерно на 20 процентов. Тем самым на колени, по мнению Александра Кима, были поставлены заемщики, на чьи плечи банки сейчас перекладывают свои риски.
Система работает на повышение
Между тем известно, что платежеспособный спрос населения всегда был очень низким, за деньгами люди шли в банк, и ипотека составляла до 40–45 процентов в общей структуре сделок по недвижимости.
Мораторий на ипотеку резко снизил количество желающих обзавестись дешевеющей недвижимостью. С другой стороны, сократилось и количество инвесторов, вкладывавших свои сбережения в рынок недвижимости. В их числе и крупные банки. Они, по подсчетам экспертов, составляли львиную долю рынка – примерно 60 процентов.
Как полагает вице-президент Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин, цены на недвижимость были искусственно раздуты банками. С одной стороны, они кредитовали строительство, с другой стороны – население при покупке этой самой недвижимости, при этом зачастую явно завышая рыночную цену залогового имущества.
– Банк инвестирует, застройщик строит, чиновник помогает тем, что разрешает снос, изымает землю, имея свой процент. Застройщик застраивает территорию, перепоручая риелтору продажу, – каждый имеет свой кусочек пирога, и цены взлетают до небес. Через застройку имеется дополнительная возможность отмывания черных денег, потому что строительство – это такая сфера деятельности, где сколько ни вкладывай, у тебя никто не спросит, где деньги взял, – объясняет Калинин. – То есть появилась отрасль, где соединились интересы чиновников, строителей, банкиров и риелторов. Ведь вся система работала только на повышение цен.
Кстати, после того, как он на одной из пресс-конференций рассказал о действительных, по его мнению, причинах роста цен на недвижимость – спекулятивная составляющая, доля чиновников при изъятии земельных участков для госнужд и другие, – к нему в личном порядке обращались инвесторы, у которых в собственности было до 200–300 квартир.
Кто скажет правду?
Сейчас никто не может сказать ничего определенного о реальной ситуации на рынке недвижимости – независимых исследований не проводится, а те, кто так или иначе работает в этом бизнесе, правды не говорят. Возможно, все решат ближайшие два-три месяца, в течение которых по самым пессимистическим прогнозам цены могут снизиться до 30 процентов.
Впрочем, представители Национальной ассоциации риелторов считают, что заявления о падении цен сильно преувеличены.
– Цены стабилизировались, – заметил на прошедшей на этой неделе пресс-конференции вице-президент Национальной ассоциации риелторов Олег Алферов. – Более того, активность потенциальных заемщиков в части спроса на ипотечное кредитование возросла за счет трудностей у банков второго эшелона, не входящих в первую тройку.
По словам риелторов, спрос на ипотеку вопреки всем ожиданиям сильно вырос, поскольку потенциальные заемщики, испугавшись ужесточения условий кредитования, прямо-таки побежали в банки за кредитами, невзирая на увеличившиеся проценты и первоначальный взнос. Правда, никаких доказательств на этот счет господин Алферов представить не смог, поскольку все данные были взяты экспертами ассоциации из инсайдерских источников в банках и… газетных объявлений, информация в которых, как отметили сами риелторы, очень далека от истины, то есть реальной цены сделок.
Но журналистам показали графики, в которых стоимость квадратного метра застыла на отметке 3600 долларов. При этом риелторы уточнили – мол, это так называемая “средняя температура по больнице”, но она, мол, очень хорошо отражает действительность. А мелкие игроки на рынке вроде владельцев вторичного жилья, которые сегодня не могут продать свою недвижимость, даже снизив цену на 10–20 процентов, вряд ли как-то могут повлиять на рынок.
Риелторы намекнули, что цена будет зависеть от игры, которую поведут крупные владельцы недвижимости (видимо, как раз те, у кого в собственности по 200–300 квартир). А они пока занимают выжидательную позицию.
Спокойно, это коррекция!
Посчитали нужным высказаться и банковские работники. По мнению топ-менеджера одного из крупнейших банков страны, цены зависят от баланса между количеством продавцов и количеством покупателей на местном рынке. И небольшое удорожание ипотечных кредитов не повлияет на цены, так как вопреки утверждениям риелторов подавляющее большинство сделок (около 80%) совершается за счет собственных средств, а не за счет ипотечного кредита.
– Очевидно, что после стольких лет быстрого роста должна наступить стабилизация или даже коррекция. При этом я не думаю, что падение цен будет драматическим, так как объем вводимого жилья может также сокращаться. Это связано, во-первых, с трудностями у строителей в приобретении лицензии на продажу строящегося жилья физическим лицам (т.е. долевое строительство). В этом году очень немногие компании смогли получить такую лицензию. Во-вторых, финансирование строительных компаний теперь резко сократится. В-третьих, снижение цен резко увеличит количество желающих приобрести квартиру или дом. В период снижения цен объем выдаваемых ипотечных кредитов сократится, но после стабилизации вновь начнет набирать обороты.
Риски лучше заморозить?
Но, несмотря на внешнее спокойствие, возможное падение цен на недвижимость не может не волновать банки. Поскольку у них в залоге слишком много недвижимости, резкое удешевление которой может привести к массовому невозврату кредитов – отдать квартиру банку может быть выгодней, чем долгие годы выплачивать дорогой кредит. По данным АФН, проблемные кредиты уже сегодня составляют около 40 процентов.
Сейчас высказываются самые разные предложения по тому, как не обрушить рынок и следом за ним финансовую систему Казахстана. Кандидат экономических наук Александр Калинин предлагает заморозить строительство новых объектов.
– Цель одна – рассчитаться с внешними долгами, чтобы не было крушения банковской системы. Ведь если сегодня существует негласный мораторий на ипотеку, то зачем давать деньги на долгострой? Так мы во много раз повышаем риски. Строительные компании и без того хорошо защищены, заложенная в стоимость квадрата маржа словно “подушка” застраховала их от всяческих падений.
Сегодняшний кризис, при котором ипотека и в целом рынок недвижимости сильно влияют на банковскую систему, – серьезная проверка для всей системы. Никому из нынешних руководителей банков не приходилось пока поработать в кризисной ситуации. И от того, как они из нее выйдут, зависит финансовое благополучие страны. Ни больше ни меньше.
07.09.2007г.
Жанар Канафина, www.caravan.kz