Спустя несколько дней после девальвации тенге некоторые застройщики в комментариях для СМИ заговорили о том, что цены на рынке недвижимости в этой связи будут неизбежно расти. В свою очередь, в базах данных по аренде стало видно, что все больше арендодателей стали ...
Спустя несколько дней после девальвации тенге некоторые застройщики в комментариях для СМИ заговорили о том, что цены на рынке недвижимости в этой связи будут неизбежно расти. В свою очередь, в базах данных по аренде стало видно, что все больше арендодателей стали переводить ставки в иностранную валюту. Подобным способом владельцы недвижимости надеются не только зафиксировать цены в инвалюте, но и спровоцировать формальный рост цен в тенге.
Однако помогут ли подобные решения стабилизировать цены? Попробуем в этом разобраться.
Начнем с того, после длительного поддержания курса национальной валюты на уровне 120 тенге за доллар Национальный банк в лице его председателя Григория Марченко принял решение об уходе от прежнего неявного коридора, и 4 февраля 2008 года тенге был девальвирован на 25 процентов.
Вместе с тем, с начала кризиса (август 2007 года) средняя долларовая стоимость одного квадратного метра жилья в Казахстане снизилась следующим образом: в Астане — на 25 процентов (диаграмма 1), в Караганде — на 36,5 процента, в Алматы — на 45,9 процента. За год темпы падения по этим городам составили 37, 22,9 и 28,6 процента.
Диаграмма 1.
Таким образом, выходит, что с учетом девальвации тенговые цены в Астане за год снизились лишь на 5,8 процента (диаграмма 2), а в Алматы и Караганде — на 22,5 и 8,8 процента.
Диаграмма 2.
Ситуация, как видно, абсурдна: то, что недвижимость под воздействием рыночных факторов теряла в течение года, было компенсировано ростом за один день. Учитывая, что в тенге стоимость квартир не снижалась, формально получается, что годового удешевления жилья и не было, и цены с учетом торга и скидок сократились лишь на 10-15 процентов.
Однако, для того чтобы развеять иллюзии, нужно сказать, что для новой волны роста должен появиться платежеспособный спрос на рынке, который, в свою очередь, зависит от двух факторов — от уровня личных доходов граждан и от объемов ипотечного кредитования. К тому же зарплату граждане Казахстана при таком раскладе должны получать в тех же условных единицах.
Конечно, есть долларовые вклады, и можно было бы предположить, что их собственники пожелают приобрести жилье, которое, по мнению некоторых застройщиков и продавцов, больше не будет снижаться в цене. Особенно если предположить, что строители и арендодатели переведут тенговые цены в условные единицы, исходя из новых реалий. Проблема в данном случае заключается в том, что при переводе цен в те же доллары или евро собственники вроде бы праве заявить, что их товар уже значительно подешевел и дальнейших скидок покупателям ждать не стоит. Так, если допустить, что в июле прошлого года один квадратный метр жилья стоил у некоторого продавца 123 тысяч тенге, то тогда это соответствовало порядка 1000 долларов, а на данный момент — примерно 820 долларам. Формально, получается, что вся коррекция цен уже произошла, и покупателям пора активизировать свою деятельность. Но, как уже говорилось выше, вкладчики, которые сохранили свои депозиты в национальной валюте, за прошедший год не только не приобрели ничего, но за счет сокращения доходов и увеличения расходов только еще более уменьшили свою покупательскую способность.
Как показывают данные Агентства по статистике, реальные доходы граждан Казахстана сокращаются. И хотя в целом по Казахстану снижение доходов на душу населения за период с декабря 2007-го по декабрь 2008 года составило не более 0,6 процента, негативная динамика показателей от месяца к месяцу приобретает все более выраженный характер (диаграмма 3). Таким образом, ожидать, что за счет перевода цен в условные единицы можно простимулировать население на покупку жилья, вряд ли стоит.
Диаграмма 3.
В свою очередь, в 2009 году на отложенный спрос можно рассчитывать только за счет вкладчиков, которые успели перевести свои сбережения в иностранную валюту. Однако статистика Национального банка показывает, что начиная с апреля 2008 года, за исключением августовского всплеска, вклады населения стали сокращаться (диаграмма 4).
Диаграмма 4.
При этом происходило это исключительно за счет тенговых депозитов, которые уменьшились на 97,2 миллиарда тенге, или на 12 процентов (диаграмма 5).
Диаграмма 5.
В то же время, вклады в иностранной валюте увеличились в тенговом эквиваленте, по данным Национального банка, на 65,8 миллиарда тенге (диаграмма 6).
Диаграмма 6.
Это означает, что часть вкладчиков переводила вклады в инвалюту, а другая часть просто снимала средства со своих счетов. Объем депозитов с апреля 2008 года сократился на 2,4 процента, или на 31,6 миллиарда тенге. Несмотря на то, что, начиная с ноября 2009 года вкладчики стали активно переводить средства в доллары, более половины всех вкладов (55 процентов) население продолжает хранить в национальной валюте.
Другой фактор покупательской способности — ипотечное кредитование — также не дает предпосылок к стабилизации цен на недвижимость. Объемы ипотечного кредитования с начала 2008 года колеблются на одном уровне — порядка 9,3 миллиарда тенге в месяц по республике (диаграмма 7).
Диаграмма 7.
Конечно, на первый взгляд, за счет перевода цен на жилье в условные единицы продавцы и арендодатели могут подстраховать себя от скрытого снижения цен. Однако, как известно, отказ от плавного снижения чреват резким падением. Ведь на фоне удешевления тенге цены в долларах будут только отпугивать потребителей. По прогнозам Нацбанка РК, инфляция в 2009 году составит порядка 9,5 процента, а на рост заработной платы вряд ли стоит надеяться. Таким образом, владельцы недвижимости, зафиксировавшие цены в иностранной валюте, рискуют лишь усугубить ситуацию с продажами.
Учитывая, что в течение 2009 года платежеспособный спрос будет только сжиматься, продавцам придется снижать цены уже в долларовом эквиваленте и гораздо более внушительными темпами, чем если бы они оставили цены в тенге. В итоге, по мнению специалистов аналитического отдела портала www.kn.kz, фиксирование цен в долларах может спровоцировать лишь еще более жесткую коррекцию цен.
Кто пытается обмануть рынок? Искусственное сдерживание, как мы убедились на примере того же тенге, не приведет ни к чему иному, кроме усиления темпов падения.
Итак, следите за рынком…
Подпись к человеку с деньгами или к копилке:
В 2009 году на отложенный спрос можно рассчитывать только за счет вкладчиков, которые успели перевести свои сбережения в иностранную валюту. Однако более половины всех вкладов (55 процентов) население продолжает хранить в национальной валюте.
24.02.2009
Анна Шацкая, www.kn.kz