Участки, в свое время скупленные спекулянтами под строительство на периферии городов, постепенно уходят обратно «под плуг», возвращаясь в сельскохозяйственный оборот. Земля, около года назад окончательно переставшая быть инструментом вложения ...
Участки, в свое время скупленные спекулянтами под строительство на периферии городов, постепенно уходят обратно «под плуг», возвращаясь в сельскохозяйственный оборот. Земля, около года назад окончательно переставшая быть инструментом вложения, восстанавливает свою реальную, а не спекулятивную стоимость. Пока банки и частные инвесторы подсчитывают потери, государство занялось наведением порядка в землепользовании
Глубина падения
Земельный рынок остается едва ли не ведущим, к тому же фактически неуправляемым фактором обесценивания залогов в банковском секторе и связанного с ним падения ликвидности. Жилую недвижимость, включая многочисленные незавершенные объекты в городах, государство еще может прокредитовать по льготным ставкам, достроить, выкупить и затем реализовать нуждающимся по фиксированной цене – в общем, сохранить ликвидность этих активов хотя бы на определенном минимальном уровне. О тысячах гектаров заложенных под кредиты земель, расположенных не в «золотых квадратах» Алматы и Астаны, а на периферии городов и в провинции, этого сказать нельзя. Спасать ликвидность данной части банковских залоговых активов государство пока не планирует ни через схемы льготной ипотеки, ни через Фонд стрессовых активов. Очевидно, пытаться искусственно фиксировать ее рыночную цену просто бессмысленно: ведь земли в Казахстане много.
В конце января правительство опубликовало информацию, согласно которой неработающие (то есть просроченные свыше трех месяцев) кредиты банков второго уровня составляли официально 7 процентов от общего ссудного портфеля, в то время как международные рейтинговые агентства оценивали их уже на уровне более 15 проц. Залоги по-прежнему тянут систему вниз: свыше 40 процентов всех выданных казахстанскими банками кредитов обеспечены недвижимым имуществом. Причем, по оценкам ряда источников, земельные участки составляют в общей структуре залогов не менее трети. Отсюда можно делать выводы о том, насколько серьезно изначально земельные инвесторы повлияли на развернувшийся в финансовой системе кризис, а также о реальной глубине возможного падения ликвидности в банковской сфере. Еще полгода назад, анализируя обстановку в финансовом секторе, специалисты отмечали, что основную опасность для банков представляют не столько залоговые квартиры, сколько земельные участки. Во время кризиса спрос на землю упал позднее, чем на рынке жилья, поэтому именно земля в последний период инвестиционного бума, когда цены достигали пика, стала основным имуществом залога у банков. К середине 2008 года, как указывалось в октябре в аналитической записке к антикризисному плану правительства, на рынке накопилось много объектов, где участки заложены, долги перед банками достигли более 75 проц. от их стоимости, при этом строительство на этих участках даже не начиналось. На сегодня, по оценкам коллекторской компании «Коргау-А», которая работает с долговыми обязательствами в трех южных областях, рыночная цена таких участков в пределах 30–50 километров от Алматы упала настолько, что долги достигают 200–300 процентов от нее, при этом спроса на них как не было, так и нет. Похоже, что это для банков уже безнадежно потерянные долги. И хотя банки в своей отчетности продолжают ориентироваться на прежнюю цену, увеличивая реальную стоимость залоговых активов в несколько раз, сути дела это не меняет. Вложения сгорают.
Обратно, к сохе
Банкам в такой ситуации можно только посочувствовать. Но вот что любопытно. Под «прессом» кризиса изменилось отношение многих землевладельцев-инвесторов к землям на периферии, как к активу. Если в течение последнего года они еще надеялись, что падение цен в перспективе прекратится, и рассчитывали хотя бы частично вернуть свои вложения, то теперь они в меру возможностей стремятся использовать скупленные земли под какой-либо бизнес.
«В середине 2007 года скупка участков достигала огромных масштабов: сельхозугодья десятками, а иногда сотнями гектаров приобретались инвесторами через схему переуступки права долгосрочной аренды, – говорит Нурали Сейсембаев, менеджер талдыкорганской агрофирмы «Береке». – Сельские районы под Алматы – Карасайский, Енбекшиказахский, Илийский, особенно в предгорных зонах и в Капчагае – за счет этого удивительно богатели. Простые люди из аулов покупали себе дорогие джипы, своим детям – квартиры в престижных районах Алматы, отмечали дни рождения и свадьбы в фешенебельных ресторанах. Продав землю, они могли несколько лет вообще не думать о работе». Вообще для села, с точки зрения его экономики, складывалась в целом странная обстановка. В тот период акционеры ряда крупных агрофирм и животноводческих ферм, расположенных в этих районах, ставили вопрос перед руководством области, чтобы упорядочить бесконтрольную скупку. Аграрии были всерьез озабочены проблемой массового вывода сельскохозяйственных земель в спекулятивный оборот и фактическим вытеснением аграрного производства с пригородных территорий.
Сейчас, по словам сотрудников мясопромышленной компании «Мын жылкы», такой проблемы нет. Наоборот, идет встречный процесс: земли, ранее скупленные для перепродажи, постепенно возвращаются в сельхозоборот. Некоторые крупные инвесторы, не имея возможности продать земли и вернуть вложенные деньги, были вынуждены менять специализацию: они купили технику, скот, наняли работников и занялись фермерством. Мелкие спекулянты – те, кто имеет по 3–5 гектаров – активно ищут в аулах партнеров: они предлагают сельским фермерам использовать свою землю по назначению, причем на любых, самых мягких условиях, только чтобы она приносила хоть какой-то доход.
Учительница из села Жандосов Карасайского района Тамара Строкова рассказала, что в начале 2007 года продала девять соток земельного пая, доставшегося семье в свое время при расформировании совхоза, за 10 тыс. долларов. «Там обычное поле в предгорьях, с хорошим видом, – рассказывает она. – Люди, которые покупали эти участки у нас и у наших соседей, своих планов не скрывали: они собирались построить здесь ресторан, сауну, гостиницу, а затем все это продать. Такой объект в то время стоил несколько сот тысяч долларов. Уже завезли материалы, рабочих – но осенью того же года, когда цены начали падать, начатое строительство бросили. Теперь вместо гостиницы на том же фундаменте они поставили кошару, сложили маленький саманный домик для чабана. Будут разводить баранов».
Под Талдыкорганом масштабы роста цен в период бума были другими. Но и там, по словам владельца небольшой оптовой фирмы Сламбека Карсакбаева, изначально «спекулятивные» участки начинают использоваться по назначению. Конечно, не обязательно для сельского хозяйства – это зависит от местоположения. По словам предпринимателя, в конце 2006 года он купил небольшой участок около автотрассы, через полгода продал его втрое дороже и на пике цен приобрел пустующую землю в престижном месте, в райцентре. Но когда цены рухнули, и планы заработать на обороте сорвались, Карсакбаев не расстроился. «Мы решили на этом пятачке открыть мини-рынок, – говорит он. – Место удобное, бойкое, рядом автовокзал и гостиница. В результате почти половину своего вложения я уже вернул».
Возвращение «инвестиционных» земель периферии в естественное патриархальное русло сельхозпроизводства многие фермеры приветствуют. Теперь, по мнению главы ассоциации фермерских хозяйств «Мукры» Сейдахмета Карибая, стремление обанкротившихся землевладельцев получать прибыль от эксплуатации своих угодий может стать стимулом роста инвестиций в сельскохозяйственные проекты. «Это редкое явление – своего рода вынужденные инвестиции, которые при иной ситуации землевладельцы вряд ли стали бы делать, но выбора у них нет», – считает г-н Карибай.
Действительно, если принять во внимание, что на пике спекулятивного бума в бизнесе определилась группа очень обеспеченных «латифундистов» – частных лиц и компаний, контролирующих тысячи гектаров земель, – то от них стоит ожидать масштабных проектов на скупленных землях. Впрочем, в этом отношении существует и другое мнение: что происходящее не является устойчивым трендом и далеко не все скупленные земли смогут в скором времени получить применение в сельском или каком-либо ином бизнесе. Ведь в основной своей массе бывшие земельные спекулянты – это главные жертвы обвала цен, они фактически банкроты. Вряд ли у них остался капитал для инвестирования в «замороженные» гектары.
Нужно сказать, что на рынке есть еще одна группа своего рода стихийных игроков, которые существенно повлияли на развитие событий в секторе недвижимости и земли. Это «самозахватчики» земель – те, кто составил основную аудиторию легализации имущества, дважды продлевавшейся правительством в 2006–2007 годах. «Самострой» на окраинах городов в период инвестиционного бума привел в движение достаточно большие массы населения. В результате в некоторых мегаполисах, например в Алматы, даже появились новые административные районы. Хотя легализация давно завершена и контуры стихийных поселений уже официально узаконены, последствия этой стихийной миграционной волны продолжают сказываться на экономике и социальной стороне земельного вопроса.
«Самозахватчики» не ошиблись?
14 января парламент республики одобрил проект закона «О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс Республики Казахстан». Показательно, что этот проект разрабатывался в порядке реакции на решения республиканского общественного совета по борьбе с коррупцией при НДП «Нур Отан». Одновременно в мажилисе рассматривались поправки в тот же Земельный кодекс, предложенные правительством. Практически все поправки, разработанные депутатами (их было принято более 120), касались предупреждения коррупционных правонарушений в сфере земельных отношений. Правительственные поправки, которые были представлены председателем Агентства РК по управлению земельными ресурсами Омирзаком Узбековым, также регулируют ряд специальных вопросов кодекса, связанных, опять-таки, с противодействием коррупционным схемам. Основной целью законопроекта, как отмечает депутат Еркин Рамазанов, является предотвращение нарушений законности, «которые выражаются в несоблюдении сроков и порядка рассмотрения заявлений о предоставлении земельных участков, в нарушении очередности и оказания неправомерного предпочтения при принятии решений, в несоблюдении генеральных планов развития населенных пунктов».
Показательно, что накануне, 13 января, парламент утверждал аналогичные поправки в целый пакет других законодательных актов по тем же вопросам – дисциплины градостроительного планирования, выделения земельных участков, проектирования и строительства. Так, в Кодексе об административных правонарушениях для лиц, осуществляющих самозахват земли, самовольное строительство и нарушающих природоохранное законодательство, предусмотрено увеличение размеров штрафов. Введены новые виды правонарушений, такие как незаконный отвод земельных участков. А одна из «антикоррупционных» поправок в Земельный кодекс предусматривает обязательное требование о «включении в состав всех местных земельных комиссий представителей центральных уполномоченных органов». Ужесточены некоторые разрешительные регламенты: теперь, например, запрещено предоставление земельных участков без официально утвержденных проектов детальной планировки и застройки.
Анализ ситуации, которая сложилась в период строительного бума со стихийной застройкой, а затем – с узакониванием захваченных участков в рамках легализации, в целом позволяет понять, почему стоит вопрос о радикальном наведении порядка в земельных отношениях. Как проинформировал 19 января Омирзак Узбеков, за 2008 год его ведомством было зафиксировано свыше 2,4 тыс. нарушений земельного законодательства местными органами землеустройства. Материалы по 501 из них направлены в органы уголовного преследования. На расширенном заседании коллегии Агентства РК по управлению земельными ресурсами 19 января анализировались итоги более 4 тысяч проверок субъектов земельных отношений, проведенных агентством и его региональными земельными инспекциями. Были названы интересные цифры. Общая площадь земель, с которыми были допущены различные нарушения и махинации, по республике составила 93,82 тысячи гектаров. «59 процентов всех нарушений приходится на нарушение права государственной собственности на землю, то есть самовольный захват, 17 процентов – на использование земель не по целевому назначению», – отмечает г-н Узбеков. Чаще всего нарушения, связанные с отводом участков в собственность, по всем признакам имеют коррупционную основу, хотя доказать это крайне сложно, констатирует глава агентства. Теневые схемы часто бывают очевидны. Например, согласно действующему казахстанскому законодательству, иностранные граждане не имеют права приобретать земельные участки для занятия сельским хозяйством или для дачного садоводства, однако в ряде случаев такие акты оформлялись.
Столь обширные масштабы нарушений в земельной сфере – это, конечно, крайне неприятный, но вполне объяснимый факт с точки зрения чистой экономики. Инвестиционная схема, которую использовали «самозахватчики» в период пика цен на окраинах Алматы, Шымкента, Астаны, Талдыкоргана и других городов, примитивна. Построив дом на самостоятельно захваченном участке земли, нужно было его узаконить, а затем продать. Причем, чтобы узаконить подобный объект в рамках объявленной государством амнистии (легализации) активов, не требовалось ничего особенного. Формально самозахватчик мог не платить ничего, кроме официальной пошлины в 10 процентов от оценочной цены своих активов. На самом деле, конечно, включались коррупционные схемы: чтобы решить свой вопрос быстро и без очередей, нужно было делиться инвестиционным доходом с посредником. Цена вопроса могла быть разной, во всяком случае, заниматься самозахватом было очень выгодно. Причем, если нет желания напрягаться, можно было ничего и не строить. Схема позволяла при определенных возможностях узаконить и продать несколько участков за один сезон. Как нам рассказал знакомый в Центре обслуживания населения Илийского района, в пригороде Алматы (поселок Отеген Батыр), в период акции по легализации наплыв владельцев захваченных участков был таким, что жителям, например, совершившим обычную сделку купли-продажи дома или дачи, приходилось несколько месяцев ждать регистрации своих документов. Органы землеустройства просто не справлялись с тем объемом документации, который им следовало обработать. В тот период (по непроверенной информации нашего источника) неофициальный платеж за ускорение оформления документов (чтобы не ждать очереди) доходил в поселке до 100 тысяч тенге. Аналогичная ситуация наблюдалась и в других районах, расположенных на городской периферии. Чего никак нельзя сказать о сельских местностях отдаленной глубинки. Там, где «самозахваты» не были коммерчески интересны, например, в небольших городках Аягузе, Уштобе, Зыряновске, Текели, отделы земелеустройства работали без ажиотажа.
Тот факт, что волна самозахватов земли на пике роста цен имела четко выраженный инвестиционный характер, – не новость. Это была своеобразная экзотика нашего бурного роста, такие «дикие» инвестиции как часть теневой «народной экономики». Не удивляет сегодня и то, почему, когда земля в 2007 году перестала быть предметом спекулятивных вложений, самозахваты резко пошли на убыль. Видимо, сейчас вопрос об ужесточении ответственности за нарушения земельного законодательства поставлен государством с большим запозданием, но это уже тема для отдельного разговора. В экономическом контексте интереснее другое. «Самозахватчики» в период бума очень серьезно подстегнули общую переоцененность земли в крупных городах и на их периферии. «Дикие» инвесторы, приехавшие из глубинки, взвинтили ее стоимость даже там, где горожанам изначально не пришло бы в голову что-то строить: в самых непривлекательных местах, на неудобьях, на пустырях. Ведь захватить землю можно лишь там, где она никого не интересует. В результате экономика (банки, в частности) получала ложные сигналы о росте спроса на землю. Соответственно, цены участков в престижных районах достигали совсем несуразных значений. Инвесторы – банки, девелоперские компании и частные лица, поддаваясь этим ложным сигналам, продолжали активно вкладывать в землю и стройку; в итоге круг замыкался.
Теперь же, когда пирамида рухнула, самое поразительное то, что «самозахватчики» пострадали и потеряли меньше кого бы то ни было. Они изначально не вкладывали деньги в землю, которую захватили и узаконили. Те, кто успел еще и заработать на ее перепродаже, сделали отличный бизнес. Те, кто не успел, – получили в свое распоряжение пусть не самую комфортную и престижную, но все же какую-то недвижимость в городе или в пригороде. В общем, сыграв для экономики не самую благовидную роль, эта группа инвесторов в кризисный период осталась в целом при своих интересах. Для будущих поколений экономистов и финансистов получился интересный урок, позволяющий судить о том, как серьезно неформально-коррупционный (теневой) сектор может воздействовать на реальные параметры рынков, в частности, подогревая ложные тренды. И, главное, насколько этот «народный» бизнес бывает предусмотрительнее, гибче, мобильнее профессиональных игроков, каковыми являются те же банки и крупные фирмы-застройщики.
Прогнозы и реалии
Сегодня можно слышать разные прогнозы о том, какие перемены ожидают земельные активы, когда кризис закончится и в экономику снова вернутся инвесторы. Управляющий директор одного из ведущих банков признался нам, что теперь стратегический менеджмент уже ставит вопрос о длительной «заморозке» земельных активов – на три, пять и даже на десять лет. Столько, считает наш собеседник, придется ждать, пока цены могут вернуться к «приемлемому уровню». Но какой уровень надо считать адекватным – это опять же большой вопрос. В общем, все скорее напоминает гадание на кофейной гуще. Определенно специалисты сходятся только в одном: спекулятивный фактор еще долго никак не отразится на рынке земельных участков. «Земля городов приобретет адекватную стоимость, обусловленную конкретными проектами на ней, ее расположением и удобством, – говорит независимый риэлтор, в недавнем прошлом сотрудница предприятия «Алматыжер» Асель Карибжанова. – Земли периферии, скупленные инвесторами, вернутся в сельскохозяйственные проекты, которые и будут определять их стоимость. Дачные массивы и пригороды Алматы по-прежнему осваивают приезжие из провинции, здесь они будут диктовать свои параметры спроса и предложения». В общем, все будет зависеть исключительно от того, кто и как будет землю использовать. И это будет справедливо.
15.02.2009
Алексей Иконников, www.continent.kz