Еще года два назад изречение «земля всегда в цене» было одним из самых популярных у казахстанских инвесторов. Они с удовольствием цитировали Марка Твена, который советовал покупать именно землю, так как этот товар больше не выпускают, и в ажиотаже скупали участки самого различного целевого назначения.
Еще года два назад изречение «земля всегда в цене» было одним из самых популярных у казахстанских инвесторов. Они с удовольствием цитировали Марка Твена, который советовал покупать именно землю, так как этот товар больше не выпускают, и в ажиотаже скупали участки самого различного целевого назначения. Но сегодня цены на землю падают темпами даже большими, чем снижается стоимость недвижимости, а сегмент земельных участков риэлторы называют самым невостребованным
Изначально цены на землю в Алматы подтолкнули вверх выкуп земли в районах, предназначенных под снос и новую застройку. Во многих странах действует кадастровая стоимость земли, у нас же определяли рыночную. То есть такую, чтобы человек, покинувший обжитое место, мог купить новое жилье. А жилье, как известно, было дорогим, поэтому и компенсации оказывались внушительными. При этом огромные суммы, выплачиваемые владельцам снесенных домов за их участки и строения, закладывались в стоимость вновь построенных квадратных метров. Цены на недвижимость росли, и когда очередь доходила до выкупа земель под следующие новостройки, выплачивать собственникам приходилось еще больше. Все это постоянно подогревало рынок, но всех его активных участников такая ситуация устраивала.
Пузырь на земельном рынке стал раздуваться еще более активно, когда спекулятивный интерес инвесторов перекинулся с недвижимости на землю. Многие компании смекнули, что строительство нового дома и сбор денег с дольщиков требует усилий, растущую же в цене землю можно просто спустя какое-то время продать. В результате земля стала приобретаться с целью последующей перепродажи. Участки росли в цене быстрее, чем прибыли у компаний, работающих в самых различных секторах рынка, и некоторым из них собственный бизнес стал неинтересен. Гораздо привлекательнее было вложить деньги в землю, и перепродав ее, сорвать хороший куш.
Проблема в том, что большинство сделок осуществлялось на кредитные деньги, которые брались как под залог самого участка, так и под собственный бизнес. В результате пузырь, который рос на рынке недвижимости несколько лет, на земельном рынке раздулся значительно быстрее. Причем если спекулятивный бизнес на покупке-продаже квартир был в основном уделом простых людей, то «быстрые» деньги на земле делали крупные компании, банки и люди со связями.
Кстати, если говорить о связях, то покупка земли сопряжена со множеством формальностей и бюрократических препон. Чего стоит одна только смена целевого назначения земли, скажем, с крестьянского хозяйства под популярное и востребованное ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)! Чтобы получить кредит под землю – нужно было иметь связи в банках; чтобы все быстро оформить, сменить целевое назначение участка или провести коммуникации – необходимы были связи в акиматах и других исполнительных структурах. Все это вместе способствовало появлению множества коррупционных схем.
Существовали многоходовые комбинации, в которых было задействовано немало людей. А посредники при сделках по купле-продаже земли, в отличие от квартирных маклеров, не удовлетворялись процентом, а накручивали на стоимость участков, цена которых исчислялась миллионами, своих 200–300 тысяч долларов. На земельном рынке крутились не просто большие – огромные деньги.
Но, как известно, при построении финансовой ли, земельной ли «пирамиды» в выигрыше остаются далеко не все. А тут еще грянул мировой финансовый кризис, ускоривший падение рынка, который, впрочем, и без всяких внешних факторов, как и рынок недвижимости, рано или поздно обвалился бы. Многие, скупившие землю на пике цен, не успели продать ее, и участки начали стремительно обесцениваться. И если сделки с землей приносили прибыли большие, чем операции с недвижимостью, то и потери, которые сейчас несут владельцы земли, значительно существеннее, чем у квартирных инвесторов. Например, одна из алматинских компаний, работающая в сфере ритейла, купила 100 гектаров земли под залог всего своего бизнеса. Сейчас же она не может продать участок даже за половину той цены, которая была заплачена. А так как с кредитом нужно рассчитываться, компания выставила на продажу часть своих магазинов.
И таких примеров множество. Достаточно открыть газету «Крыша», чтобы обнаружить объявления типа «Организация реализует земельные участки…». Дальше следует перечень из земельных участков самого различного назначения. Так, одна из компаний реализует сейчас 24 сотки под МЖС (многоквартирное жилищное строительство) на Абая – Момышулы; 10 соток под ИЖС в микрорайоне «Юбилейный»; 15 гектаров под МЖС в Калкамане; 1,3 гектара земель под крестьянское хозяйство в Каскелене, а также землю в Атырау. Логично предположить, что эта организация скупала землю с намерением перепродать ее, но не успела, и теперь осталась со множеством неликвидных и обесцененных участков на руках.
Активными участниками операций с землей были банки, которые и кредитовали покупку земель, и брали участки в залог.
Также не секрет, что многие банки (скажем, БТА Банк) не только в той или иной форме кредитовали земельные сделки, но и имели дочерние или аффилированные структуры, которые сами скупали землю, причем как в Казахстане, так и в России и в Грузии.
Сложно сказать, какая доля неликвидной земли скопилась сейчас в активах банков, но, например, по данным заместителя председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александра Калинина, в залоге у банков находится 10–12 процентов всей алматинской земли – более 3 тысяч гектаров. И это если говорить только о земле в Алматы, а ведь активно скупались и участки в «ближнем поясе» города и в более удаленных районах, вплоть до Капчагая, где земля стала быстро расти в цене после того, как город был объявлен «будущим Лас-Вегасом».
По мнению г-на Калинина, ипотечные кредиты – далеко не самая большая головная боль банков, и значительно в большей степени их активы обесценены сейчас неликвидной землей, стоимость которой снизилась на 80–85 процентов, по сравнению с периодом пика цен. Некоторые риэлторы, правда, отмечают чуть меньшее снижение цен на землю. Например, эксперты центра недвижимости «ЦКН» считают, что за прошедший год цены земельных участков снизились на 40–50 процентов, но если сравнивать их с пиковыми ценами (осенний период 2007-го), то в зависимости от назначения и конкретного местоположения участка, они могут быть ниже в два-три раза.
«Выше проспекта Аль-Фараби цена участков под ИЖС и МЖС доходила до 250 тысяч долларов за сотку, сейчас же она не превышает 100 тысяч, – рассказывает директор отдела коммерческой недвижимости компании «ЦКН» Лариса Степаненко. – Но по такой цене участки не продаются, и понятно, что если завтра предложат 90 тысяч, то продавцы уступят. В Медеуском районе цена была порядка 100 тысяч за сотку участка под ИЖС, а сейчас опустилась до 40–50 тысяч. Правда, в этом районе вообще не много земли под индивидуальное строительство. Но, например, через наше агентство недавно на продажу выставили участок 27 соток чуть выше Бутаковки с целевым назначением под ИЖС за 40 тысяч долларов за сотку. Сейчас хозяева опустили цену до 35 тысяч долларов, но очереди по-прежнему не видно».
В компании же UMEX говорят лишь о 30-процентном снижении цен на участки под ИЖС, и о 50-процентном – на участки под МЖС. Но важно отметить, что риэлторы оперируют в основном ценами предложения, а не реальных сделок, так как самих сделок на рынке очень мало. «Спроса практически нет, и земля сейчас самый невостребованный сегмент, – отмечает начальник отдела продаж компании UMEX Жанна Мирбабаева. – Предложения, конечно, есть, но когда осуществлялись последние реальные сделки, я даже не могу вспомнить. А меньше всего людей сейчас интересуют участки под МЖС, на которые в свое время были самые высокие цены».
По данным компании «ЦКН», соотношение предложения и спроса на земельные участки, в зависимости от их назначения, выглядит следующим образом: 10:3 по участкам под ИЖС, 10:0 по участкам МЖС, 10:2 по участкам с коммерческим целевым назначением, 10:1 по участкам с назначением К/Х (крестьянское хозяйство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство), и 10:2 по дачным массивам.
«С начала осени 2008 года работа в секторе земельных участков практически приостановилась, – поясняет Лариса Степаненко. – Почти все заявки поступают от людей, имеющих участки и желающих прицениться, понять, за какую цену их можно сейчас продать. То есть эти заявки, по сути, носят «разведывательный» характер. Среди реальных разве что сделки по дачным участкам и по относительно недорогим и небольшим участкам под ИЖС площадью 6–10 соток. Но и этих сделок осенью было немного, а первая половина зимы вообще характеризовалась полным затишьем».
По данным казахстанского портала «Недвижимость Казахстана», в декабре средняя стоимость земельных участков по городу составляла 29137 условных единиц за сотку, а уже в январе этого года – 26747. Для сравнения, в октябре 2008 года средняя цена предложения сотки земли составляла 33300 долларов. То есть даже цена предложения за три месяца снизилась практически на 20 процентов. При этом растет количество выставленных на продажу объектов, например, в минувшем декабре, по данным портала, их было на 48 процентов больше, чем в ноябре. В январе же их число увеличилось на 8,2 процента, по сравнению с концом 2008-го.
В декабре на 56 процентов выросло число выставленных на продажу участков под ИЖС, на 61 процент – дачных участков, а предложение участков с коммерческим назначением увеличилось вдвое. В январе же возросло число выставленных на продажу участков под МЖС (на 19 проц.) и дачных участков (на 28 проц.).
«В принципе, люди интересуются землями коммерческого назначения, например, под промбазы, рестораны, кафе, торговые павильоны, по-прежнему популярно такое целевое назначение, как автосервис или автомойка. Спрос имеется, но его опять же надо разделять на серьезный и несерьезный. Много звонков поступает от посредников, так называемых «частных» маклеров, которые живут на вольных хлебах и обзванивают агентства», – поясняет Лариса Степаненко.
В «ЦКН» отмечают, что долгое время держались цены на землю с коммерческим целевым назначением под строительство бизнес- и административных центров, но сейчас и они снижаются. Ведь все упирается в строительство, а своих денег у застройщиков нет, кредит им получить весьма непросто, да и спрос на аренду офисных помещений сегодня не такой активный, как в докризисные времена. Многие фирмы перестали расширяться, и появилась даже тенденция, когда та или иная компания переезжает из престижно расположенного и просторного офиса в более скромное помещение. Снижается в результате и стоимость аренды. «Например, в «Нурлы Тау» еще не так давно арендные ставки держались на уровне 75 долларов за квадрат в месяц, а сейчас можно найти офис в этом комплексе за 30 долларов, а за 38–40 снять помещение в «Нурлы Тау» вообще не проблема», – говорят в агентстве.
Но и сейчас цены на земли коммерческого назначения выше, чем на участки под ИЖС и МЖС. Вообще, цена земли зависит от множества факторов, в том числе от месторасположения, наличия коммуникаций и целевого назначения. Вот как, например, по данным портала «Недвижимость Казахстана», в среднем по городу варьировалась цена земельных участков в январе, в зависимости от их назначения. Почти 16 тысяч долларов за сотку стоили участки под промышленные и производственные базы. Порядка 42500 запрашивали за землю под торговые помещения. Участки под административные здания и офисы предлагались по 53 тыс. долл.; под СТО и автомойки – по 46 тыс., под МЖС – по 32400, под ИЖС – по 19400, а под крестьянское хозяйство – по 3700, а цена предложения дачных участков составила 4800 долларов.
Средняя же цена по районам города в последние месяцы то растет, то снижается, но общая тенденция к падению цен сохраняется. Например, в декабре, по отношению к ноябрю, выросла средняя цена предложения в Медеуском районе (до 51 тыс. долл. за сотку вместо 35 тысяч с небольшим в ноябре). В январе же она снизилась до 47 тыс. долл. за сотку. А, скажем, в Жетысуйском районе цена снижалась и в декабре, и в январе, упав с 40 с небольшим тысяч практически до 16500 долл. за сотку, то есть более чем на 58 процентов всего за два месяца. При этом, еще раз отметим, что речь идет о цене предложения, а не о реальных сделках. И если кому-то сейчас действительно нужно продать землю, то им приходится весьма существенно понижать цену.
Вот один из примеров, правда, иллюстрирующий продажу земли не в городе, а в пригороде. «Дачи в Алексеевке с участком в шесть соток предлагаются сейчас в среднем за 12 тысяч долларов. Но когда мне в январе нужно было продать свою дачу в этом массиве, я понял, что люди, запрашивающие такую цену, просто еще находятся под впечатлением от заоблачных цен, которые установились в период «земельного ажиотажа». Когда же дело доходит до реальной продажи, приходится существенно двигаться в цене, и я свой участок в Алексеевке (все те же шесть соток) с теплым домиком смог продать только за 3 тысячи долларов», – рассказывает Даурен Таурбеков.
Вообще, если говорить о пригородных землях, то более или менее популярны участки в Карасайском районе, то есть за Каменкой и дальше в сторону Каскелена, а также на Талгарском направлении. В этих районах стоимость участка зависит от степени удаленности от черты города, а цена «талгарских» участков, среди которых много холмистых земель, варьируется также в зависимости от того, насколько участок ровный.
Крайне невысоким спросом пользуются земли в более удаленных от Алматы районах. Например, в «ЦКН» временно не принимают заявки на продажу земельных участков в Енбекшиказахском и в Илийском районе. Риэлторы считают, что шансов на их продажу в обозримом будущем очень мало, а зря «раздувать» свою базу данных в агентстве не хотят. «У людей скопилось по 100, 500 гектаров неполивных земель достаточно далеко от города, которую они приватизировали, скупали, получали в подарок, но сегодня такие земли мало кого интересуют, – говорит Лариса Степаненко. – При этом у некоторых землевладельцев до сих пор бытует неправильное мнение о ценности их земли, они оторвались от реалий рынка. Например, нам звонил продавец, который хотел реализовать участок под базу отдыха в районе Капчагая за полтора миллиона долларов. А когда мы сказали ему, что это нереальная цена, удивлялся: «Вы разве не знаете, что здесь будут сосредоточены казино?». Мы, конечно, знаем, но пока у нас есть базы отдыха уже с готовыми домиками по цене 500 тысяч долларов, но и их не спешат покупать».
Сейчас в «ЦКН» полагают, что возможно оживление спроса в связи с общим понижением цены и приближением к реальной стоимости участков, которая позволяет купить землю и построить на ней дом. И спрос в первую очередь может оживиться именно на городские участки под ИЖС. В агентстве даже отмечают, что с середины января возросло количество звонков и заявок на покупку таких участков. В основном спрашивают небольшие участки от 6 до 10–12 соток, чтобы весной строить на них дома непосредственно для проживания. С одной стороны, предложение готовой недвижимости сейчас широкое, и можно купить уже построенный дом. Но с другой – во времена бума люди строили в основном большие коттеджи и особняки, которые дороги в обслуживании. Многие же люди сейчас тяготеют к собственным, но небольшим домам. К тому же вместе с темпами строительства снизилась и стоимость строительных материалов, и сейчас возведение собственного дома стало доступнее по цене.
А вот в UMEX настроены не столь оптимистично. «Обычно в феврале спрос на землю рос, так как весной начиналось строительство. Но так было в прошлые годы, а сейчас мы даже не знаем, чего ожидать и какое развитие дальнейших событий прогнозировать. Раньше у нас было немало клиентов, которые покупали через агентство земельный участок, затем возводили на нем дом, и через нас же его продавали. В таких случаях мы уже на этапе строительства знали, каким именно будет коттедж или особняк, и уже в процессе его возведения подыскивали покупателя. Сейчас же земля как инструмент инвестиций перестала быть интересна и эта категория клиентов отпала», – рассказывает Жанна Мирбабаева.
В любом случае, рассчитывать на возобновление массового спроса на земельные участки пока не стоит. А до «ценового дна» в этом сегменте еще дальше, чем на рынке недвижимости. Так что хоть классиков и удобно цитировать, не всегда следует понимать их слова буквально. Земля – это, конечно, товар, который больше не выпускают, но, как и любой товар, она стоит ровно столько, сколько за нее готовы платить.
15.02.2009
Юля Семыкина, Алматы www.continent.kz