Поправки в закон о долевом строительстве создадут более четкие условия игры на рынке, но одновременно сузят его. В ближайшее время сенат должен рассмотреть поправки в закон о долевом строительстве, уже одобренные мажилисом. Нынешняя редакция закона ...
Поправки в закон о долевом строительстве создадут более четкие условия игры на рынке, но одновременно сузят его
В ближайшее время сенат должен рассмотреть поправки в закон о долевом строительстве, уже одобренные мажилисом. Нынешняя редакция закона, подготовленная Ассоциацией финансистов Казахстана, станет третьей. Нововведения касаются количества участников долевого строительства, квалификационных требований к застройщикам, а также выделения лицензий на строительство. Основная цель введения более жестких требований – возвращение доверия населения к долевому строительству. По мнению экспертов, новые требования приведут к монополизации строительного рынка. В то же время для дольщиков принятие поправок станет сигналом для возвращения на рынок. Правда, произойдет это не ранее 2010 года.
Законодательная перекройка
Разговоры об ужесточении закона о долевом строительстве начались еще в середине 2007 года, когда строительный сектор ощутил на себе первый удар кризиса и на многих стройплощадках остановились все работы. «Первый вариант был достаточно мягкий в плане критериев допуска к долевому строительству», – поясняет директор исполкома, заместитель председателя Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин. Но даже несмотря на это, после принятия закона более 100 застройщиков Алматы и Астаны лишились возможности строить долевое жилье.
После наступления кризиса, когда на большинстве строительных площадок работы остановились, правительство приостановило выдачу лицензий на строительство с привлечением средств дольщиков до 1 января 2008 года. В середине прошлого года были приняты новые поправки в закон о долевом строительстве. В частности, введена разовая лицензия на строительство каждого отдельного объекта вместо прежней генеральной лицензии. Кроме того, ужесточились квалификационные требования к застройщикам – от них потребовали не менее чем трехлетнего опыта в возведении жилых зданий и наличия собственного капитала не менее 100 тыс. минимальных расчетных показателей. А также либо наличия собственного капитала в объеме не менее 20% от собранных с дольщиков средств, либо договоров страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиками по возмещению вреда. Еще одно требование – наличие на отдельном счете в банке не менее 5% средств, привлеченных от дольщиков (для выплаты компенсаций тем, кто решит выйти из договора).
Но и это не решило всех проблем и не устранило возможности для недобросовестного поведения участников рынка. «Главная проблема, с которой мы столкнулись в прошлом году, это нецелевое использование. Причем есть два вида нецелевого использования: первый – это когда застройщик, вместо того чтобы что-то построить, купил что-то необходимое для себя. Есть и другой вариант – компания, имеющая несколько проектов, привлекала деньги под один из них. Когда эти деньги привлечены, они объединены в единый пул, из этих средств уже строится и проект А, и проект Б. Возникает нецелевое использование с точки зрения использования не на тот объект, на который эти деньги привлекаются», – объясняет исполнительный директор Казкоммерцбанка Сергей Макроусов.
Удвоение участников
Минувшей осенью появился нынешний законопроект, согласно которому количество участников долевого строительства выросло с двух – собственно застройщика и дольщика – до четырех – застройщик, дольщик, банк-агент и инвестор (последним может выступать банк-агент).
Кроме того, вводятся две лицензии: первая будет выдаваться при наличии у строительной компании земельного участка, а также при предоставлении всех документов на строительство объекта и договора с банком-агентом. При этом на банковском счету компании должны быть собственные средства – не менее 15% от стоимости проекта, на эти деньги будет построен нулевой цикл. После этого в течение шести месяцев выдается вторая лицензия. На этом этапе застройщик должен будет подтвердить наличие 25% собственных средств (с учетом стоимости земельного участка).
Предполагается также, что на каждый объект будет создаваться отдельная проектная компания. По словам управляющего директора Ассоциации финансистов Казахстана Юлии Якупбаевой, это позволит отслеживать целевое использование средств: «Это мировая практика, и, самое главное, средства дольщиков будут защищены. С того момента, как человек будет заключать договор долевого участия, он в течение определенного времени заключает договор банковского счета, на который в соответствии с договором долевого участия вносятся первоначальный взнос и последующие платежи. Данные средства будут вноситься не к застройщику, как это происходит сейчас, а на этот счет».
Дольщик может снять средства с данного банковского счета лишь в трех случаях. Во-первых, в течение 30 дней после заключения договора, если по каким-либо причинам решил отказаться от участия в долевом строительстве. Во-вторых, если строительная компания по истечении шести месяцев не получила вторую лицензию. И, в-третьих, если объект не сдан в срок. При этом он получит ту сумму, которую внес. «На сегодня, когда дольщик вкладывает деньги к застройщику, он может вообще не получить своих денег, потому что это все растворяется в общей массе средств и проблем застройщиков. Теперь банк будет хранить эти деньги у себя на счете, и, как предполагается, этот счет будет участвовать в системе гарантирования депозитов», – объясняет г-жа Якупбаева.
Отныне застройщик будет нести солидарную ответственность по обязательствам своей проектной компании. По словам Юлии Якупбаевой, сейчас с комитетом по делам строительства Министерства индустрии и торговли обсуждается вопрос о разработке методики по достаточности собственного капитала как для застройщика, так и для проектной компании.
Требование по созданию проектной компании на каждый отдельный проект может, пусть и в незначительной мере, увеличить расходы строительных компаний. И, как следствие, это станет способом манипулирования ценами.
Хороший знак
Нововведения могут отчасти стать неким сигналом для потенциальных участников долевого строительства, утративших доверие к данному механизму. По данным соцопроса дольщиков, который был проведен компанией Qncepto Consulting, число респондентов, одобряющих новую редакцию закона, за последнее время возросло.
Понятно, что данный закон будет распространяться лишь на те компании, которые будут строить с привлечением средств дольщиков. При этом у строительных компаний всегда есть выбор – строить за счет собственных средств либо за счет средств инвестора, выступая в качестве подрядчиков. Вероятнее всего, принятие новых поправок приведет к тому, что значительная часть строительных компаний откажется от долевых схем. Тем более что ужесточаются квалификационные правила к застройщикам. Компания должна работать на рынке не менее трех лет и иметь не менее 100 сданных в эксплуатацию квартир.
«Сравнивая требования всех трех редакций закона, очевидна основная тенденция – значительное ужесточение требований к материально-технической, квалификационной и финансовой состоятельности застройщиков. Причем последняя редакция закона, на мой взгляд, отбивает всякое желание к долевому строительству у абсолютного большинства застройщиков. Компании, выкупившие земельные участки, утвердившие проекты, закупившие часть стройматериалов, то есть понесшие расходы, но так и не начавшие строительства, радуются, что не привлекали деньги дольщиков и не отвечают за них сейчас в судах», – отмечает Александр Калинин.
Согласно новой редакции средства, привлеченные от дольщиков, будут лишь опосредованно участвовать в процессе строительства. Но при этом стоимость фондирования от банка на привлеченную сумму будет удешевляться. «Получается, что средства дольщиков привлекаются под ноль процентов. Какая-то часть будет по коммерческой ставке, в результате общая ставка будет ниже, чем в случае если бы он всю сумму фондировал у банка по коммерческой ставке», – отмечает Юлия Якупбаева.
По сути, именно в таком виде схема долевого строительства применяется во многих развитых странах. «Основной целью долевого строительства выступает снижение ставки ипотечного кредита. В международной практике эта ставка не превышает 6,6% в год, что по западным меркам, когда средняя банковская ставка 3–4%, безусловно, является высокой», – отмечает г-н Калинин.
Разработчики новой редакции закона уверяют, что строительным компаниям выгодно работать с привлечением дольщиков даже на новых условиях, так как это позволяет им постоянно быть «в рынке» и прощупывать спрос.
Долевое строительство называют мостом от хаотичного рынка к рынку ипотеки. Вероятнее всего, ужесточение поправок в закон о долевом строительстве сделает процесс этого перехода более быстрым, так как далеко не все застройщики будут готовы работать на новых условиях. «Вопрос в том, захотят ли застройщики принимать участие в долевом строительстве на подобных условиях? Прибыль сейчас в строительном секторе серьезно снизилась, ответственность и контроль, напротив, максимализированы. В целом ситуация для обеих сторон следующая: застройщик – перепуган, дольщик – не доверяет», – считает зампред Казахстанской ассоциации застройщиков.
16.02.2009
Анастасия Моторина, www.expert.ru