Осенью прошлого года вице-президент российской гильдии риэлторов Константин Апрелев заявил: рынок недвижимости в России умер. И вот свежее сообщение: средняя цена в Москве за квадратный метр 4833 доллара. Хорошая смерть!
Осенью прошлого года вице-президент российской гильдии риэлторов Константин Апрелев заявил: рынок недвижимости в России умер. И вот свежее сообщение: средняя цена в Москве за квадратный метр 4833 доллара. Хорошая смерть! Но как считает известный казахстанский оценщик Александр Калинин, «в Москве-то как раз рынок и работает. В России – нет. Потому что в столице «крутится» 70 процентов всех денег страны, туда стремятся бандиты, олигархи, их дети и родственники, а также региональная элита». Зато казахстанскому рынку недвижимости больше подходит формула «пациент скорее мёртв, чем жив».
– Александр Николаевич, почему такой приговор?
– Потому что у нашего рынка недвижимости полностью отсутствует инвестиционная привлекательность. Потому что резко снизился покупательский спрос. И началась его переориентация на продукты питания и предметы первой необходимости. Также есть проблемы фондирования ипотеки – оценка залогов у банков ужасает. И последняя причина – вмешательство государства в рынок недвижимости. Я активный сторонник вмешательства государства, но одно дело играть координирующую роль, и другое дело исполнительская роль… В ноябре президент заявил обществу: покупайте недвижимость, пока она не поднялась в цене. Зачем советники насоветовали это президенту? Это же подстава!..
– А вот недавно правительство обратилось к застройщикам с рекомендацией продавать «квадраты» по 800 долларов в Астане, и по 1000 – в Алматы. В черновой отделке…
– У населения давно упал интерес к рынку недвижимости. Но при этом начинаются завышенные ожидания по снижению цен. Все ждут.
– А глава «Базис А» Александр Белович говорит, что у него себестоимость полторы тысячи…
– И это правда. Конечно, застройщикам можно сказать: ребята, идите в закрома! За годы бума вы наварили массу денег. Но дело в том, что у большинства крупных строительных компаний этих денег давно нет. Они вложили их в покупку земельных участков, в покупку материалов, разработку проектов и так далее. Но когда грянуло обрушение рынка – они остались с голой… В общем, на мели. И тогда застройщики стали обращаться в акимат: а давайте сделаем земельный фонд – заберите эту землю у нас…
– А что происходит сегодня на рынке земельных участков Алматы?
– Дикая ситуация: кадастровая стоимость уже выше рыночной! Земли изымали для пресловутых госнужд – какое-то время это был главный двигатель. Убрали 182 постановления акимата – и рынок обрушился. Если по недвижимости еще что-то шевелится, то в этом секторе все умерло. Рынок земельных участков приносит только головную боль. А на сегодня крупнейшие землевладельцы в Казахстане – банки второго уровня. Но и они не знают, что делать с этим добром.
– Что можно сделать для оживления рынка жилья?
– Первое: сохранить государственную жилищную программу. Хотя цена в областях явно завышенная. Повсеместно. Второе: проблема долевого строительства. С дольщиками надо рассчитаться по-любому. Государство перед ними виновато. Власти создали ситуацию, когда застройщики людей в угол загнали. А чиновники кормились с застройщиков: разрешительная система провоцировала. Сейчас ситуация меняется, но зачем было доводить ее до такого состояния? Но ещё один выход – развитие арендного жилья. Настоящий выход из проблем. Правда, только там, где есть платежеспособный спрос. И это четко должны понимать и регулировать местные органы.
Должна быть доходная ставка. И она должна отвечать ценовым изменениям на рынке. И за 8-9 лет это жилье должно «отбиваться» и далее приносить доход в местную казну. В Алматы 65 тысяч объектов жилой недвижимости – 15-18 процентов сдается в аренду. А налоги с этого бизнеса платят не более пяти процентов хозяев. Это теневой бизнес, колоссальные деньги! Отследить не проблема: «пятачки», объявления в СМИ…
– А ценового дна на жильё пока не видно?
16.02.2009
Сергей Туник, www.megapolis.kz