Красочные и завлекательные по содержанию рекламные щиты не отражают истинного положения дел с займами, а напротив вводят потенциальных заемщиков в заблуждение, которое обходится тем позже довольно дорого. Об обратной стороне медали в истории с кредитами узнать из рекламных буклетов и билбордов не получится. Вся правда открывается, как, впрочем, и всегда в жизни, когда изменить что-либо - поздно.
Подводные камни ипотеки… О них, как правило, можно узнать лишь тогда, когда сам начнешь оформлять кредит в банке.
Потому что красочные и завлекательные по содержанию рекламные щиты не отражают истинного положения дел с займами, а напротив вводят потенциальных заемщиков в заблуждение, которое обходится тем позже довольно дорого.
Сказка начала рушиться…
Об обратной стороне медали в истории с кредитами узнать из рекламных буклетов и билбордов не получится. Вся правда открывается, как, впрочем, и всегда в жизни, когда изменить что-либо - поздно.
О личном опыте ипотечного кредитования рассказывает юрист Юлия Ли:
- Три года назад мы узнали о том, что один банк выдает кредиты под 10 процентов годовых. Да еще без подтверждения доходов под залог приобретаемой собственности. И для того времени и по сегодняшним условиям кредитования - это довольно выгодные условия. Нам же, страстно мечтающим о своей квартире они показались тогда просто сказочными. Правда, в качестве первоначального взноса нам нужно было внести 30 процентов от стоимости квартиры. Мы купили двухкомнатную квартиру за 75 тысяч долларов, значит, первоначальный взнос составил 22 тысячи 500 долларов. Сказка начала рушиться, когда мы неожиданно узнали, что наш первоначальный взнос положили на депозит и проценты с него стали поступать на банковский счет. При этом проценты по кредиту нам стали исчислять не с суммы, которую мы непосредственно заняли у банка, то есть, 75 тысяч минус 22 500, - с 52 тысяч 500 тенге, а со всей суммы стоимости квартиры. Так, что вышло никак не 10 процентов годовых. В придачу нас еще "добровольно" пригласили перенести наши пенсионные вклады в пенсионный фонд этого же банка, пообещав со временем уменьшить проценты по кредиту, хотя об этом ничего не было сказано в нашем договоре. В итоге нам, можно сказать, повезло - мы смогли продать нашу квартиру вместе с кредитом. Новый владелец, подождал год и продал эту квартиру по новой цене. С этой суммы он отдал кредит банку, а разницу в стоимости получил в виде чистой прибыли.
Рассказывает бухгалтер Гульнора Нусупова:
- В этом месяце я взяла кредит в банке - 147 тысяч долларов под 14 процентов годовых. В банке сказали, что эти 14 процентов - фиксированная ставка. Нам эти условия показались выгодными. Но "сюрпризы" начались уже в день выдачи кредита. Дело в том, что оценка недвижимости делалась по курсу покупки доллара 121,83 тенге, а выдача производилась по курсу продажи. Причем с утра в день выдачи курс был 122,6 тенге, а на момент выдачи, после обеда - 123, 6 тенге. Тогда как по городу в тот день максимальная ставка была 122,6. То есть при выдаче кредита на этой разнице я уже потеряла 2 тысячи долларов. Дальше выяснилось другое. Сначала говорилось, что 14 процентов годовых - это процент выплаты по всему кредиту. А оказалось, что первые несколько лет я должна выплачивать всю сумму процентов по кредиту и только потом погашать основной долг. Так что название "фиксированная ставка по кредиту" оказалось пустым звуком.
Предприниматель Ирина Сержантова также не думала, что при оформлении кредита столкнется с нюансами, которые нельзя встретить ни в одном рекламном проспекте.
- Два года назад я решила купить помещение под офис моего агентства по недвижимости, - рассказывает Ирина. Во-первых, неожиданностью для меня стало то, что в качестве первоначального взноса должна была внести на банковский депозит 53 процента от стоимости недвижимости, это для меня довольно крупная сумма. Но, я ее все-таки собрала и внесла. Однако на этом мои кредитные дела не закончились. После того, как я внесла первоначальный взнос, банковские служащие стали проверять всю мою бухгалтерскую документацию по деятельности агентства. Весь мой бизнес просветили буквально как рентгеном. Два месяца банк проверял и удостоверялся в моей платежеспособности. Мне даже пришлось скрыть тот факт, что у меня на иждивении находятся два несовершеннолетних ребенка. Потому что, если бы я указала их в заявлении на кредит, то могла бы его не получить. Так как сумма месячного дохода на члена семьи автоматически стала бы меньше, и это обстоятельство вызвало бы у банка сомнение в моей платежеспособности. Еще, когда я оформляла кредит, то была уверена, что сразу начну выплачивать долг плюс проценты. Но оказалось, что сначала я должна выплатить все проценты по сумме займа, а лишь затем сумму кредита.
Застраховаться не помешает
При оформлении кредита в эту процедуру входит и подписание договора страхования. Что такое ипотечное страхование и о том, как поступить в исключительном случае, чтобы старания семьи не пошли прахом, рассказала Ольга Максуль - заместитель управляющего директора по розничному бизнесу одного из банков города.
- Все банки Казахстана, занимающиеся ипотечным кредитованием населения, сделали добровольное страхование обязательным. Это сделано для того, чтобы иметь гарантию возврата кредита. В случае, если заемщик не имеет возможность выплатить долг, всю сумму погашает страховая фирма, с которой банк заключил договор о сотрудничестве. При этом страховании ипотечного кредита в любом страховом случае выгодоприобретателем становится банк-кредитор. Существует только один вариант, когда выгодоприобретателем становится сам страхователь. В случае, когда что-то случается с самим страхователем, родственники могут получить страховое возмещение, но только если страхователь составил и подписал договор со страховой компанией, не являющейся партнером банка-кредитора. Такой вид называется страхованием вторых годов. То есть в первый год выплаты кредита страхование является обязательным и производится полностью в пользу банка. На второй год банк дает клиенту право выбора страховой компании. И тогда страхователю нужно заключит с выбранной компанией другой договор. По которому, допустим, в случае смерти страхователя наследники могут получить в собственность приобретенную недвижимость и часть уже выплаченного кредита. Правда, они же наследуют и обязательство по выплате оставшегося долга банку. Короче говоря, хотите застраховать, что имеете - делайте это самостоятельно, с оглядкой, тщательно проверяя каждый пункт страхового договора. И тогда, в случае чрезвычайной ситуации, как говорится "все, что нажито непосильным трудом" останется детям, а не отойдет банку.
Упрямцы из банка
О другом негативном опыте продаж квартир, находящихся в залоге рассказала директор агентства по недвижимости Галина Ярошенко.
Как-то к ней обратились клиенты, которые собрались купить квартиру, находящуюся под арестом банка. То есть уже купленную по ипотеке заемщиком банка.
- Это, в общем-то, обычная ситуация, - рассказывает Галина, - заемщик, осознав, что не сможет выплатить долг, решил продать квартиру за 140 тысяч долларов. Покупатели пришли в банк и принесли с собой 100 тысяч долларов, с тем, чтобы внести задаток и погасить сумму долга банку. Они готовы были отдать банку эти деньги, но взамен просили дать письмо, в котором банк подтверждает свое согласие на продажу и оформление задатка в 100 тысяч долларов. Это письмо потребовал нотариус, для того чтобы оформить внесение задатка за квартиру. Но … Не тут то было. Банковские служащие, увидев деньги, конечно же, захотели их принять. Но письмо давать категорически отказались. И вот такой парадокс - стоят два продавца, два покупателя с деньгами и два риэлтора посреди банка, а дело не сдвигается с мертвой точки.
К нам поочередно выходили четверо служащих банка, каждый раз более вышестоящих по рангу. Пока, наконец, последний из них не сказал, что банк - это финансовая структура, которая будет поступать так, как ей выгодно. И наотрез отказался дать письмо, подтверждающее внесение задатка. В итоге мы добились от банка письма, подтверждающего, что документы на эту квартиру действительно находятся в этом банке. С этим письмом и справкой о сумме задолженности мы поехали к другому нотариусу, который оформил нам задаток. Но нужно сказать, что прежде, чем мы оформили этот задаток, нам отказали три нотариуса. Это произошло на следующий день, а в предыдущий день наши клиенты со 100 тысячами долларов на руках вынуждены были в половине девятого вечера ехать домой, что весьма небезопасно.
Вот так "гибко" наши банки работают с населением. Исходя из всего вышесказанного, нетрудно сделать вывод - брать кредит в банке стоит только в самом крайнем случае, когда другого выхода просто нет.
06.09.2007
Алия Есембекова, www.gazeta.kz