Стоимость жилья уже значительно снизилась во многих регионах Казахстана, и, судя по всему, это только начало. Намерение правительства взяться за регулирование ценовой политики на рынке недвижимости наверняка продолжит эту тенденцию.
Стоимость жилья уже значительно снизилась во многих регионах Казахстана, и, судя по всему, это только начало. Намерение правительства взяться за регулирование ценовой политики на рынке недвижимости наверняка продолжит эту тенденцию. Вмешательство государства в рыночную экономику, может быть, не лучший, но в данной ситуации действенный способ остановить разгул цен. Кроме того, развитие института арендного жилья тоже будет способствовать падению цен на недвижимость. Весь цивилизованный мир живет в арендованном жилье, и европейцы не чувствуют себя от этого ущербными людьми.
Наиболее актуальный вопрос для каждого казахстанца: «Когда же все-таки надуется этот самый пузырь на рынке недвижимости и лопнет наконец?» При таком раскладе, рассчитывают граждане, они смогут приобрести крышу над головой, не прибегая к кабальной банковской ипотеке.
Казахстан на фоне тех же Германии, США, России, которые не так давно столкнулись с этим самым лопанием пузыря недвижимости, не отличается высоким уровнем доходов населения как основного фактора роста цен на жилье. Однако в вышеуказанных странах пузырь все же лопнул. Казахстан же, будто заговоренный, вопреки законам экономики сохраняет достаточно уверенный рост цен на недвижимость. Предпосылки для проявления стагнационных процессов здесь уже имеются. Причем их формирование происходит уже на протяжении приблизительно трех лет. Однако выстрелить им не дают, применяя для этого различные способы.
Если обратиться к опыту США, где процесс лопания пузыря наиболее свеж в памяти, то здесь ситуация в общем очень похожа на нашу. Единственный нюанс – в Казахстане эти процессы идут с небольшим запозданием. До прошлого года цены на дома в Америке росли такими темпами, что банки стали предоставлять ссуды на их покупку лицам с не самой благополучной кредитной историей. Популярны были также ссуды с варьирующимся процентом, вначале соблазнительно низким, но потом резко повышавшимся. Банкам нужно было оправдывать средства, заимствованные за рубежом (в США доля внешних займов к активам составляет 94 процента, в Казахстане – 80 процентов). Аналогия с Казахстаном просматривается четко. Ежегодный прирост цен на недвижимость в республике превышает 120 процентов. И тот день, когда авантюристы-заемщики посчитают разницу в выгоде наличия собственного жилья по ипотеке и возможностью попросту арендовать его, – уже не за горами. К примеру, в Европе, да и в Америке, арендное жилье занимает порядка 70 процентов рынка.
Судите сами, уже сейчас из-за высоких цен на жилье арендатор вынужден платить отечественному арендодателю за квартиру 500–600 долларов в месяц. Однако, обладая крайне консервативным менталитетом, казахстанцы по-прежнему считают, что крыша над головой должна быть своя, а не арендованная. Поэтому рынок ипотеки выживает, несмотря ни на что. При этом, если отбросить ментальную позицию и просто логически просчитать, выходит, что, арендуя, отдавать «дяде» 500 долларов в месяц намного выгоднее, нежели по ипотеке выплачивать «дяде» проценты в размере от 700 долларов и выше ежемесячно. При этом само вложение в будущую квартиру, как правило, не превышает 500–600 долларов. Этого осознавать никто не желает. Ипотека по-прежнему пользуется популярностью, а люди предпочитают иметь «свою» крышу над головой, отдавая дань сложившимся стереотипам.
Сравнивая нашу ситуацию с американской, становится понятно, почему банки были вынуждены пойти на крайние меры, чтобы в них нуждались. Такой привязанности к «своей крыше» – как у нас, в Америке нет. Тогда-то и, появились так называемые сверхрисковые кредиты subprime. Пока дома продолжали дорожать, особой проблемы не было. Но рост цен на недвижимость прекратился, а местами они пошли вниз, и число домовладельцев, которые не в состоянии, а на самом деле утратили стимул выплачивать ссуды, начало быстро расти. Таким образом, посредством ипотеки под лозунгом «Жилье для всех» банки сами надули пузырь на рынке недвижимости, сами же его лопнули, а сейчас с дрожью в голосе признают, что оказались неплатежеспособными.
Обратив свой взор на казахстанский банковский рынок, усматривается множество совпадений с ситуацией в США. Стоило банкам затаиться после ситуации в США и прекратить выдачу кредитов с целью корректировки ставок две недели назад, как в большинстве регионов Казахстана цены на недвижимость стали катастрофически падать. К примеру, если приличный дом в областном центре Жамбылского региона в июне стоил порядка 20–25 тысяч долларов, то сейчас его цена не превышает 8–10 тысяч долларов. Налицо настораживающая зависимость рынка жилья от банковской подпитки в виде ипотеки. В Алматы и Астане таких тенденций пока не наблюдается, однако и здесь рынок недвижимости сильно сдал за последний месяц.
– Банки стали более требовательно относиться к клиентам, которых мы к ним приводим, – говорит руководитель отдела продаж одного из агентств по недвижимости южной столицы Бектас Хусаинов. – Если раньше предварительное собеседование наших сотрудников с потенциальным покупателем жилья в девяноста процентах случаев давало положительную оценку банка, то теперь две трети запросов на ипотеку не удовлетворяются. Падают объемы продаж. Продавцы не хотят снижать цену, ожидая позитивных изменений, покупатели не могут купить, поскольку банки не хотят повторять ошибок западной ипотеки.
По мнению господина Хусаинова, если это продолжится больше трех месяцев, то снижение спроса неминуемо повлечет обвал на рынке недвижимости, подобный тому, что год назад наблюдался в Америке. И тогда банки либо начнут инвестировать экономику, что не менее рискованно, либо начнут давать кредиты subprime.
05.09.2007
Артур Баливаров, www.liter.kz