Ограничение площади жилья может стать той самой ложкой дегтя, которая способна испортить всю бочку меда с рефинансированием. Сообщение премьер-министра о том, что государство направит миллиард долларов на рефинансирование ипотечных займов, было воспринято обществом с неподдельным воодушевлением.
Ограничение площади жилья может стать той самой ложкой дегтя, которая способна испортить всю бочку меда с рефинансированием.
Сообщение премьер-министра о том, что государство направит миллиард долларов на рефинансирование ипотечных займов, было воспринято обществом с неподдельным воодушевлением. Во всяком случае, той его частью, которая имеет к жилищным кредитам непосредственное отношение. Достаточно зайти на блог, чтобы увидеть, насколько изменился тон сообщений, адресованных премьер-министру, после заявления о предстоящем рефинансировании: от «мы вам не верим» до «большое спасибо».
Это действительно ожидаемое и справедливое решение. Что бы там ни говорили банкиры о валютных качелях (дескать, сегодня выигрывает банк, завтра – заемщик), все прекрасно знают и понимают, что заемщик не выигрывал никогда. Ипотечный кредит в банках можно было взять либо в долларах, либо в тенге, но с привязкой к ситуации на валютном рынке. То есть в каждом кредитном договоре есть пункт, который гласит, что в случае значительного изменения валютного курса банк вправе перевести заем в другую валюту. Например, если бы доллар сильно упал, банки имели бы право перевести кредиты в тенге, и наоборот. К тому же банки, как правило, особой воли ипотечным заемщикам в выборе валюты не давали. Поэтому решение о том, что после объявленной девальвации кредиты добросовестных заемщиков будут рефинансированы в тенге, сами заемщики восприняли на ура. Уже одна эта мера значительно облегчила им жизнь. Ну а то, что ставка по действующим ипотечным кредитам будет снижена, и вовсе подарок.
В общем, в действиях правительства наконец-то на первый план вышла забота о социальной справедливости вместо экономической целесообразности. Тем обиднее и нелогичнее присутствие в этом решении пункта об ограничении площади жилья до 120 квадратных метров. В этом пункте столько разночтений и несогласований, что правительству и не снилось. Например, о какой площади идет речь – полезной, общей или расчетной? Между тем разница в цифрах будет существенной. Кроме того, в договорах с некоторыми компаниями-застройщиками оговорен пункт о том, что именно компания-застройщик определяет методы замеров, и при этом они совершенно необязательно будут совпадать с методами, принятыми государственными центрами недвижимости. Конкретный пример: строительная компания «Там Курылыс» отказывается выдавать госакты на земельные участки и коттеджи их владельцам до тех пор, пока те не оплатят «лишние» квадратные метры. Тот факт, что замеры, сделанные государственными органами, на метры и даже десятки метров меньше обмеров компании-застройщика, а также прецедент, созданный Верховным судом по иску «дольщика» о признании аналогичного договорного пункта незаконным, последних не смущает. По каким замерам определит банк площадь в данном случае? Конечно, по замерам компании-застройщика.
Кроме того, вполне возможна ситуация, когда превышение площади жилья (вероятно все же, что речь будет идти о полезной площади, иначе вообще будет непонятно) на самом деле окажется даже недостаточным. Реальный пример из жизни: в коттедже общей площадью 160 квадратных метров живут 11 человек: две бабушки, дедушка, папа, мама и шестеро детей. Семья для того, чтобы собрать первоначальный взнос именно для такого коттеджа, продала жилье бабушек. Сказать, что у них есть лишняя жилплощадь, язык не поворачивается – буквально каждый сантиметр используется рационально.
О чем вообще можно судить по площади взятого в ипотеку жилья? О том, что хозяин более чем платежеспособен? Отнюдь. Во-первых, хоромы строят не на ипотечные кредиты. Во-вторых, для инвестиционных целей такое жилье тоже не годится – перепродать сложнее, в аренду сдавать дорого. Зато совершенно понятно, что, взяв в ипотеку большой дом или квартиру (хотя 120 квадратов по нынешним меркам – совсем небольшой дом), заемщик понимает, что это покупка навсегда: в этом доме будут жить его дети и, вероятно, родители. В этом доме родятся его внуки. Это не мобильная 60-метровая «двушка» – самый ходовой на рынке недвижимости товар. Всегда можно продать или сдать в аренду.
Вот и получается, что, ограничивая квадратные метры жилья, мы ограничиваем то, что должны поощрять, – большие и дружные семьи.
10.02.2009
Каиржан Биржанов, www.liter.kz