В свете последних событий в мировой и отечественной экономиках многие лишились своих рабочих мест. Особенно нелегко приходится людям, имеющим обязательства по выплате кредитов. Заемщики, которые не хотят лишаться квартиры, не дожидаясь просрочки, должны ...
В свете последних событий в мировой и отечественной экономиках многие лишились своих рабочих мест. Особенно нелегко приходится людям, имеющим обязательства по выплате кредитов. Заемщики, которые не хотят лишаться квартиры, не дожидаясь просрочки, должны обратиться к кредитному инспектору в банке, выдавшем ипотеку. Эксперты утверждают, что можно решить любой, даже самый сложный вопрос. Мы встретились с заместителем директора столичного филиала одного из коммерческих банков страны Русланом Наурызбаевым.
— Руслан Ускенбаевич, насколько остро в данный момент стоит проблема невыплаты ипотечных кредитов?
— Мировой экономический кризис в той или иной степени задел всех. Но особенно остро он сказался на сотрудниках строительной и смежных с ней отраслей. Многие люди остались без работы и начали испытывать трудности при погашении кредитов. Здесь я бы разделил людей на три категории лиц: первые смогли перестроиться, найти новые источники доходов и продолжить выплачивать свои кредиты; вторые хотят платить, но не знают, как; третьи не могут и не стараются решать накопившиеся проблемы. Они просто ждут помощи со стороны.
Сегодня все чаще возмущенные дольщики отказываются платить за недостроенное жилье. Конечно, они будут довольны тогда, когда получат свои квартиры. Но я хочу сказать, что тем, у кого процент готовности домов больше 50 процентов, не стоит волноваться. Они должны продолжать погашение задолженности. Правительство не допустит, чтобы в Астане были недостроенные дома. Но финансовая помощь от государства будет в первую очередь оказана действительно нуждающимся — тем, кто вложил деньги в долевое участие, и это является их единственным жильем. Между тем банки с пониманием будет относиться к клиентам, которые готовы сотрудничать с ними и совместно искать пути выхода из данной проблемы.
— Какой выход банк может предложить для заемщиков, которые испытывают трудности с ежемесячными выплатами?
— Проблемы не появляются внезапно. С момента возникновения кризиса многие люди, которые сегодня остались без работы, догадывались о возможных сокращениях. Заранее было известно, что стройка сворачивается, последовал ряд тревожных предпосылок, и люди предполагали, какая их может постигнуть участь.
Тем не менее, в таких случаях заемщику необходимо поставить в известность банк, подтвердив статус будущего безработного уведомлением, которое ему обязаны вручить за месяц до увольнения с места работы. Банк должен быть в курсе этих событий для того, чтобы выработать с клиентом совместные мероприятия по решению текущей проблемы. Заемщику могут предложить несколько вариантов: отсрочку, перенос графика или же снижение суммы платежей. К примеру, наш банк практикует отсрочку до августа текущего года. Это максимальный срок, который мы можем дать, но при этом клиенты должны знать, что это не полная отсрочка, а с пятидесятипроцентным снижением взноса. Если до этого, например, он погашал 1000 долларов, то в период отсрочки ему может быть разрешено гасить только 500 долларов. Это дает положительный эффект, потому что человек не испытывает той нагрузки, которая была при нормальном графике. Отсроченная сумма распределяется на два последующих года, а основной долг — до конца срока. Банки надеются, что к августу рынок недвижимости оживится, возобновится стройка, а люди найдут новую работу.
Кроме того, в случае необходимости помощь может быть оказана «слабой половине» человечества. К примеру, если клиент — девушка во время работы оформила кредит, затем ушла в декретный отпуск по уходу за ребенком, то ей банк предоставляет полную отсрочку сроком до 12 месяцев.
Пока ни одному человеку не было отказано в просьбе об отсрочке. Отрицательное решение выносится только в отношении самых злостных нарушителей обязательств перед банком.
— В каких случаях заемщик может лишиться ипотечной квартиры?
— В тех случаях, когда клиент не в силах дальше погашать кредит и сам понимает, что больше ничего не может предпринять. В этой ситуации банк доводит процедуру до торгов и продает имущество. Естественно, это не решает проблему, потому что оценка проходила тогда, когда цена квадратного метра в Астане была намного выше, продать по той стоимости сейчас невозможно. Реализовывать ниже суммы займа банку тоже невыгодно. То имущество, которое не проходит, банк берет себе на баланс и пытается извлечь выгоду, даже путем сдачи в аренду. Клиент, который отказывается от квартиры, уже не имеет никакого отношения ни к банку, ни к бывшей недвижимости. Человек в итоге остается и без денег, и без дорогостоящей собственности.
— В каком порядке банк проводит торги по заложенному имуществу?
— Процедура реализации через торги происходит согласно закону «Об ипотеке», также существует практика «судебной реализации». В первом случае, если клиент не оплачивает кредит более тридцати дней, банк предъявляет уведомление о неисполнении обязательств. На шестидесятый день вручается уведомление о торгах, где могут участвовать все желающие, оплатившие гарантийный взнос. Цена заложенного имущества будет зависеть от задолженности. Первый метод проведение торгов английский, если он не состоится, последует голландский. Первый метод идет на повышение цены, второй на понижение. В случае, если сумма задолженности окажется меньше, чем та, за которую банк продал, разница возвращается владельцу. Закрывается ровно столько, сколько клиент должен заимодателю. Когда сумма задолженности оказывается выше, чем продали, на остаток долга проводится процедура дальнейшего взыскания уже в судебном порядке. Банк имеет право наложить арест на другое имущество должника.
— Это правда, что банки неплохо зарабатывают на продаже проблемных квартир?
— Банку вовсе не выгодно продавать залог и тем самым лишать себя законных ежемесячных процентов с выплаты кредита. Это ошибочное мнение, что банк, реализовав проблемную недвижимость, остается с баснословной прибылью, этого никогда не происходит. Банк в 99 случаях из 100 при продаже залогового имущества терпит убытки. Потому что цены в 2007 году была в 3 раза дороже, а мы выдавали кредиты под 100 процентов от рыночной стоимости. В то время один квадратный метр оценивался в 3 тысячи долларов, сегодня он едва ли превысит 1000 долларов. Согласитесь, что банку выгоднее ждать лучших времен, чем продавать в 3 раза дешевле.
— Многие люди пытаются продать залоговые квартиры сами. Как быть с обременением, наложенным со стороны банков?
— Обременения банком бояться абсолютно не надо. Мы даем своим клиентам одобрение, чтобы они погашали кредит путем реализации квартиры, и даже готовы оформить кредит на нового покупателя. Единственное условие — чтобы все операции с квартирой, находящейся в залоге у банка, происходили при непосредственном его участии. Квартира не является собственностью банка, она лишь залог, и хозяин вправе сам решать судьбу своей недвижимости. Конечно, при этом после реализации квартиры кредит должен закрываться.
— Что делать людям, у которых заложенная квартира — единственная собственность? Получается, в случае ее взыскания жильцы просто остаются на улице…
— Люди, когда брали ипотеку, знали, что идут на определенный риск. В конце концов, и банк рискует своими деньгами. Я не считаю, что если мы продаем квартиру, то выгоняем людей на улицу, ведь они до этого где-то жили. Сегодня банк очень щепетильно относится к кредитной истории. Если клиент просрочил более 5 раз, то в будущем банк 10 раз подумает прежде, чем выдавать кредит клиенту с отрицательной кредитной историей. Поэтому заемщикам надо стараться вовремя погашать займы.
— Ваш банк не собирается в последующем снижать процентную ставку?
— Вопрос снижения процентной ставки очень сильно связан с себестоимостью этих денег. Как известно, у них два источника. Первый — внутренний рынок, это депозиты от населения, у которых ставки ниже 10-11 процентов годовых не бывает. Как при таких ставках ипотека может быть 12-13 процентов? Для банка маржа в 1-2 процента недостаточна. Другой источник — внешний. Это привлечение иностранных ресурсов. У них тоже деньги подорожали. Одним словом, когда будут ресурсы дешевыми, тогда и ставки станут дешевле. Что касается ипотечных кредитов, то сейчас мы выдаем займы под 15,5 процента годовых в валюте, на 20 лет, с первоначальным взносом 30 процентов. Самое главное ужесточение коснулось подтверждения доходов. Раньше это требование было необязательным.
— Бывают же какие-то исключительные случаи, когда долг можно простить или сократить, к примеру, в случае смерти заемщика?
— В таких ситуациях мы стараемся уладить вопросы с его родственниками. По закону, все долги и обязательства умершего заемщика перед банком переходят к его правопреемникам, т.е. к наследникам. Они могут принять этот долг и дальше его обслуживать, либо не принять, тогда банк обращает взыскание на залог. В любом случае банк не может простить или сократить сумму долга.
10.02.2009
Гульдарай Касымова, www.kn.kz