В Парламенте предлагают скорректировать концепцию поправок в законодательство по вопросам долевого участия в жилищном строительстве в соответствии с антикризисной программой Правительства. Депутаты Мажилиса Рауан Шаекин и Аманжан Жамалов просят ...
В Парламенте предлагают скорректировать концепцию поправок в законодательство по вопросам долевого участия в жилищном строительстве в соответствии с антикризисной программой Правительства.
Депутаты Мажилиса Рауан Шаекин (фото слева) и Аманжан Жамалов (фото справа) просят Премьер-министра рассмотреть возможность изменения концепции разработанного Кабмином проекта закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам долевого участия в жилищном строительстве».
Напомним, что данный документ уже находится на рассмотрении мажилисменов. Между тем депутаты, тщательно изучив предлагаемые Правительством (в лице Мининдустрии) нормы, пришли к выводу о необходимости существенного изменения самой концепции законопроекта.
Разработанные министерством поправки значительно меняют все правила игры на рынке жилищного строительства. Так, если согласно действующему законодательству в процессе строительства участвуют лишь две стороны — застройщик и дольщик, то Правительство предлагает расширить число участников до четырех — застройщик, дольщик, банк-агент и инвестор.
На строительство жилого здания с участием дольщиков будет выдаваться лицензия, причем ее получателем будет не стройкомпания, а специальная проектная компания. Этот документ будет выдаваться в 2 этапа. Первый этап предусматривает выдачу лицензии на срок до 6 месяцев. При этом у проектной компании должен быть опыт работы не менее трех лет, не менее 100 сданных в эксплуатацию квартир, утвержденная проектно-сметная документация, положительное заключение экспертизы проекта, разрешение на проведение строительно-монтажных работ, земельный участок, договор с банком-агентом, а также наличие собственных средств не менее 5 процентов от сметной стоимости проекта. На втором этапе предполагается выдавать лицензию на срок до утверждения акта ввода в эксплуатацию жилого здания. Условия для проектной компании — наличие завершенного нулевого цикла строительства жилого дома, вкладов дольщиков в банке-агенте в сумме не менее 20 процентов от стоимости строительства, соглашения с инвестором о финансировании объекта в полном объеме, с учетом собственных средств.
Именно эта концепция, в первую очередь, в части введения в законодательство понятия «проектная компания», и вызывает сомнения мажилисменов. Рауан Шаекин и Аманжан Жамалов отмечают, что хотя создание таких компаний предусматривает и программа антикризисных мер Правительства, необходимо «создать систему, гарантирующую доведение строительства до завершения, и защиту интересов дольщиков». При этом роль застройщика не должна быть номинальной. А во внесенном в Мажилис законопроекте функции застройщика размыты и не совсем ясны.
Между тем, по мнению депутатов, для создания действительно работающего механизма защиты интересов и дольщиков, и инвесторов, прежде всего, необходимо предусмотреть ответственность застройщика в отношениях с другими участниками долевого жилищного строительства.
В частности, ответственность застройщика по обязательствам проектной компании должна быть не субсидиарной, как предлагается Правительством, а солидарной. Дело в том, что субсидиарная ответственность предполагает взыскание долгов в первую очередь с основного должника, то есть в данном случае — с проектной компании. Причем до тех пор, пока претензионно-исковая работа с ней не будет завершена полностью, все долговые требования не могут быть переадресованы застройщику. Ну а поскольку судебные разбирательства, и тем более процедура банкротства, — процесс достаточно долгий, компании-застройщику таким образом предоставляется свободное время, причем весьма значительное, для того чтобы вывести свои активы.
«По сути, субсидиарная ответственность практически нереализуема как с точки зрения продолжительности взыскания, так и с точки зрения возможностей ухода от ответственности со стороны застройщика. Допущение в законе такой конструкции ответственности, как субсидиарная, может свести на нет механизм ответственности застройщика как таковой вообще», — отмечают мажилисмены в своем запросе.
Кроме того, депутаты считают необходимым сделать договор долевого участия четырехсторонним — проектная компания, банк, дольщик и застройщик. Последнего обязательно нужно включать в договор, поскольку именно участие застройщика дает гарантии деятельности проектной компании. При этом солидарную ответственность строительной и проектной компаний необходимо прописывать в самом договоре.
«Как показала действительность, «пускание на самотек» деятельности застройщиков чревато последствиями, порождающими негативный общественный резонанс, граничащий с социальным взрывом. В действующем законодательстве необходимо предусмотреть механизм привлечения к ответственности акционеров и руководителей как проектных компаний, так и застройщиков за доведение своих предприятий до неплатежеспособности. Это повысит ответственное отношение к делу со стороны акционеров и руководителей строительных компаний», — резюмируют мажилисмены.
Как отнесется к предложениям депутатов Премьер, пока неизвестно. Тем более что отвечать на депутатский запрос он может в течение двух месяцев. Между тем неделю назад глава Кабмина обратился к Парламенту с просьбой поддержать инициированный Правительством законопроект. Как показывает практика работы Парламента нынешнего созыва, такие просьбы фактически являются для депутатов своеобразным «активатором» деятельности: над законопроектами, по которым Премьер попросил поддержки, они завершают работу в кратчайшие сроки.
03.02.2009
Маржан Сагындык, www.kn.kz