При нынешних ценах на нефть казахстанское жилье должно подешеветь как минимум на треть. Динамика мировой стоимости «черного золота» и цен на квартиры в двух столицах Казахстана за последние 5-6 лет показала: чем выше в цене поднимался баррель, тем дороже ...
При нынешних ценах на нефть казахстанское жилье должно подешеветь как минимум на треть. Динамика мировой стоимости «черного золота» и цен на квартиры в двух столицах Казахстана за последние 5-6 лет показала: чем выше в цене поднимался баррель, тем дороже становился квадратный метр.
К примеру, в 2004 году, когда стоимость барреля приблизилась к 30 долларам США, один квадратный метр в Астане можно было приобрести за 350-380 долларов. Однако уже в 2005 году, когда нефть превысила эту отметку, метр столичного жилья шел почти по 445 долларов. В Алматы эта цифра составляла 440 долларов.
Напомним, что именно в 2005 году началась первая трехлетняя Государственная программа жилищного строительства. Тогда за счет бюджетных средств по проектам, согласованным с Министерством индустрии и торговли, начали возводить жилье стоимостью не более 350 долларов за квадратный метр. Однако эти квартиры, как выяснилось уже в ходе реализации, зачастую оставались мало востребованными — в самом начале реализации жилищной программы фактическая стоимость квадрата во многих регионах оказывалась и ниже.
Однако уже к концу 2005 года цены на этом рынке выросли. Тогда нефть достигла отметки в 50 американских долларов. К середине 2006 года (когда баррель перевалил за 60 долларов) цены на квартиры снова полезли вверх. Цена квадратного метра жилья эконом-класса в Астане составляла 400-800, бизнес-класса — 700-1100, элитного — от 1000 до 2000 долларов. (В среднем годовой рост цены квадратного метра составил 44 процента).
При этом за январь-июнь 2006 года средняя фактическая стоимость строительства одного квадрата составила порядка 400 долларов, или 56,8 тысячи тенге.
До осени 2007 года эта тенденция продолжалась. К примеру, если в начале 2007 года квадратный метр новостройки эконом-класса стоил 800-2025, элит-класса — 1120-1910 долларов за метр, то уже в середине года цены значительно поднялись. Эконом-класс тогда стоил от 1170 долларов, элит-класс — от 1700.
Летом 2007 года начался ипотечный кризис в США, отголосками затронувший Казахстан. Резко сократился объем ликвидности в банках, которые оказались не в состоянии столь же активно кредитовать застройщиков. Стройки встали. Однако еще достаточно долгое время стоимость жилья держалась на прежнем уровне. В первой половине прошлого года квадратный метр новостройки в Астане на первичном рынке стоил 1360, бизнес-класса — 1404, элит-класса — 1852 доллара. (Вторичный рынок в этот период начал дешеветь, снизившись с 2148 долларов в ноябре 2007-го до 1806 долларов в июне 2008 года). В то же время баррель достиг своего апогея в 148 долларов и начал быстрое падение, к концу года спустившись до отметки 33 долларов.
Таким образом, в 2004 году, когда стоимость барреля составляла 30 долларов, цена квадратного метра в Астане равнялась 350 долларам, а в 2008 году, когда баррель поднялся до 150 долларов (то есть вырос в 5 раз), стоимость одного квадрата составляла порядка 1380 долларов (с ростом в 3,8 раза) в новостройках.
Такой рост вполне объясним (исключая спекулятивные накрутки и чрезмерную маржу строительных компаний), поскольку с увеличением цен на углеводороды наблюдалось удорожание энергоресурсов. Соответственно, возрастала себестоимость производства строительных материалов. Кроме того, рост стоимости «черного золота» повлек за собой и удорожание товаров из нефтепродуктов: химической промышленности (для строительства это означает рост цен на трубы, лакокрасочные изделия и т.п.), ГСМ (следовательно, возрастает стоимость перевозки стройматериалов). Кроме того, в стране наблюдался неуклонный рост благосостояния населения, следовательно, вынужденно росла и заработная плата занятых в строительстве рабочих.
Тенденция снижения стоимости барреля повернула процесс вспять. Однако на рынке недвижимости для возвращения на позиции 2005-2006 годов потребуется много месяцев, или даже несколько лет. Цены на рынке жилья, возможно, и не вернутся к первоначальному уровню, ведь, по прогнозам экономистов, финансовый кризис вряд ли продержится больше двух лет. Следовательно, глобального удешевления товаров не предвидится.
Кроме того, Казахстан, как известно, вступил в эру дефицита электроэнергии, которая даже несмотря на снижение стоимости нефти все равно будет «в цене».
Таким образом, стоимость квадрата вряд ли упадет до 350 долларов. Тем не менее, процесс снижения будет продолжаться. Не исключено, что некоторые сегменты рынка недвижимости, такие, например, как элитное жилье, могут потерять до 30 процентов своей стоимости.
В сегменте жилья эконом-класса паде-ние будет не менее существенным. Кроме вышеуказанных факторов, здесь на понижение будут играть и планы Кабмина по выкупу квартир с черновой отделкой по цене не выше 800 долларов за квадратный метр. Но в противовес этому может выступить еще одно положение антикризисной программы Правительства, дающее право доступа всем желающим к «дешевым» ипотечным кредитам. Следовательно, стоимость жилья эконом-класса, скорее всего, приблизится к заявленным Правительством 800 долларам и составит порядка 850-900 долларов на свободном рынке.
Что касается вторичного рынка недвижимости, то в этом секторе ожидается малозначительное понижение. Сейчас стоимость квадрата в Астане составляет порядка 1600 долларов. И, скорее всего, цены снизятся максимально до 1200 долларов.
27.01.2009
Нурлан Искаков, www.kn.kz