Жилье в нынешнем году будет дешеветь по всем фронтам и дальше По мнению специалистов, приоритетная отрасль – строительство, на которое из Нацфонда в этом году будет направлено аж 3 млрд долларов, не оправдает надежд. Рынок ипотеки сосредоточится ...
Жилье в нынешнем году будет дешеветь по всем фронтам и дальше
По мнению специалистов, приоритетная отрасль – строительство, на которое из Нацфонда в этом году будет направлено аж 3 млрд долларов, не оправдает надежд. Рынок ипотеки сосредоточится на частно-государственных взаимных операциях, направленных на поддержание банковского сектора. Новое строительство ограничится завершением объектов жилья для дольщиков и рамками госпрограммы жилищного строительства. В целом и коммерческая, и жилая недвижимость потеряет порядка 15–20 процентов стоимости. Просядет и рынок аренды.
Весь прошлый год риелторы, строители и прочие специалисты, так или иначе связанные с рынком недвижимости, пытались нащупать ценовое дно. Одновременно затаились и потенциальные покупатели. Еще в июле 2008 года казалось, что до дна осталось совсем немного. Тогда и банки вроде бы начали поднимать голову, пусть не так активно, чем годом ранее, но все же начав предлагать ипотечные кредиты. Строительные компании также вплоть до середины лета пытались имитировать некую деятельность на своих объектах. Так продолжалось вплоть до августа. У многих появилась надежда, что дно все-таки достигнуто. Специалисты и аналитики начали скромно высказываться в пользу этой теории, хотя даже на тот момент полностью в своих словах уверены не были.
Но грянул сентябрь – банкротство двух ведущих финансовых институтов США – цепная реакция хаоса на финансовых рынках охватила весь мир. Тогда же нефть стала сильно терять в цене, а фондовые индексы большинства стран мира, включая Казахстан, стали таять на глазах. Не могло это затронуть и отечественный банковский и строительный сектора, традиционно экономически увязанные в один тугой пучок.
В результате отрицательная динамика рынка недвижимости только последних четырех месяцев 2008 года перечеркнула все ее достижения в начале года. Цены, как на первичную, так и на вторичную недвижимость, пошли вниз. Так, в Алматы стоимость квадратного метра на первичном рынке на конец года составила 274,7 тысячи тенге, что на 20,4 процента ниже показателя 2007 года. На вторичном рынке цена сложилась на уровне 211,2 тысячи тенге. Здесь спад составил почти 40 процентов. В Астане цены на первичное жилье снизились на 2,3 процента – до 194,2 тысячи тенге, на вторичное – на 32,5 процента – до 188,6 тысячи тенге.
В целом по республике цифры также неутешительные. По данным госагентства по статистике, цены на первичную недвижимость снизились по стране на 8,7 процента, на вторичную – на 20,4 процента. Более того, сегодня большинство специалистов уверены, что такая тенденция продолжится и в дальнейшем.
В частности, Национальный банк в своем недавнем отчете о финансовой стабильности указал, что рынок недвижимости в 2009 году будет испытывать дальнейшую коррекцию, а в некоторых регионах спад продолжится. «С учетом совокупности факторов в краткосрочной перспективе логично ожидать сохранения низких ценовых уровней (возможно некоторое снижение цен в Алматы) с началом постепенного восстановления цен не ранее конца следующего года», – говорится в документе.
При этом, по мнению экспертов главного фининститута республики, постепенное завершение строительства начатых объектов, финансируемых за счет государственных ресурсов, и отсутствие новых проектов выведут на первый план дефицит площадей, то есть факторы ограниченного предложения. Это-то, по сути, и поддержит рынок. А значит, дает основание надеяться, что обвальный сценарий 2008 года не повторится.
Сами участники рынка считают, что к лету цены на вторичное жилье снизятся еще на 15–20 процентов. В целом нынешний год для рынка недвижимости будет годом стагнации.
– Причина заключается в том, что практически исчерпаны возможности отложенного спроса, когда потенциальные покупатели ждали ценовое дно, имея при этом накопления. С другой стороны, банки второго уровня крайне не заинтересованы в выделении ипотечных кредитов, – считает зампредседателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.
Причем наряду с отсутствием предложения ипотеки спрос на нее также оставляет желать лучшего. С одной стороны, потребители ждут еще большего снижения цен, с другой стороны, население в подавляющем большинстве не может позволить себе пользоваться кредитованием, сейчас у них проблемы иного рода: потенциальный рост безработицы, снижение номинальных доходов, рост расходов на питание, содержание жилья и так далее.
Если верить все тому же отчету Нацбанка, то лишь чуть больше трети отечественных банкиров ожидают рост спроса на ипотечное кредитование. Тем более что условия кредитования останутся прежними, а по некоторым параметрам, к примеру, по требованиям к залоговому имуществу, даже ужесточатся.
Некоторые специалисты и вовсе считают, что в текущем году основной движущей силой ипотеки станет рефинансирование на более приемлемых условиях уже имеющихся кредитов в государственных фининститутах. В частности, «Казахстанская ипотечная компания» намерена перекупить права требований по таким займам, взятым казахстанцами за последние четыре года в банках второго уровня. Условия при этом также достаточно четкие: приобретенная квартира должна быть единственным местом проживания, и ее площадь не должна превышать 120 квадратных метров.
Также, по словам специалистов, наряду со спадом продаж на рынке недвижимости проблемы будут ощущаться и в секторе арендного жилья. Если обратиться к статистике, то за прошлый год этот сегмент потерял порядка 12–14 процентов своей стоимости. Еще летом 2008 года стоимость аренды квадратного метра жилья в Алматы составляла приблизительно 30–35 долларов, то уже к декабрю эта же площадь стоила уже порядка 27–30 долларов. Причина в том, что многие компании сокращают штат, а другие и вовсе закрываются. Наблюдается отток населения из крупных городов, в том числе и из Алматы. Как следствие, падает и спрос на аренду жилой недвижимости.
В следующем году эта тенденция продолжится. И тому есть множество предпосылок. Даже на уровне правительства основным вопросом 2009 года ставится рост безработицы. По официальным данным, коснется эта проблема порядка 80 тысяч казахстанцев. А ведь известно, что официальные цифры, как правило, весьма оптимистичны. По оценкам независимых экспертов реально с проблемой безработицы могут столкнуться и 100, и 150 тысяч человек. Посему реально рынок аренды понесет еще порядка 10–15 процентов стоимостных потерь.
Спад покупательского спроса, а также сокращение числа действующих предприятий привело к тому, что и цены на коммерческую недвижимость пошли вниз. Снижение стоимости квадратных метров в этом сегменте началось относительно недавно. Однако в нынешнем году коррекция здесь будет наблюдаться более явно, чем даже в секторе жилой недвижимости. По некоторым данным, аренда квадратного метра в торговых и бизнес-центрах станет дешевле на 20–30 процентов.
Вывод из всего этого можно сделать лишь один. На фоне недоступности ипотечного кредитования в условиях кризиса, а равно других проблем, таких как безработица, снижение доходов субъектов малого и среднего предпринимательства, надежды на то, что пресловутый квартирный вопрос на волне падения цен на жилье решится – нет.
22.01.2009
www.liter.kz