Мировой финансовый кризис резко изменил ситуацию и на казахстанском рынке жилья. Что же там сейчас происходит, следует ли ожидать от рынка недвижимости в период банковского и строительного кризиса дальнейшего падения цен, или же, напротив, подъема?
Мировой финансовый кризис резко изменил ситуацию и на казахстанском рынке жилья. Что же там сейчас происходит, следует ли ожидать от рынка недвижимости в период банковского и строительного кризиса дальнейшего падения цен, или же, напротив, подъема? На вопросы нашего корреспондента отвечает заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков, член FIABCI (Международной федерации недвижимости), кандидат экономических наук Александр Калинин.
— Серьезных предпосылок для роста цен нет. Но недвижимость следует разделить по секторам. Цены на коммерческую недвижимость не настолько подвержены снижению, это реальный бизнес, который приносит доходы. Согласитесь, даже при общем снижении покупательской способности продовольственные магазины все равно будут работать, аптеки тоже.
Что касается жилой недвижимости, то спрос на нее связан с фазами кризиса — собственно кризис, стагнация (приостановление активной экономической жизни), оживление, подъем. Поскольку этот цикл составляет 7,5—8 лет, то у каждой фазы есть свой временной период — полтора-два года. Во время застоя, например, людям нужно просто выживать, а не думать о покупке квартиры.
Некоторая активизация (так называемая реализация отложенного спроса), копившаяся с августа 2007 года, фактически завершается. Большая часть людей, имевших возможность купить жилье без привлечения кредитных ресурсов, уже использовала свои деньги. За прошедший год в секторе вторичного рынка жилой недвижимости цены упали до 70 процентов. Первичный рынок затих, покупать по ценам предложения нет средств, а снижения на 20—25 процентов недостаточно. Будут ли они падать еще? Думаю — да, но незначительно, в пределах 10—15 процентов.
Если говорить о тенденциях, то сейчас лучше сдавать квартиру в аренду, чем продавать. Развитие этого сектора, на мой взгляд, является реальным и основным выходом по обеспечению населения жильем. В мире давно это практикуется — люди в основном живут в арендованном жилье. Другой вопрос — чтобы доля затрат на аренду в совокупном доходе семьи не превышала 30—35 процентов. И здесь необходимо вмешательство государства. В период кризиса, когда идет снижение покупательской способности населения, рынок сам уже ничего не отрегулирует.
В Алматы, например, больше 370 тысяч объектов недвижимости, из них к жилой недвижимости относится порядка 65 процентов. Из этой массы 20—25 процентов сдается в аренду полностью или частично, а налоги платят не более пяти процентов, а ведь это могло бы стать одним из существенных источников пополнения городского бюджета.
— А что будет с госжильем?
— Возьмем в качестве ближайшего примера город Тараз. Жилье, которое было построено по госпрограмме, там не востребовано: банки не дают кредитов под залог жилья, потому что уровень доходов населения ограничен, и госжилье начинают продавать всем желающим. Но так как на рынке вторичного жилья стоимость квадратного метра составляет от 320 до 350 долларов, а по госпрограмме — 470, то люди предпочитают покупать то, что дешевле. В Алматы население более платежеспособно, но подобный сценарий не исключается.
— Сейчас самая больная проблема на рынке недвижимости — это дольщики. Почему она возникла?
— По сути, кризис не повлиял на деятельность тех компаний, которые, что называется, «кинули» дольщиков, потому что они свой бизнес изначально задумывали как самую настоящую аферу. Об этом мы, специалисты по рынку недвижимости, говорили еще два с половиной года назад, когда в Москве и Подмосковье были обмануты более 40 процентов дольщиков. При этом мы не просто информировали — мы считали необходимым принятие закона «О долевом строительстве», основная цель которого — защита дольщиков. И закон был принят — первого января 2007 вышел его первый вариант. Но вскоре выяснилось, что основная масса пострадавших — это те дольщики, которые заключили договора с застройщиками еще до принятия этого закона. Стала обнаруживаться масса нарушений и сговоров между застройщиками и государственными чиновниками. Последние выдавали лицензии на строительство компаниям, не обладающим ни техническим персоналом, ни рабочими, ни какой-то материальной базой. А закон поставил определенные ограничительные рамки, определив, кому можно заниматься долевым строительством, а кому — нельзя. Поэтому в течение трех месяцев только в Астане и Алматы более 60 строительных компаний лишились лицензий.
Нынешние действия по дольщикам, которые Правительство осуществляет по указанию Президента, абсолютно верные. Запоздалые они или незапоздалые — другой вопрос, самое главное, государство взяло на себя обязательство по обеспечению жильем всех дольщиков. Особенно активно делается это в Алматы. По словам акима города Ахметжана Есимова, в течение двух лет проблемы дольщиков будут решены. То, что они получат жилье не в центре города, а в фиксированных местах, это вынужденная мера. Но вставать здесь в позу вряд ли следует.
Дольщики должны признать — им пошли навстречу, взяв на себя обязательства недобросовестного застройщика. Те, кто на это соглашаются, поступают совершенно правильно: если им действительно необходима квартира, нужно поступиться какими-то позициями. Ведь так или иначе, входя в долевое строительство, дольщик рисковал вместе с банком и застройщиком.
В самом худшем положении находятся дольщики, выплачивающие кредиты, — во-первых, они не видят перспектив в плане получения квартиры, во-вторых, деньги (фактически за воздух) все равно платят. Но государство и здесь планирует помочь. Речь идет о том, чтобы эти выплаты были либо ограничены, либо с дольщика сняты определенные проценты за счет Государственного фонда стрессовых активов, который сейчас формируется. Условно говоря, если раньше выплачивали по тысяче долларов, то теперь — хотя бы половину или четверть суммы. Ведь что такое фонд стрессовых активов? Это деньги, которыми государство должно перекрыть ипотечные проблемы дольщиков. А когда ситуация нормализуется, те, кто обращался в фонд за помощью, обязаны погасить долг перед государством.
— Вы являетесь консультантом ряда банков по вопросам, касающимся залоговой недвижимости. Насколько такие квартиры сейчас интересны банкам в качестве ликвидного товара?
— Банки сейчас ищут другие формы залогов — через оценку бизнеса, права недропользования, нематериальных активов и так далее. В сфере недвижимости (особенно если это касается земельных участков и жилого сектора) тенденция такова: у банков накопилось столько залогов, что они затрудняются их реализовать. И не только потому, что цены упали. Важнейший элемент — там живут люди, ведь часто квартира, купленная в ипотеку, единственная жилплощадь семьи. То, что некоторые банки второго уровня пытаются при помощи различного рода коллекторских компаний выселить людей, противоречит закону — выселение должно происходить только по решению суда.
Вопрос с коммерческой недвижимостью более продвинутый. Она все-таки не настолько упала в цене, как жилая, и ее можно сдать в аренду под офис, аптеку, салон красоты, небольшой магазин и так далее.
22.01.2009
Галия Шимырбаева, www.kazpravda.kz