«Надо обеспечить населению доступную ипотеку и приемлемые цены на жилье, — заявил Глава государства, выступая на первом Совете национальных инвесторов в ноябре прошлого года, где и были впервые озвучены основные направления ...
«Надо обеспечить населению доступную ипотеку и приемлемые цены на жилье, — заявил Глава государства, выступая на первом Совете национальных инвесторов в ноябре прошлого года, где и были впервые озвучены основные направления будущей антикризисной программы Правительства. — Хочу внести ясность: стройкомпаниям придется взять часть убытков на себя». Нурсултан Назарбаев не раз подчеркивал, что государство имеет достаточные ресурсы, большой потенциал, и при совместной согласованной работе с бизнес-сообществом мы сможем успешно преодолеть кризис. Несмотря на все скептические высказывания и прогнозы, дескать, строительная отрасль еще долго не выйдет из состояния стагнации, застройщики предпочтут ретироваться, а банки не откажутся от своей маржи и не опустят ставки по ипотечным займам до «терпимого» уровня, ситуация на рынке недвижимости в Астане и Алматы постепенно стабилизируется. Кабинету министров совместно с Национальным банком и Агентством по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций при разработке Плана совместных действий на «пять больших дел» удалось отыскать компромисс и соблюсти интересы всех сторон — покупателей квартир, стройкомпаний и БВУ. В январе стартует новая программа ипотечного кредитования, нацеленная не только на достраивание незавершенных объектов и предоставление займов на выгодных условиях (под 10,5 процента годовых, сроком на 15 лет, с правом досрочного погашения и при первоначальном взносе в 20 процентов), но и на рефинансирование ранее выданных кредитов! Объем госвливаний в жилищный сектор на этот раз превысит пять миллиардов долларов. А гарантом прозрачности их использования и оператором программы выступит АО «Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына». Как заметил Премьер-Министр Карим Масимов, успех конкретных мер, которые принимает Кабмин по поручению Президента, на 90 процентов зависит от того, насколько эффективно будет работать ФНБ. На заседании Правительства во вторник были расставлены все точки над «i» в вопросах механизма реализации ипотечной программы, участия в ней различных институтов, а также сроков начала финансирования и непосредственно кредитования покупателей жилых квадратов.
Предыстория по плану
Напомним, что осенью 2007-го, в ответ на первую волну мирового финансового кризиса, Правительство Казахстана разработало четкий план первоочередных мероприятий, который, в частности, включал решение проблем на рынке недвижимости. Застройщики, пострадавшие от недостатка фондирования БВУ, но при этом признанные добросовестными, оперативно получили помощь от государства. Для дольщиков объектов, на которых «трудились» строительные компании, оказавшиеся неконкурентоспособными или вовсе мошенническими структурами, также были проработаны схемы спасения вложений. В целом для завершения недостроев в Астане было выделено 48,8 миллиарда тенге, в Алматы — 46,2. Сегодня продолжается финансирование 37 ЖК в столице (более 13 тысяч квартир) и 14 — на юге страны (более четырех тысяч квартир), освоено 62 из 95 миллиардов. Благодаря госсредствам уже достроены три жилых комплекса в Алматы (на подходе еще десять) и восемь — в Астане (в скором времени планируется завершить 17 домов). Сотни семей уже справили новоселье.
— Сейчас на рынке спад продаж, что несколько замедляет процесс кредитования строительства, — объяснил пока не полное освоение директор департамента по специальным программам АО «Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына» Еркен Шардарбеков.
В своем выступлении на заседании Правительства во вторник председатель правления ФНБ Кайрат Келимбетов заверил, что фонд полностью выполнит свои обязательства по объектам, которые получили господдержку. Параллельно акиматы выкупают «метры», передавая их в аренду сотрудникам социальной и бюджетной сфер. Ожидается, что в первом квартале текущего года будут заключены договоры с национальными компаниями на приобретение за счет их чистой прибыли 1 350 квартир в Астане и пятисот — в Алматы.
…Осенью 2008-го кризис еще более усугубился, и Кабмин по поручению Президента совместно с Нацбанком и АФН подготовил План совместных действий по стабилизации экономики на 2009—2010 годы. Его цель — смягчить негативное влияние последствий глобального кризиса на социально-экономическую ситуацию в нашей стране и обеспечить необходимую основу для будущего качественного роста.
В рамках этого плана и запускается специальная программа ипотечного кредитования сроком на один год (до 31 декабря 2009-го) и общим объемом финансирования пять миллиардов долларов. Эта сумма формируется за счет привлечения средств из Национального фонда и накопительных пенсионных фондов.
— До определенного момента мы считали, что ипотечное кредитование — это не проблема Правительства, поскольку банки — частные и сами отвечают за свои ресурсы, заемщики, соответственно, тоже сами рассчитывают свои силы. Но реальная жизнь такова, что порядка сорока процентов кредитов банковской системы в той или иной мере «завязаны» на жилищном строительстве. И проблема как раз в самой ипотеке. Если не решить этот вопрос, вся стабилизационная программа государства может не сработать, — говорил, анонсируя «ипотечные» решения, глава Кабинета министров Карим Масимов.
Некоторые независимые аналитики прогнозировали на фоне кризиса всплеск социальной напряженности при сохранении политики ипотечного кредитования, которая, по их мнению, учитывала лишь запросы банков, ипотечных компаний и строителей. Рядовые же граждане продолжали мечтать о доступном жилье либо были вынуждены соглашаться на кабальные кредитные условия.
Эксперты Ассоциации застройщиков Казахстана приводили такие доводы: ипотека под 18—20 процентов годовых при 40—50 процентах от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, учитывая положение дел в финансовом секторе и на строительном рынке, фактически «закрыта» для клиентов. По мнению специалистов, идеальные условия для заемщика сегодня — 10—12 процентов годовых при первом взносе в размере менее трети от стоимости предполагаемой покупки.
Неудивительно, что разработка ипотечной программы и усиление контроля со стороны государства восприняты с воодушевлением. Правительство пошло навстречу интересам всех заинтересованных сторон, но выдвинуло ряд закономерных условий, которые должны принять застройщики, дабы получить второй шанс.
В январе стартует новая программа ипотечного кредитования, нацеленная не только на достраивание незавершенных объектов и предоставление займов на выгодных условиях (под 10,5 процента годовых, сроком на 15 лет, с правом досрочного погашения и при первоначальном взносе в 20 процентов), но и на рефинансирование ранее выданных кредитов! Объем госвливаний в жилищный сектор на этот раз превысит пять миллиардов долларов. А гарантом прозрачности их использования и оператором программы выступит АО «Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына».
Вопрос справедливости
Участниками новой ипотечной программы станут БВУ и строительные компании, которые готовы продавать жилье по стоимости 96 тысяч тенге за квадратный метр в Астане и 120 тысяч тенге — в Алматы.
— Государство не может приобретать недвижимость сегодня по ценам вчерашнего дня. Мы называем нашу цену справедливой, поскольку она учитывает себестоимость текущих строительно-монтажных работ плюс расходы по кредитам, которые фонд предоставит через банки второго уровня застройщикам по ставке не выше 12,5 процента годовых. То есть речь идет о стоимости СМР на незавершенную часть строительства, когда фундаментные работы и большая часть капиталоемких затрат по объекту уже позади. К тому же за последний год значительно снизились цены на основные виды строительных материалов… Но конечно, прибыль застройщиков минимальная, никаких «сверхнакруток», к которым они привыкли, — утверждает директор департамента по специальным программам ФНБ «Самрук-Казына» Еркен Шардарбеков.
Руководство фонда настаивает на проведении независимого технического аудита, оценке выполненных на объекте работ. И на основании результатов экспертизы будет определяться размер необходимого кредита и сможет ли застройщик вообще «вписаться» в установленные цены.
Незавершенные объекты условно поделены на четыре категории: со степенью готовности до десяти процентов (эти ЖК будут либо достраиваться собственными силами компаний, либо через банкротство оных — с помощью создания жилищно-строительных кооперативов и конструктивного вмешательства акиматов). Такая же участь ожидает и вторую группу недостроев, готовых на 10—90 процентов, в случае если стоимость нереализованных квартир в них меньше суммы, необходимой для завершения. Если же цена квадратов «к продаже» (третья категория) покрывает требуемый объем средств, то их будут покупать акиматы, национальные компании, либо дальнейшее возведение зданий станет финансироваться посредством ФНБ «Самрук-Казына» с перспективой перевода ЖК в группу номер четыре (90—100 процентов готовности). Здесь предусмотрены выкуп квартир нацкомпаниями и продажа населению путем предоставления ипотечных займов.
Собственно, ФНБ поставил для себя планку завершенности домов на уровне от 20 процентов и выше.
— Это экономически оправданно: нулевой цикл и первые этажи «под офисы и магазины» уже закончены, остается только «поднять» каркас, — поясняет Е. Шардарбеков. — Мы выдвигаем такие требования, потому что не хотим, чтобы деньги государства пошли на строительство коммерческих площадей. Повторю, эти средства целевые — только на поддержку жилищного строительства.
Механизм таков: фонд «Самрук-Казына» открывает ряд кредитных линий в БВУ на 15 лет по льготной ставке под 10,5 процента. В свою очередь, банки станут выдавать новые ипотечные займы на покупку квартир под такие же проценты и на тот же срок с правом досрочного погашения. Таким образом, застройщики получат возможность завершить начатое, дольщики наконец обретут свои квадраты, новые покупатели приобретут действительно доступное жилье, а БВУ в значительной степени улучшат качество своего кредитного портфеля.
Рефинансирование ранее выданных ипотечных займов (не секрет, что многие казахстанцы, купившие квартиры во времена строительного бума, нынче просто не тянут немалые ежемесячные выплаты и просят каникул) будет производиться через Казахстанскую ипотечную компанию. Она станет выкупать права требования в БВУ либо размещать обусловленные депозиты в банках для последующего направления их на рефинансирование кредитов по ставке 10,5 процента (для работников социальной сферы, госучреждений) и 12,5 — для рядовых граждан.
— Помочь всем ипотечным заемщикам невозможно. Программа вынужденно ограничивает их круг: рефинансирование получат только те лица, которые брали кредиты в последние четыре года (именно тогда зафиксирован рост цен и ставок), имеют жилье площадью не более 120 квадратов и оно для их семьи является единственным, — комментируют в ФНБ «Самрук-Казына».
Но как в этом случае избежать злоупотреблений? Что, если у «несчастного» владельца-ипотечника еще пять «единственных» квартир, записанных на многочисленных родственников? По словам специалистов фонда, претендент должен предоставить в банк соответствующие справки о составе семьи и имуществе ее членов.
Сейчас БВУ и застройщики определяются со своим участием в этой схеме. Анализ портфеля банков по ипотечным займам для установления объема необходимых средств планируется завершить в феврале. «Самрук-Казына» активно проводит разъяснительную работу и сбор информации. Но, по выражению главы ФНБ Кайрата Келимбетова, БВУ пока не поспевают за процессом. Предположительно, они договорятся с компаниями, которые будут кредитовать, в течение первого квартала текущего года. Соответственно, заключение договоров между ФНБ и банками о размещении средств намечено на первое полугодие. Это вполне объективные сроки, считают специалисты фонда.
«Дочки»-помощницы
Не дожидаясь ответа БВУ, дабы ускорить реализацию программы, принято решение начать кредитование строителей через дочерние организации «Самрук-Казына» — Фонд развития предпринимательства «Даму», Жилстройсбербанк и Казахстанскую ипотечную компанию. Условия те же, но с одной оговоркой: имущество застройщиков не должно находиться в залоговом обеспечении у банков (либо БВУ должны переуступить права требования в пользу других инвесторов). Схема финансирования выглядит следующим образом: застройщик создает проектную компанию (по одной на каждый дом) — это новое требование в рамках усовершенствования «долевого» законодательства, направленное на обеспечение прозрачности денежных потоков. Она предоставляет в «Даму» информацию об объеме средств, необходимых для завершения строительства, и его график. Затем фонд подает заявку в «Самрук-Казына» о финансировании и заключает договор с ФНБ. Проектная компания направляет кредитные ресурсы «на объект». Чтобы получить заем, потенциальные покупатели квартир должны обратиться в ЖССБ или КИК. Последние, обобщив заявления, «пишут запрос» в ФНБ. Фонд размещает депозит в объеме нужной суммы. Средства от ипотечного кредитования поступают на счет проектной компании траншами ежеквартально, по мере выполнения работ.
Если посредником выступает банк второго уровня, то механизм претерпевает некоторые изменения. Так, к примеру, проектная компания создается застройщиком и БВУ совместно. Банк кредитует и самих строителей, и граждан, желающих купить квартиры.
Как заявил на одном из декабрьских заседаний Правительства Кайрат Келимбетов, скорость практической реализации мер зависит от того, как быстро будут решены организационные вопросы. В связи с этим руководство «Самрук-Казына» обратилось в Министерство юстиции и акиматы Астаны и Алматы с просьбой ускорить регистрацию проектных компаний, а также решение вопросов передачи им активов и прав на строительство объектов.
— Кроме того, нужны добрая воля самих участников долевого строительства и гарантии, что на период завершения стройки за счет привлечения госсредств, они не будут устраивать разбирательства со строителями, подавать иски в суд, поскольку это тормозит процесс, — подчеркнул директор департамента по специальным программам ФНБ «Самрук-Казына».
Наконец, третья схема. Ее основное отличие в том, что допускается финансирование строительства и ипотечного кредитования жилья по свободной, коммерческой стоимости. Правительство предоставило такую возможность застройщикам по их же настойчивым просьбам, но при одном условии: более дорогие квартиры не должны в итоге оказаться невостребованными и, прежде чем заручиться господдержкой, компания обязана сформировать так называемый пул покупателей, который должен покрывать не менее 30 процентов от общего количества нереализованных квартир. А банку необходимо предоставить в ФНБ документы, подтверждающие его наличие: выписки кредитных комитетов БВУ, договоры с дольщиками и выписки со счетов (как доказательство поступления первых взносов).
В этом случае финансирование объекта осуществляется как через ипотечные займы клиентов, так и за счет кредитных средств, предоставляемых банком напрямую проектной компании.
Фонд «Самрук-Казына» уже подписал меморандум о взаимодействии с Ассоциацией застройщиков и Ассоциацией финансистов Казахстана о реализации схем, в которых участвуют БВУ.
Пятерка первых
Что касается «ускоренной» схемы при посредничестве «Даму», то в конце декабря руководство ФНБ заключило соглашения о взаимном сотрудничестве с пятью столичными строительными компаниями: ТОО «Концерн Строймонолит Астана», Caspian Service Kazakhstan, Astana Capital, «Прайс-Астана-Строй» и «Капитал Строй Сервис».
Предварительно специалисты осмотрели строительные площадки, оценили объем выполненных и требуемых работ, а также возможность застройщиков мобилизовать производственные силы для завершения СМР. Все пять стройкомпаний не имеют кредитных обременений в банках и принимают правительственное условие о реализации квартир «по справедливой цене».
ФНБ «Самрук-Казына» организует финансирование возведения ЖК (траншами, по факту роста этажей) на принципах срочности, возвратности и платности предоставляемых средств. До конца января планируется завершить экспертизу кредитоспособности пяти заемщиков, сформировать кредитные заявки и, по мере создания проектных компаний, подписать договоры с фондом «Даму».
Глава ФНБ Кайрат Келимбетов уверяет, что схема не ограничивается малым количеством участников, фонд готов рассмотреть предложения и от других застройщиков. И заявки уже поступают. Так, в Астане заинтересованность высказали руководители еще двух строительных компаний, с которыми будет вскоре начата работа. В настоящее время ведутся переговоры с отдельными застройщиками в Алматы. Ожидается, что первые «южные» меморандумы будут подписаны уже на следующей неделе.
Порядок взаимодействия «Самрук-Казына» и участников схемы будет определен договорами между ними, в которых также прописывается порядок осуществления мониторинга освоения средств. Так, целевым освоением для БВУ считается факт поступления денег на счета проектной компании.
Технический надзор за ходом строительства будет проводиться инжиниринговой организацией, которую отбирает ФНБ. Технадзор позволит оценить обоснованность стоимости стройки и графиков работ, а также обеспечит должное качество их производства.
По словам руководителей фонда, БВУ будут регулярно отчитываться перед «Самрук-Казына»: кому и на каких условиях выданы кредиты. Эти данные поступят в правоохранительные органы, филиалы Народно-демократической партии «Нур Отан», чьи представители вовлечены в процесс мониторинга. Они и займутся проверкой списка заемщиков и кредитов на предмет соответствия требованиям.
Карим Масимов акцентирует внимание в первую очередь на транспарентности работы самого ФНБ «Самрук-Казына»:
— Спрашивают, мол, непонятно, куда и на что именно идут деньги? И почему они доходят до мест назначения так медленно? Иногда звучат подобные обвинения и в адрес Правительства, и фонда. Наш ответ на них — прозрачность принимаемых решений. Скрывать нам нечего, главное — правильно донести информацию. Открытость и доступность — вопрос принципиальный. Новые сведения появляются ежедневно, и с ними наших граждан необходимо знакомить в режиме on-line, — считает Премьер.
На заседании Правительства в минувший вторник Карим Масимов поручил Фонду национального благосостояния в ближайшие две недели отработать в рамках стабилизационного плана совместные шаги с акимами городов Астаны и Алматы, чтобы планы региональные не расходились с установками «Самрук-Казына». Напомним, что эти два города более всех пострадали от нестабильности на глобальном рынке: именно там в свое время наблюдался строительный и кредитный бум.
Поскольку «Самрук-Казына» — главный оператор не только ипотечной, но и всей антикризисной программы и львиная доля мероприятий сосредоточена в зоне ответственности ФНБ, то и внимание, и отношение к фонду — особые.
Премьер не преминул заметить, что прошло три месяца с того дня (13 октября прошлого года), как Глава государства принял решение по созданию единого Фонда национального благосостояния путем объединения Фонда устойчивого развития «Казына» с национальным холдингом по управлению государственными активами «Самрук» и поставил перед ним конкретные задачи.
— Предварительная работа проведена достаточно большая, времени на обсуждение больше нет, все решения приняты, наступило время конкретных действий, — отметил Премьер. — Что волнует наших граждан? Когда строительная компания, у которой они приобрели жилье, получит финансирование и сможет закончить строительство? Когда они сами смогут прийти и получить новый кредит либо снизить процентную ставку по старому?
Как сказал на заседании Правительства еще в декабре Кайрат Келимбетов, население сможет обратиться в Жилстройсбербанк и КИК для оформления ипотеки в конце января. Кстати, цена жилья, реализуемого через ЖССБ на льготных условиях, фиксируется в тенге, а валютный риск, связанный с возможностью роста курса доллара, несет Фонд национального благосостояния. Однако не стоит забывать, что программа рассчитана ровно на год, в дальнейшем, по окончании кризиса, и ставки, и цены будет диктовать рынок.
…Перспективы вырисовываются, круг объектов определен, многое будет зависеть от организационного успеха первого квартала... Член правления АО «ФНБ «Самрук-Казына» Кайрат Айтекенов, комментируя старт ипотечной программы, в одном из интервью заметил, что «эта акция ни в коем случае не носит формальный характер». Задуманное воплотится в реальность, поскольку фонд выполняет личное поручение Главы государства, Премьер-Министра и Правительства как акционера ФНБ.
Скорость практической реализации мер зависит от того, как быстро будут решены организационные вопросы. В связи с этим руководство «Самрук-Казына» обратилось в Министерство юстиции и акиматы Астаны и Алматы с просьбой ускорить регистрацию проектных компаний, а также решение вопросов передачи им активов и прав на строительство объектов.
15.01.2009
Светлана Антончева, www.kazpravda.kz