Динамика снижения цен на недвижимость свидетельствует о том, что «дно» еще далеко. Учитывая общемировую тенденцию движения стоимости недвижимости, «пик» падения цен на рынке жилья в Казахстане придется на лето-осень 2009 года.
Динамика снижения цен на недвижимость свидетельствует о том, что «дно» еще далеко.
Учитывая общемировую тенденцию движения стоимости недвижимости, «пик» падения цен на рынке жилья в Казахстане придется на лето-осень 2009 года.
Прошлый год оказался первым в ожидаемой череде лет, «работающих на понижение» стоимости квадратного метра недвижимости. Так, по данным Агентства по статистике, в 2007 году цена продажи нового жилья выросла на 30,2 процента, а перепродажи — на 42 процента, в то время как в прошлом году на этом рынке, напротив, было отмечено снижение цен: новое жилье — на 8,7, вторичное — на 20,4 процента. В среднем по республике цена продажи нового жилья составила в 2008 году 147,5 тысячи тенге за один квадратный метр, перепродажи благоустроенного жилья — 108,3 тысячи тенге.
По официальным данным, в 2008 году самая высокая цена наблюдалась в Алматы на первичном рынке жилья — 274,7 тысячи тенге за 1 квадратный метр (снизившись на 20,4 процента по сравнению с 2007 годом), на вторичном — 211,2 тысячи тенге (снижение на 39,1 процента). Самая низкая цена в 2008 году была зафиксирована в Жезказгане, Талдыкоргане и Таразе — 56,5 тысячи тенге.
Если сравнивать сложившуюся ситуацию с аналогичным рынком соседних стран, то в России, например, цены на новое жилье на 2008 год упали в среднем на 2-10 процентов. Плюс к этому, российские застройщики активно предлагают спецпредложения и скидки — в регионах они составляют 5-10 процентов (в Москве — до 25 процентов). При этом в некоторых регионах застройщики уже продают квартиры по цене, близкой к себестоимости.
Эксперты России не исключают, что в 2009 году будет максимальное понижение цены, которое может произойти по некоторым сегментам рынка жилой недвижимости и может составить 30 процентов.
Что касается прогнозов цен на недвижимость в Казахстане, то их снижение также продолжится. Напомним, что в ноябре 2007 года застройщики выражали свое нежелание продавать национальным компаниям квартиры по цене 800-1200 долларов за квадратный метр (в рамках антикризисной программы Правительства нацкомпаниями было заявлено о намерении выкупить у стройкомпаний порядка 3000 квартир по стоимости 1200 долларов за квадратный метр в Алматы и 800 долларов — в Астане). Тогда руководители строительных компаний заявляли, что данная цена даже ниже себестоимости квартир.
Однако, как заявил на заседании Пра-вительства в середине декабря прошлого года глава Фонда национального благосостояния (ФНБ) «Самрук-Казына» Кайрат Келимбетов, всего ФНБ, в состав которого входят все национальные компании страны, планирует осуществить выкуп 1300 квартир в Астане и 500 квартир в Алматы. При этом стоимость выкупаемого жилья будет на уровне, озвученном главой государства на недавнем Совете иностранных инвесторов. «На сегодня фондом «Самрук-Казына» уже подписан меморандум с одной их крупных строительных компаний о приобретении 1000 квартир по объявленной стоимости (то есть по цене 800 долларов за квадратный метр. — Авт.) в левобережной части Астаны», — заявил Кайрат Келимбетов.
Кроме того, в рамках той же антикризисной программы было заявлено о намерениях Правительства поддержать строительную отрасль, в том числе — участников долевого строительства. Предусмотрено и введение нового механизма по оформлению льготной ипотеки через «Жилстройсбербанк», а также возможность приобретения гражданами квартир по цене не выше 800 долларов в Астане и 1000 в Алматы в отдельных жилых комплексах, застройщики которых заключили меморандумы с ФНБ «Самрук-Казына» (пока таких ЖК насчитывается пять в Астане).
Помимо этого, следует учитывать, что фактически строительство жилого сектора остановилось. А недостроенные жилые комплексы с участием средств дольщиков (опять же, в большей степени при государственной поддержке) активно достраиваются.
Если сравнить объемы ввода в эксплуатацию жилых помещений в 2007 и 2008 годах, то на протяжении всего прошлого года, несмотря на усугубившиеся кризисные явления, строительство продолжалось. Более того, начиная с августа прошлого года объемы сдачи в эксплуатацию жилых домов даже превышали показатели 2007 года. Так, в августе 2007 года была сдана 481 тысяча квадратных метров жилья, а уже в августе 2008 года — 488, в сентябре и октябре 2007 года были сданы 634 и 472 тысячи квадратных метров, а за аналогичный период прошлого года — 710 и 750 тысяч квадратов соответственно.
Понижение покупательской способности населения, сложности в банковской системе, активная реализация государственной жилищной программы, а также уход с рынка недвижимости спекулянтов значительно сокращают спрос на коммерческую недвижимость. Это, в свою очередь, влияет на стоимость квадратного метра. Безусловно, снижение цен будет. Как ожидается, его «пик» в нынешнем году совпадет с российским — лето-осень. Однако что касается объемов снижения цен, то, как представляется, они упадут еще процентов на 15 на вторичном рынке и на 5-7 процентов — на рынке нового жилья.
13.01.2009
Нурлан Искаков, www.kn.kz