Вскоре после оглашения планов по запуску новой ипотечной программы в Астане были подписаны меморандумы с пятью строительными компаниями, согласившимися на реализацию квартир в рамках оговоренного Правительством ценового коридора. Этот шаг стал тревожным сигналом для тех столичных застройщиков ...
Вскоре после оглашения планов по запуску новой ипотечной программы в Астане были подписаны меморандумы с пятью строительными компаниями, согласившимися на реализацию квартир в рамках оговоренного Правительством ценового коридора. Этот шаг стал тревожным сигналом для тех столичных застройщиков, которые утверждают, что их затраты по строительству жилья намного превышают планку в 800 американских долларов за квадрат.
«5 больших дел»
Торжественной церемонии подписания меморандумов о сотрудничестве между АО «Фонд национального благосостояния (ФНБ) «Самрук-Казына» и пятью строительными компаниями в рамках плана действий по стабилизации экономики и финансовой системы предшествовала презентация 5 жилых комплексов, которые, собственно, и будут реализовываться по новой схеме ипотечного кредитования.
С учетом числа застройщиков, участвующих во внедрении данного механизма, организаторы мероприятия создали символику с изображением ладони с 5 пальцами, написав в ее центре «5 больших дел».
По сообщению пресс-службы ФНБ «Самрук-Казына», специалистами фонда были проведены осмотр строительных площадок, оценка объема выполненных и требуемых работ в жилых комплексах, по которым заключены меморандумы, и возможности компаний, подписавших соглашения о сотрудничестве, мобилизовать собственные производственные силы для завершения строительно-монтажных работ.
Важным условием финансирования строительства жилых комплексов является то, что оно будет проводиться траншами по факту выполненных работ. Освоение средств будет контролироваться уполномоченными компаниями, осуществляющими технический надзор. Кроме того, картина будет находиться в зоне особого внимания представителей народно-демократической партии «Нур Отан» и членов комиссий при акиматах и банках второго уровня.
На завершение строительства 5 жилых комплексов потребуется в общей сложности 6,694 миллиарда тенге. В них насчитывается 775 нереализованных квартир, общая площадь которых составляет 74,46 тысячи квадратных метров.
Строительные стоны
На следующий день после подписания меморандумов крупные застройщики, не принявшие участие в данной программе, созвали специальную пресс-конференцию, на которой пожаловались на свою нелегкую судьбу. Представители Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) подчеркнули, что за 5 лет, с 2003-го по 2008 год, в Астане и Алматы не без их заслуги было введено в эксплуатацию 8,3 миллиона квадратных метров жилья. (Плюс к этому, в настоящее время на различных стадиях готовности находится более 5 миллионов квадратных метров жилья.) За указанный промежуток времени компаниями было инвестировано в строительство 8,52 миллиарда американских долларов. А теперь государство в лице Правительства решило забыть про все эти достижения застройщиков и сбивает цену квадратов, возведенных в «нелегкое» время строительного бума.
По данным АЗК, с 2006-го по 2007 год средняя стоимость жилья в Астане поднялась с 833 до 1384 долларов США, и несмотря на высокие затраты строительных компаний, в 2008 году она начала падать, остановившись на отметке в 1047 долларов за квадрат. «Завершение строительства невозможно при цене ниже 1000-1100 долларов США, — отметил в ходе пресс-конференции председатель совета Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) Айдын Рахимбаев (на фото). — Компании готовы понести убытки, но дальнейшее снижение цен приведет к банкротству».
Приводя всевозможные факты в пользу того, что средняя цена реализации никогда не была спекулятивно завышенной, застройщики утверждают, что по основной доле строящихся объектов (76 процентов) себестоимость практически сформировалась в период высоких цен.
По их данным, даже при самом скромном подсчете, отслеживая стоимость затрат при строительстве дома, возведенного по государственному заказу, в Астане 1 квадратный метр обходится в 1123 американских доллара.
Представители АЗК обрисовали 2 возможных сценария развития.
По первому, при цене квадрата в 800 долларов в Астане и 1000 долларов в Алматы, сумма финансирования, необходимая для завершения объектов, составит 1 миллиард американских долларов (480 миллионов в Астане и 520 миллионов в Алматы). Это приведет, по мнению строителей, к банкротству основной части застройщиков, перекладыванию дополнительных проектов под государственное управление, краху строительства как одной из ведущих отраслей страны, росту безработицы до 200 тысяч человек, снижению деловой активности в смежных отраслях, снижению налоговых поступлений и росту преступности. Для большей убедительности представители строительных компаний привели данные о том, что в 2008 году на завершение строительства сомнительных проектов государством было выделено более 17 миллиардов тенге, а при установлении заниженных цен на рынке недвижимости в 2009-2010 годы необходимо будет выделить сумму в 8 раз больше.
Второй сценарий, согласно которому цена должна установиться по цене не ниже 1100 долларов в Астане и 1500 долларов в Алматы, сумма финансирования составит 1,385 миллиарда долларов (665 и 740 миллионов соответственно). Это позволит обеспечить жильем большинство дольщиков, завершить строительство начатых объектов силами самих застройщиков, сохранить динамику развития строительной отрасли, рабочие места, станет поводом для повышения доверия к государственным органам и позволит осуществлять стабильные налоговые отчисления.
Рынок оживился
Айдын Рахимбаев подчеркнул, что такие же данные 22 декабря были представлены Премьер-министру страны Кариму Масимову, после чего «он принял решение о финансировании программы не только по фиксированной, но и по нефиксированной цене».
— Будут предварительно открыты кредитные линии, будут открыты ипотечные программы по нефиксированной цене, — победоносно заявил председатель совета АЗК. — Что это означает? Если клиенту необходимо получить льготную ипотеку по антикризисной программе, и цена будет выше 1000 долларов — это жилье будет в любом случае финансироваться через антикризисную программу.
На вопрос журналистов о том, что те пять застройщиков, которые уже заключили меморандумы с ФНБ «Самрук-Казына» по реализации свободных квартир по фиксированной стоимости, несут те же затраты, однако, в отличие от организаторов пресс-конференции, они идут на условия Правительства, Айдын Рахимбаев подчеркнул, что затраты этих застройщиков нельзя сопоставлять с расходами «ведущих» строительных компаний, которые возводят объекты не на окраине, а в центре старого города или на Водно-зеленом бульваре, что неподалеку от «Байтерека». «Покупатель имеет право покупать у того или иного застройщика, это право выбора — или по 800 долларов, или по 1200, — заявил Айдын Рахимбаев. — Теперь покупатель, если хочет купить жилье не только в тех объектах, которые ему показывают, а в тех, в которых он хочет купить, он также получит ипотеку».
Сам Премьер-министр, который 23 декабря (на следующий после встречи с застройщиками день) провел заседание Правительства, напрямую не говорил о том, что жилье, стоимость которого выше установленной Кабмином планки, будет финансироваться в рамках ипотечной программы под 10,5 процента. Возможно, этому вопросу еще предстоит пройти обкатку в правительственных кабинетах.
— Вчера (22 декабря. — Авт.) у меня была длительная дискуссия со строительными компаниями, имущество которых заложено в банках. Высказывания строительных компаний — не диктуйте нам цену, по которой мы хотим продавать. Это рынок, и на рынке мы можем продавать по той цене, по которой мы хотим. Я принял решение, что мы, не дожидаясь банков, не дожидаясь этих строительных компаний и разрешений, должны очень быстро показать результаты. Если строительная компания вместе с банком соберет пул кредитов — то есть желающих, которые готовы взять жилье, пожалуйста. Я такое разрешение даю. Но здесь должна быть конкретика. Не теоретически, что у них потенциально есть покупатели. А пусть застройщик скажет — вот у меня есть в этом доме 100 квартир, в котором есть у меня покупатель по той цене, которая установилась на рынке. Собирайте банк строительных компаний, приходите — и мы готовы этот вопрос обсуждать. Вот такой компромиссный вариант был выработан. Посмотрим, как это заработает. Это сигнал и банкам, и строительным компаниям, и желающим покупать. Самое главное — чтобы этот процесс не останавливался, — сообщил Премьер, обращаясь к Кайрату Келимбетову.
Между тем по словам руководителя компании «Базис-А» Александра Беловича, благодаря последним мерам по оживлению рынка недвижимости, принятым властями страны, активность покупателей заметно возросла.
— После того как Премьер-министр объявил о своем решении (речь идет о заявлении, приведенном выше. — Авт.), мы наблюдаем неплохую активность покупателей, которые давно стремились к покупке, но благодаря тем имеющимся данным, которые были в последнее время, люди остановились и ждали, что дальше произойдет. Своего рода был отложенный спрос, и в связи с заявлением Премьера, которое нас очень радует, которое мы воспринимаем с положительной точки зрения, рынок оживился, и опять пошли покупатели, которые сегодня являются реальными инвесторами, реальными желающими купить ту недвижимость, которую мы возводим.
06.01.2009
Ерден Асхатов, www.kn.kz