В законопроекте «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунальной сферы», который прошел первое чтение в Мажилисе, много нестыковок и сомнительных мест. Касается это в том числе основополагающих понятий и норм.
В законопроекте «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунальной сферы», который прошел первое чтение в Мажилисе, много нестыковок и сомнительных мест. Касается это в том числе основополагающих понятий и норм. Принципиальная позиция государства заключается в том, чтобы переложить бремя содержания жилищного фонда на плечи самих собственников квартир.
По регламенту, одобрение законопроекта в первом чтении означает одобрение в концептуальном плане. То есть в принципе мажилисмены согласились с концепцией законопроекта. Ко второму чтению лишь останется утрясти детали. Это очень странно, поскольку проект закона нельзя назвать отработанным и четким, напротив, скорее — сырым и основательно не продуманным. И хотя депутатов, которые придерживаются такой позиции, убеждали тем, что проект закона можно отправить на доработку и на втором чтении (мол, время для пересмотра документа еще будет), все же это будет касаться в большей мере размеров трансфертов из госбюджета на жилищные пособия и техническое освидетельствование жилых зданий. И если Правительство выделит на эти цели сумму, устраивающую сторонников представленной концепции, а также колеблющихся депутатов, то граждане получат пренеприятный документ.
К основным положениям законопроекта относятся создание кондоминиумов, жилищных инспекций, закрепление ответственности жильцов за проведение капитального ремонта. Огромное количество других моментов в жилищных отношениях, ждущих сегодня механизмов их регулирования, осталось не затронутым. По словам мажилисмена Рауана Шаекина, в проект закона не вошло 92 поправки, имевших затратный механизм. «Цель законопроекта и реформы ЖКХ — найти деньги и такие инструменты, чтобы завтра отремонтировать все жилье и отладить механизм его содержания. Данный законопроект эти задачи не решает», — заметил г-н Шаекин.
Разноликий кондоминиум
Одним из концептуальных моментов является создание кондоминиума. Здесь происходит значительная путаница понятий и целей. Одни говорят, что повсеместная регистрация кондоминиумов нужна для повышения ответственности жильцов за общедомовое имущество, другие — для прозрачности использования платежей граждан. Прозрачность будет обеспечена за счет открытия отдельных счетов на содержание и текущий ремонт на каждый дом, но в законопроекте используется термин «на каждый объект кондоминиума». А это — не одно и то же.
Дело в том, что, говоря о кондоминиуме, некоторые разработчики закона подразумевают под этим оптимальный объем квартир, которого достаточно для автономного содержания на взносы граждан. При средних выплатах в 2 тысячи тенге с квартиры в 8-квартирном доме суммы в 16 тысяч тенге не хватит ни на что. В 80-квартирном — 160 тысяч тенге, это уже гораздо лучше, а 1,6 миллиона тенге с 800 квартир — совсем хорошо. При этом содержание одного текущего счета обходится в сумму от 8 до 12 тысяч тенге в месяц. Поэтому некоторые члены рабочей группы выступают за то, чтобы в кондоминиум входило несколько объектов. Хорошо, если это комплекс из домов одинакового класса, находящихся на общей территории. Тогда, может быть, жильцы не будут возражать против подобного «слияния». Ведь при регистрации кондоминиума в документах на недвижимость жильцов будет записана их доля в общей площади всего комплекса. Кроме того, ответственность жильца за сохранность имущественного комплекса, входящего в кондоминиум, также распространяется на все. А если в кондоминиум объединят трещащую по швам «хрущевку» и новенькую элитную многоэтажку с лифтами, широкими коридорами — как тогда рассчитывать долю в общем имуществе? Кроме того, в законопроекте не прописаны особенности отношений, когда общедомовые территории, например, подвалы, заняты арендаторами. Не описаны и механизмы определения платы в случаях использования квартир под часто посещаемые офисы. Пока сборы — целевые и текущие — формируются лишь на основе площади квартиры.
Совершенно не ясно, как будет делиться земля общего двора между кондоминиумами. Какие разрешения понадобятся службам для работ с коммуникациями, проходящими по территории двора, поделенного, например, между четырьмя кондоминиумами. Не прописаны такие мелочи, как вывоз мусора, уход за зелеными насаждениями. Кроме того, кто и сколько лет будет заниматься закреплением земли за каждым объектом?
По выбору формы управления кондоминиумом сохраняется старая трактовка: непосредственное совместное управление всеми собственниками; кооперативом собственников квартир (помещений); физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг), иными.
КСК как оптимальный вариант?
По-хорошему, надо отделить управление от оказания услуг. Органы управления кондоминиумом обязаны заключать договоры с обслуживающими организациями, но только на обслуживание, контролировать их деятельность, принимать работы по акту, проверять тарифы и расценки, которые должны быть общедоступны. Этого в проекте закона не прописано. Более того, закреплено нынешнее положение КСК как управляющего и обслуживающего органа. В понятийном аппарате записано: «орган управления объектом кондоминиума — физическое или юридическое лицо, осуществляющее функции по содержанию объекта кондоминиума».
В первых вариантах проекта закона контекстно проходила идея замены КСК на другие формы управления. Главное — разработчики пытались развести отдельно управление и оказание услуг. Однако в варианте, одобренном Мажилисом в первом чтении, эта попытка сошла на нет. Больше того, закрепляется нынешняя ситуация, когда КСК — и управляющий орган, и предоставляющий услуги. При этом остается возможность выбора органа управления, но не прописаны механизмы смены власти КСК, а также выделения объектов, проведения при этом соответствующего разделительного баланса.
По мнению председателя Алматинской городской ассоциации КСК Шамиля Мендыгалиева, будет «хрен редьки не слаще». «Чем будет отличаться какой-нибудь директор ТОО — сервисной компании от нынешних председателей КСК? Да ничем! Только тариф поднимет и будет работать себе на прибыль», — убежден г-н Мендыгалиев. Но в некоторых городах Казахстана существует структура, когда КСК или какое-либо другое образование, управляет, а услуги предоставляют различные специализированные бригады. И качество услуг выросло при реальной конкуренции между сервисными компаниями и при небольшом удорожании. Ведь не надо платить зарплату работнику, который и сам не очень торопится обслужить жильцов, и те лишний раз не зовут. Оплачивается конкретный объем работ. Надо предоставить народу выбор. Но не так, как сейчас — выйти из КСК очень трудно, пожаловаться на нерадивого председателя некуда.
Эти странные инспекции
А вот для того, чтобы воздействовать и на КСК, и на жильцов-неплательщиков, вводятся жилищные инспекции при акиматах. С ними тоже не все ясно. В законопроекте их полномочия довольно широки — от соблюдения жилищного законодательства, с волшебным добавлением в виде «иных вопросов, предусмотренных законодательством Казахстана», до различных функций по капитальному ремонту. Здесь и «организация технического обследования общего имущества объекта кондоминиума», и определение очередности видов капремонта, и проверка их сметы, и принятие сделанной работы. С одной стороны хорошо — хоть кто-то будет контролировать деятельность КСК. С другой, всем известна «болезнь» контролирующих органов, которые в оправдание плохой работы требуют себе все больше полномочий.
Есть еще один аспект. Твердо решено капремонт «повесить» на граждан. При этом малоимущим обещано выплачивать жилищные пособия. Но! Жилищные пособия выплачиваются тогда, когда они составляют порядка 10-20 процентов от совокупного бюджета семьи, в зависимости от решений местных маслихатов. И при обязательном условии — количество квадратных метров не должно превышать определенной величины, порядка 18 квадратных метров на человека. А мало ли вокруг стариков, которые одни живут в двух-, трехкомнатных квартирах на одну небольшую пенсию? Говорят, в этих случаях им надо продавать большую квартиру и покупать меньшую. Но часто у них нет на это ни сил, ни психологического настроя. То есть платить по 100 тысяч на ремонт кровли они не будут. В законе же предусмотрено административное наказание в виде штрафа. Облагаться им будут и нерадивые КСК, и жильцы. Не будешь платить за текущее обслуживание и целевые сборы — планируется штраф от 5 до 20 МРП, субъектам малого и среднего предпринимательства — от 20 до 40 МРП, крупного — от 50 до 100 МРП. По той же шкале предполагается штрафовать и управляющий орган кондоминиума, если тот не выполняет график капитального ремонта. Этим будут заниматься жилищные комиссии при акиматах. Словом, в старых «хрущевках» минимум раз в год будут штрафовать управляющий орган и лично граждан.
Однако некоторые мажилисмены придерживаются иного мнения. «Через жилищные пособия — участие государства в капремонте жилого фонда. Если мы его сегодня отклоним, то еще на несколько лет усугубим ситуацию, и эти дома начнут валиться, как спичечные коробки. Через адресную социальную помощь, через жилищные пособия мы поддержим участие отдельных категорий граждан в содержании общедомового имущества», — убежден мажилисмен и экс-замакима города Астаны Сансызбай Есилов.
Другой бывший аким — Тито Сыздыков не разделяет этого оптимизма: «Основной вопрос — есть ли деньги в местных бюджетах. Я вам говорил, по данным на 1995 год, новых данных не оказалось, 488 миллиардов тенге необходимо на ремонт ветхого и капитальный ремонт жилья. Сегодня мы этим законопроектом практически все перекладываем на плечи жильцов этих домов. Но готовы ли наши жильцы платить? Вы говорите о жилищных пособиях. Но трехгодичные бюджеты сверстаны. Деньги сегодня не заложены на капитальный ремонт через жилищные пособия. Как же быть? Вводить штрафы, на мой взгляд, когда идет такая напряженка с работой, на тех лиц, которые в течение трех месяцев не уплатили, или как мы считаем, уклонились от капитального ремонта, это невозможно. За три месяца попробуйте любому человеку в акимате получить жилищное пособие. Не получите, я как бывший аким города вам говорю! Настолько затаскают, что ни копейки оттуда не вытащите. И доказать, что ты не верблюд, — это очень сложно в наше время. Поэтому, на мой взгляд, мы должны очень серьезно, очень внимательно посмотреть. Предлагаю вернуть в Правительство на доработку».
Но проект на доработку не вернули. Как история с ним продолжится дальше — трудно предугадать.
23.12.2008
Ольга Нижникова, www.kn.kz