В конце ноября международное консалтинговое агентство Knight Frank представило отчет «Глобальный индекс цен на жилье». Согласно ему, впервые за последние 70 лет практически во всем мире зафиксировано снижение стоимости квадратных метров.
В конце ноября международное консалтинговое агентство Knight Frank представило отчет «Глобальный индекс цен на жилье». Согласно ему, впервые за последние 70 лет практически во всем мире зафиксировано снижение стоимости квадратных метров. Ожидается, что падение цен продолжится. По мнению главы компании Николаса Барнса, появляются признаки того, что некоторые из наиболее сильных рынков жилья идут на спад. Речь, в частности, о России и ряде стран Восточной Европы. Казахстан в отчете не упоминается.
На фоне мучительных сомнений
Впрочем, и без доклада видно, что и в этом случае наша страна оказалась впереди планеты всей, так как резкое снижение стоимости квадратного метра началось у нас еще в середине прошлого года. И в то время когда весь мир замер в ожидании падения цен на недвижимость, наш рынок медленно приходит в себя. Крутых скачков на нем в ту или иную сторону не ожидается. По крайней мере, на это надеются отечественные эксперты.
Основанием для вывода агентства о минусовом тренде послужило снижение среднемировых цен на жилую недвижимость в третьем квартале этого года на 0,3 процента. Как отмечают составители отчета, подобное происходит впервые за многолетнюю историю составления индекса. Самое большое падение произошло в Литве, Канаде, Великобритании и Норвегии. За один квартал цены на недвижимость снизились там приблизительно на 5 процентов, в США – на 2,8 процента. Но все равно США оказались в конце списка, поскольку стоимость квадратного метра там почти на 21 процент ниже, чем во времена своего пика.
Но какое нам дело до Канады, Норвегии или США – своих проблем хватает. Тем не менее ситуация в этих и других странах может служить неким ориентиром, если учесть растущий интерес наших соотечественников к приобретению недвижимости за рубежом. «Масштаб и скорость падения цен в некоторых регионах являются позитивными факторами, – отмечается в докладе компании Knight Frank, – так как инвесторы, имеющие возможность покупать, теперь чувствуют, что некоторые рынки предлагают им чтото относительно выгодное по сравнению с теми условиями, которые были до кредитного кризиса. На фоне мучительных сомнений по поводу перспектив банковского сектора сфера недвижимости, похоже, представляет собой относительно надежное и реальное направление для инвестиций». После этой фразы так и хочется выразить сожаление о том, что наш рынок оказался малоинтересен для зарубежных инвесторов. А то, глядишь, сейчас бы «на фоне мучительных сомнений» и ожидания снижения цен Казахстан демонстрировал бы уверенный рост и процветание строительной отрасли и сферы недвижимости. Все впереди?
Ничего более осязаемого
– Тенденция, которая будет менее заметна в будущем году невооруженным глазом, – поглощение зарубежными инвесторами перспективных девелоперских объектов, – считает директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов. – Представители крупного капитала, прежде всего из стран Азии и Ближнего Востока, активно прицениваются к упавшим в цене казахстанским недвижимым активам, готовясь к послекризисному периоду… В условиях экономической неопределенности информированные люди пытаются спасти свои накопления по вине банка, государства или вездесущего кризиса. И ничего более осязаемого, чем фундамент, стены и крыша, не находят. Кроме того, недвижимость приносит арендный доход, даже если рынок падает. Вот почему неблагоприятная ситуация на финансовом рынке и в следующем году будет побуждать казахстанцев к сбережению средств, обретая недвижимость.
Учитывая мнение эксперта, логично предположить, что цена казахстанского жилья в 2009 году будет расти. Но пока, по данным департамента статистики цен, в октябре по сравнению с предыдущим месяцем текущего года цены на первичном рынке жилья снизились на 1,4, а на вторичном – на 0,6 процента. Самое ощутимое уменьшение на рынке новостроек зафиксировано в Алматы – 5,6, Семее – 5 и Костанае – 1,1 процента. Вторичный рынок резко упал в Талдыкоргане – 6,3, Кокшетау – 4,8 и Костанае – 1,8 процента. В остальных городах изменения цен жилья не наблюдалось.
Если взять индекс сайта «Крыша», то сегодня средняя цена предложения за алматинскую недвижимость составляет 1931 доллар за квадратный метр. Агентство недвижимости «Абсолют» на своем сайте демонстрирует стоимость одного квадрата в 2068 долларов. Расхождение относительно небольшое, а если учитывать, что риэлторская компания делает свой анализ на основе реальных сделок, то цена предложения не сильно отличается от конечной цены. Причем любопытно, что последняя даже выше, если верить сайту компании.
Пока спорят эксперты
Пока отечественные эксперты спорят о том, какие цены нам принесет год грядущий, другой серьезной, но уже в решающей мере доморощенной проблемой остается кризис долевого строительства. Дольщики ряда строительных компаний, не выполнивших свои обязательства или вовсе от них отказавшихся, по-прежнему недовольны. И это на фоне того, что государство уже оказало и продолжает оказывать строительному сектору значительную финансовую помощь.
За последние две недели прошло несколько показательных акций протеста. В частности, на площади Республики в Алматы собрались дольщики строительной компании «Верный.KZ» и жилых комплексов «Премьера» и «Ак ауыл». Люди с черными зонтиками над головами пытались в очередной раз привлечь внимание властей, говоря, что сегодня зонтики – их единственная крыша над головой.
Дольщики компании «Куат» объявили о начале сбора подписей с целью лишить руководителя недобросовестной компании мандата депутата маслихата. В Карасайском районе Алматинской области акцию протеста провели дольщики компании «СтальСтройС». Пресс-конференцию о своем бедственном положении устроили люди, вложившие средства в строительство комплекса «Тристар» в Алматы. В общем, движение обманутых дольщиков не затухает, несмотря на старания государства загасить его потоком денежных вливаний.
По мнению Олега Алферова, исполнительная власть, распутывая клубок проблем дольщиков, недооценила масштабы бедствия. Вместе с тем он считает, что интересы участников долевого строительства в итоге будут удовлетворены, но без должной расторопности и глубины, а часть объектов не будет завершена и в 2009 году.
– Взаимопонимание между дольщиками и застройщиками, наметившееся в этом году, примет более цивилизованные формы, – считает Алферов. – Если в начале 2008 года граждане спешили расторгать договора в судебном порядке, то сейчас эмоции, пусть совершенно справедливые, отходят на второй план. Дольщик уже понимает, что расторжение договора со строительной компанией лишь сокращает шансы на достройку объекта в разумные сроки. И потом, даже выиграв суд, большинству пострадавших вернуть средства не удается. Поэтому все большее число застройщиков и их клиентов решают возникшие проблемы в диалоге.
Температура тела зависит от… нефти
Что касается прогноза на грядущий год в целом, то Алферов полагает, что стремительных колебаний цены в 2009 году ожидать не стоит. Температуру тела всей экономики будет определять стоимость нефти и продуктов металлургии. Относительно высокая цена казахстанского экспорта может придать рынку недвижимости импульс к росту.
Другой фактор, который будет действовать независимо от цены барреля, – нестабильность мировой валютнофинансовой системы. Доллар и евро перестали служить опорой и надеждой. Депозиты, ПИФы и фондовый рынок никогда не вызывали в наших инвесторах большого доверия.
В этой связи остаются физические инструменты, которые можно пощупать. Золото в слитках – малопонятный для казахстанского обывателя актив, не дающий гарантий роста цены. Поэтому недвижимость останется одним из главных объектов для инвестиций. Если учитывать, что новые долевые объекты в следующем году не появятся, поскольку их не предложат сами застройщики в силу финансовых трудностей и «зачистки», которая ожидается после утверждения новой редакции закона о долевом участии, то вполне очевидно, что спрос на недвижимость будет только расти.
12.12.2008
Николай Лимов, www.izvestia.kz