Наряду с общемировыми проблемами, связанными с дефицитом ликвидности, перед государством и казахстанскими банками встала проблема ухудшения качества кредитных портфелей. За этим термином стоит не что иное, как финансовое состояние конечных заемщиков.
Наряду с общемировыми проблемами, связанными с дефицитом ликвидности, перед государством и казахстанскими банками встала проблема ухудшения качества кредитных портфелей. За этим термином стоит не что иное, как финансовое состояние конечных заемщиков. Как известно, для многих соотечественников радость приобретения собственного жилья под ипотеку обернулась тяжелой обузой. Чаще всего в такой ситуации единственным выходом представляется продажа квартиры, находящейся в залоге у банка
Если заемщик по какой-то причине теряет возможность оплачивать кредит, банк заинтересован пойти ему навстречу, в том числе при реализации объекта недвижимости. Однако при этом человек, оформивший ипотеку, должен понимать, что продажа находящегося в залоге жилья в нынешних условиях — сделка нестандартная, и скорее всего она повлечет за собой снижение стоимости объекта. С большей вероятностью это произойдет, если залог будет реализовываться банком с торгов, которые, как правило, проводятся по голландскому методу, т.е. на понижение. Поэтому заемщику стоит попытаться продать квартиру самостоятельно. Это возможно, ведь передача квартиры в залог не лишает залогодателя его права распоряжаться своим имуществом на праве собственности. Правда, обременение недвижимости залогом налагает на это право определенные ограничения. Так, без согласия банка жилье, заложенное по договору об ипотеке, не может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива.
Если банк-кредитор согласен на отчуждение заложенного имущества, то заемщик самостоятельно находит покупателя на квартиру. При этом возможны два варианта такой сделки. Если расчет за заложенную квартиру производится наличными, то залогодатель вырученными денежными средствами досрочно погашает ипотечный кредит. В этом случае он должен внести на свой текущий счет в банке остаток ссудной задолженности и начисленные проценты по кредиту, чтобы банк мог списать данную сумму и выдать заемщику письмо о том, что он исполнил свои обязательства и может снимать обременение с квартиры. Для этого заемщик может заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому покупатель передаст заемщику сумму, достаточную для закрытия им ипотечного кредита. Заемщик, в свою очередь, внесет ее на свой текущий счет до подачи документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Сдать документы на снятие обременения и регистрацию договора купли-продажи между заемщиком и его покупателем можно будет в один день.
Нередки и случаи, когда новый приобретатель заложенной квартиры намеревается приобрести ее также с использованием кредитных средств. В такой ситуации возможен перевод долга на нового залогодателя, обеспечением по которому будет выступать та же квартира.
Это более сложная процедура, поскольку банк должен будет одобрить кандидатуру покупателя в качестве нового заемщика, оценить его платежеспособность, чтобы сохранить гарантии выплаты кредита.
А что на практике?
Вот одна из многих реальных историй, которая адресуется, прежде всего, гражданам, решившим приобрести жилье в ипотеку. Ипотечный договор был заключен заемщиком в июле 2007 года, т.е. на самом пике цен на недвижимость. Стоимость и сумма займа составляла 8,45 миллиона тенге (70 500 долларов США). Срок кредитования составлял 20 лет, процентная ставка 14,9 процента годовых. Условия выплаты — ежемесячно равными долями. Сумма выплаты — 112 069 тенге в месяц.
Больше года заемщик аккуратно погашал долг, однако связанная со строительством фирма, в которой он работал, была вынуждена сократить штат. Должник остался без работы и платить по обязательствам больше не мог. К сожалению, в условиях резкого снижения спроса на рынке недвижимости и ужесточения требований к клиентам найти подходящего покупателя заемщику не удалось, поэтому банк принял решение выставить имущество на торги. За год цена квартиры сократилась примерно на 25 процентов. Аукцион проводился по голландскому методу на понижение, и квартира была продана за 6,34 миллиона тенге (52 800 долларов). Из 8,45 миллиона тенге займа должник за 16 месяцев погасил 1,79 миллиона тенге. Таким образом, даже после реализации заложенной квартиры с торгов заемщик остался должен банку еще 317 тысяч тенге.
К сожалению, в период бурного роста отечественного рынка недвижимости, когда ипотечные займы выдавались сотнями миллиардов тенге в месяц, а условия кредитования были доступны даже небогатым людям, мало кто из заемщиков при подписании договора вникал в некоторые его пункты, которые были связаны с возможным неисполнением заемщиком своих обязательств.
Как правило, в типовой ипотечный договор банки включают следующие пункты: в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) заемщиком своих обязательств по договору банк вправе: 1) самостоятельно реализовать предмет залога во внесудебном порядке; 2) в случае невозможности реализовать предмет залога по залоговой стоимости банк вправе самостоятельно снизить цену залога при его внесудебной реализации; 3) получить недостающую сумму задолженности по договору банковского займа из прочего имущества заемщика и залогодателей, если сумма, вырученная от реализации предмета залога, будет недостаточной для покрытия обязательств.
Это всего лишь одна из множества подобных историй, которые доказывают, что приобретение квартиры в кредит — шаг очень ответственный, а заемщик по договору ипотеки практически не имеет никаких прав, а несет лишь обязанности.
09.12.2008
Анна Шацкая, www.kn.kz