Алматинский рынок недвижимости "уснул". Потенциальные потребители не могут покупать квартиры по все еще задранным ценам, а инвесторам нет смысла вкладывать капиталы в квадратные метры, стоимость которых перестала расти.
Кроме того, на рынок оказались "выброшены" и спекулятивные квартиры. Однако продать жилье сегодня практически невозможно, потребители замерли в ожидании обвала цен. Проанализировать ситуацию на рынке жилья в условиях финансового кризиса мы попросили экспертов в этой сфере.
Продать квартиры, дома, дачи и даже участки сегодня практически невозможно. Ипотечный кризис в США, эхо которого достаточно быстро докатилось и до Казахстана, только усугубил ситуацию на рынке. Инвесторы не покупают новую недвижимость, а стремятся освободиться от существующей. Рядовые покупатели ждут, что будет дальше с ценами, а те отчаянные граждане, которые готовы были взвалить на себя ипотечное бремя, не спешат брать кредит на новых, менее выгодных условиях. Многие попросту не имеют нужной суммы для возросшего первоначального взноса. То есть продавать квартиры вроде как просто некому.
Подобная ситуация сложилась и в России. Мы дозвонились до одной из крупных риэлторских компаний в Москве и вот как нам прокомментировали ситуацию на рынке недвижимости в Первопрестольной: "Цены уже начали падать, хотя резкого обвала цен еще не почувствовалось. Есть тенденция к снижению цен в рублях. Растет оплата сделок в долларах. Раньше цены на жилье стояли только в рублях. Рубль считался перспективной валютой. Сейчас идет своеобразная четкая тенденция по снижению цен именно в рублях. В целом можно сказать, что московский рынок в ожидании. Потребители ждут падения цен. Но те, кто прежде хотел продать жилье, теперь предпочитает его попросту сдавать и получать прибыль от аренды".
По данным российских риэлторов, ощутимо упали цены на жилье в новостройках, где цены на квадратный метр были изначально завышены. Теперь вместо пяти тысяч долларов за квадрат, просят четыре. А цены на загородную недвижимость пока просто "тормознулись".
Как отмечают специалисты, наиболее существенно кризисные явления коснулись, собственно самой Америки, Великобритании и Испании. По прогнозам аналитиков, стоимость недвижимости в этих государствах в ближайшей перспективе будет только падать. Что касается последних двух стран, то, как полагают эксперты рынка, стабилизация цен на жилье может произойти не раньше 2010 года.
Успешными же остались зарубежные рынки недвижимости Болгарии и Черногории. Активно развивается рынок Италии (за счет связи итальянских банков со швейцарскими). Более всего, по словам российских риэторов, русские покупатели по-прежнему уделяют внимания недвижимости Болгарии и Черногории - в силу близости менталитета этих стран.
Как ситуация будет развиваться на отечественном рынке недвижимости мы решили выяснить у казахстанских специалистов. Как отметили некоторые из них, цены на нашем рынке упали уже в два раза и, потенциально могут упасть во столько же.
- Причины кризиса - это ипотеки и займы, - комментирует Дмитрий Жеребятьев, председатель правления компании "Тройка диалог-Казахстан". - Условно говоря, дом стоил 200 тысяч долларов, а продавался по 600, и люди брали кредиты на 600 тысяч, не осознавая, смогут ли они их вернуть. В конечном итоге, товарно-сырьевой пузырь, который был очень условным двигателем экономики, сейчас повсеместно лопается, и все становится на свои места.
Как отмечают эксперты, косвенных, но тревожных симптомов, говорящих о том, что наш рынок недвижимости вплотную подошел к некой черте, много. Риэлторы и маклеры практически перестали мониторить газетные объявления о продаже квартир, что говорит о явно слабой покупательской способности. Зато сами объявления в газетах стали ярче и краше - так продавцы пытаются завлечь покупателей. А строительные компании, чтобы сбыть застоявшийся "товар", кинулись заказывать полноценные и недешевые рекламные ролики.
Мы попросили прокомментировать ситуацию в Национальной Ассоциации риэлторов Казахстана, хотя можно предположить, что у риэлторов своя задача, и они в любом случае и в любое время суток будут говорить, что вот оно самое-то время покупать жилье. А кризис не кризис - их не очень-то и волнует.
Вот что нам рассказали: "С июля по октябрь на рынке вторичной недвижимости Алматы цены постепенно росли. Средняя стоимость за квадрат выросла на 7,3 процента. Не секрет, что за прошедший год образовался большой пласт покупателей с отложенным спросом, то есть тех, которые ждали ценового дна для совершения покупки.
В конце июня активизация пошла в сегменте дешевого жилья, количество сделок увеличилось в 1,5 раза. С каждой неделей расширялся ценовой диапазон, в котором проходили сделки, если в июне - это 50-70 тысяч долларов за квартиру, то в августе диапазон увеличился до 150 тысяч долларов, а в сентябре-октябре стали проходить сделки в сегменте более дорогой недвижимости, вплоть до 800 тысяч долларов за квартиру".
Однако заметим, что в начале ноября аналитиками отмечалась стагнация цен на уровне 2 тысячи 150 долларов за квадрат. Сейчас, как и прогнозировалось, спрос упал. Соответственно, это стало одной из причин прекращения роста цен. А главную роль, безусловно, сыграло обострение финансового кризиса в мире.
Соотечественники получают большой поток информации о проблемах в мировой экономике. Однако в большинстве своем не имеют четких представлений о том, что нас ждет в будущем. В неопределенный период люди приостанавливают крупные финансовые операции, в частности, сделки с недвижимостью.
Специалисты отмечают и еще одну специфическую причину остановки сделок. Можно сказать, что причина прекращения роста цен чисто психологическая. Если скомпилировать в одну все мысли наших покупателей в нынешний период, то она будет выглядеть приблизительно так: "Когда во всем мире идет падение индексов, не может быть, чтобы в Алматы цены стабилизировались или начали расти. Наверное, стоит подождать"…
28.11.2008
Кирилл Алексеев, www.gazeta.kz