Непростое положение, в котором оказался практически весь мир из-за экономического кризиса, острее всего ощутили на себе участники долевого строительства и заемщики ипотечных кредитов. Во-первых, они первые, кого затронул кризис во всей полноте ...
Непростое положение, в котором оказался практически весь мир из-за экономического кризиса, острее всего ощутили на себе участники долевого строительства и заемщики ипотечных кредитов
Во-первых, они первые, кого затронул кризис во всей полноте, во-вторых, они рискуют фундаментальной ценностью человека – своим кровом. И не протяни им государство вовремя руку помощи, десятки тысяч наших сограждан, не ровен час, оказались бы без крыши над головой и куска хлеба, как это происходит даже во многих западных странах – флагманах мировой экономики, не говоря уже о соседях по СНГ. К счастью, Казахстан пошел другим, социально ответственным путем. Руководством страны в лице президента и правительства были предприняты самые жесткие и оперативные меры, возможные в данной ситуации.
Напомним, что за прошлый и нынешний годы в целях решения жилищного и долевого вопроса государство выделило через банки второго уровня 184,7 миллиарда тенге. При этом только на завершение объектов долевого строительства в Астане и Алматы было выделено более 157 миллиардов тенге. Из них 41 миллиард на выкуп квартир в строящихся в столице домах для бюджетников. В настоящее время из 56 тысяч дольщиков уже получили квартиры 13 398 (в том числе получили квартиры по Астане 7 451 из 36 тысяч дольщиков, по Алматы – 3 331 из 12 тысяч дольщиков). До конца 2008 года еще 11 тысяч дольщиков получат квартиры, остальные 32 тысячи станут обладателями законной жилплощади в 2009–2010 годах в соответствии со своими заключенными со строительными компаниями договорами.
Все эти меры позволили ситуацию выправить. Однако почивать на лаврах пока рано, ведь кризис продолжается. Более того, только началась его вторая волна, и необходимо заранее предусмотреть самые негативные прогнозы и подготовиться к ним. Для этого кабмином Казахстана по поручению президента разработан и принят План по стабилизации экономики и финансовой системы на 2009–2010 годы – наша стратегия по успешному преодолению глобального шторма. Предваряя окончательное принятие плана на встрече с активом правящей партии «Нур Отан» 24 ноября, премьер-министр Карим Масимов отметил следующее: «Наша уверенность в собственных силах основывается и на том, что мы владеем информацией о развитии ситуации на мировых рынках. Это позволило нам принять ряд упреждающих мер и подготовиться к происходящему ухудшению положения в мировой экономике».
Правительство, Национальный банк и Агентство по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций сконцентрируются на следующих пяти направлениях: стабилизация финансового сектора, решение проблем на рынке недвижимости, поддержка малого и среднего бизнеса, развитие агропромышленного комплекса, реализация инновационных, индустриальных и инфраструктурных проектов.
Выступая на заседании Совета иностранных инвесторов, глава государства Нурсултан Назарбаев объявил, что поручил правительству выделить в рамках стабпрограммы до 3 миллиардов долларов на решение проблем жилстроительства и ипотечного кредитования. «Рынок недвижимости стал клубком проблем, вокруг которого сконцентрировались интересы банков, стройкомпаний и населения», – отметил президент, добавив, что «государство должно взять на себя активную роль в этом процессе».
Но и это далеко еще не все. Президент дал кабмину поручение доработать законодательство о долевом участии в жилищном строительстве, чтобы лишить потенциальных и реальных мошенников от строительства возможностей неправедного обогащения за счет доверчивых сограждан. И исполнительная власть уже внесла в мажилис новый законопроект, который на корню пересматривает требования к застройщику, определяет степень ответственности и долю риска дольщиков. К чести правительства, новый закон закрывает путь к аферам на ниве долевого строительства. Теперь каждый застройщик должен будет иметь собственный капитал в размере не менее ста тысяч МРП, опыт возведения жилых зданий не менее 3 лет и обязательство по сдаче в эксплуатацию не менее 100 квартир. Плюс собственный капитал (на конец отчетного квартала) в объеме не менее 20 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве либо заключенные договоры страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиками, предусматривающие размер страховой суммы не менее реализуемой стоимости жилого и нежилого помещений, указанной в договоре. Обойти столь жесткие ограничения будет себе дороже, поэтому резонно предположить, что сфера строительства потеряет свою привлекательность для любителей дармовых денег. После принятия закона мера законодательной защищенности дольщиков поднимется с 16-й до 21-й степени защиты. Ужесточение требований пресечет возможность участия в долевом строительстве маломощных строительных компаний, не имеющих достаточного финансового обеспечения и соответствующей материально-технической базы. Надо сказать, что этот закон разрабатывался правительством не единолично, а с участием депутатского корпуса, ассоциаций финансистов и застройщиков, чтобы учесть все многообразие подходов.
Второе важнейшее направление помощи населению – работа с банками по снижению бремени ипотечных долгов казахстанцев, чья платежеспособность была серьезно подорвана кризисом. Хотя государство не обязано отвечать по рискам частных банков и граждан, заключивших ипотечные договоры, кабмин решил вмешаться, поскольку значительная часть банковских кредитов в той или иной мере связана с недвижимостью. Поэтому в условиях кризиса правительство приняло комплекс последовательных мер по механизмам ипотечного кредитования, проценты по которому будут существенно снижены коммерческими банками. Правда, специальная программа ипотечного кредитования и развития жилищного сектора для стимулирования рынка недвижимости и ипотеки будет действовать в отношении незавершенных объектов жилого строительства в Астане и Алматы. Ее участниками станут только те банки и компании-застройщики, которые пройдут контроль и проверку по новым требованиям и готовы принять на себя часть убытков и реализовать жилье по справедливой стоимости. На ее финансирование через фонд «Самрук–Казына» будет выделено с последующим возвратом 5 миллиардов долларов США (600 миллиардов тенге). Фонд откроет кредитные линии в банках второго уровня на 15 лет по льготной ставке. В свою очередь банки будут выдавать новым заемщикам ипотечные кредиты по ставке 10,5 процента, на срок до 15 лет с правом досрочного погашения. А часть этих средств банки должны будут направить на понижение ставок по ранее полученным ипотечным кредитам. Новая ставка не должна превышать 10,5–12,5 процента. Эта мера коснется только той категории покупателей квартир, чье жилье не превышает 120 квадратных метров и является единственным местом проживания.
Дополнительно государство в лице национальных компаний и акционерных обществ с государственным участием будет приобретать на рынке Астаны и Алматы новое жилье по справедливой стоимости. Как заявил Карим Масимов, встречаясь с активистами партии «Нур Отан», «акиматам будет предоставлено право выкупать у застройщиков квартиры в завершенных объектах и в объектах с высокой степенью готовности по контролируемой цене. Это позволит ускорить реализацию государственной жилищной программы и существенно облегчить приобретение качественного жилья». Еще 15 миллиардов тенге будет направлено на строительство арендного жилья, что позволит ввести в эксплуатацию дополнительно 265 тысяч квадратных метров. Все объекты, построенные в рамках госпрограмм, будут реализовываться через систему жилищных строительных сбережений. Это позволит государственным служащим, работникам бюджетной сферы и молодым семьям получить предварительные жилищные займы по процентной ставке, не превышающей 4 процентов годовых, и облегчить приобретение жилья.
Параллельно с самого начала кризиса на особом контроле у правительственных инстанций, Генеральной прокуратуры и финансовой полиции вопросы восстановления прав обманутых дольщиков. Против значительного числа руководителей строительных компаний были возбуждены уголовные дела, приняты меры к принудительному возмещению нанесенного дольщикам ущерба. И такая работа по линии правоохранительных ведомств ведется как конвейер, не останавливаясь ни на минуту. В комплексе с мерами экономического и политического воздействия они приносят мощный социальный эффект, возвращая гражданам не только веру в справедливость, но и казавшиеся безнадежно утраченными кровные средства и крышу над головой.
Поэтому на сегодня у казахстанцев сохраняется доверие к рынку недвижимости, строительству, банкам и, конечно же, политике государства по защите населения в жилищной отрасли. И можно сказать, что это доверие оправдано и подкреплено реальной заботой государства о том, чтобы никто не лишился крова и законной ниши в жизни. А будет кров – и кризис не страшен, и квартирный вопрос никого не испортит.
27.11.2008
Нуркен Сакенов,www.liter.kz