Два противоречивых мнения о ценах на недвижимость высказал недавно Нурсултан Назарбаев. 6 ноября, выступая на Антикоррупционном форуме, глава государства призвал казахстанцев покупать жилье, сообщив, что цены уже достигли своего дна ...
Два противоречивых мнения о ценах на недвижимость высказал недавно Нурсултан Назарбаев. 6 ноября, выступая на Антикоррупционном форуме, глава государства призвал казахстанцев покупать жилье, сообщив, что цены уже достигли своего дна и с нового года пойдут вверх. А уже 21 ноября, на Совете национальных инвесторов, заявил, что стоимость жилья в Астане не должна превышать $800, а в Алматы - $1000 за квадратный метр. «Если вы согласны – пожалуйста, мы вам помогаем, если нет – я думаю, вас ждет банкротство», - без обиняков обратился к застройщикам президент.
Между тем, нынешние цены на жилье далеки от прогнозов президента. По данным газеты о недвижимосте «Крыша» средняя цена на вторичное жилье в Алматы составляла на 19 ноября $2013, на первичное — $2358. Так что заявление Назарбаева повергло в шок строительные компании.
Не получится!
За такую цену построить нормальное жилье нельзя, считают в компании TSEngineering.
- Это нереально. Только себестоимость строительства сегодня составляет порядка 1200 долларов за квадратный метр. И это среднее жилье! На 1000 долларов можно строить, но это будет фуфло! — откровенно признался «Республике» финансист TSEngineering Адильбек Абиев.
В компании Niko, которая занимается строительством жилья эконом-класса, говорят, что такие цены на готовое жилье приведут к их разорению.
- Если речь идет о строительстве по госпрограмме, то там есть ограничения. Но если речь идет о коммерческом строительстве... 1000 долларов за квадрат?! Это, конечно, можно сделать, если земля будет дешевая и материалы дешевые. А пока, на сегодняшний день, 1000 долларов — это себестоимость. Да мы просто разоримся, если будем продавать жилье по таким ценам! — пояснил отказавшийся представиться сотрудник Niko.
В «Алматыкурылыс» считают возможным продавать жилье по цене $1000 за квадратный метр, но при определенных условиях.
- Образуют стоимость тут, конечно, инженерные сети. Если этот вопрос будет нормально решен, и город или правительство будут брать эти расходы на себя, тогда можно укладываться в эту цену, но, опять же, без учета стоимости инженерных сетей. Их по закону правительство или город должны брать на себя. Также необходимо решить вопрос с долевым участием, — сказал вице-президент «Алматыкурылыс» Алмас Солтангазин и добавил:
- С учетом стоимости земли, которую в свое время покупали под коммерческое жилье, квадратный метр сейчас стоит порядка 1500 долларов. Первичный рынок жилья сейчас топчется на месте. Если цена ниже себестоимости, то кто продавать будет такое жилье? В любом случае должны окупиться вложенные деньги плюс маржа. Каждое предприятие должно иметь хоть 10—20% прибыли.
Жилье не может столько стоить
По мнению начальника отдела продаж Агентства недвижимости «Абсолют», эксперта Национальной ассоциации риэлторов Романа Костенко, цены, озвученные президентом, далеки от реальности.
- По начатым проектам практически у всех застройщиков только себестоимость строительства будет превышать указанную планку. Надо же учесть расходы на покупку земли на росте рынка или выплату соответствующих компенсаций по сносу, стоимость прокладки коммуникаций, проценты по кредитам... Новое жилье в городе, даже не элитное, не может столько стоить. К такой цене могут приблизиться только комплексы, строящиеся в пригороде, с использованием недорогих строительных материалов и технологий и не предусматривающие подключения к городским коммуникациям, — считает г-н Костенко.
В начале ноября аналитики агентства отметили стагнацию цен на уровне $2150/кв. м, сейчас спрос упал, а предложение если и снизилось, то не настолько, отметил Роман Костенко.
- Соответственно, это привело к прекращению роста цен, который мы фиксировали на протяжении июля-октября. В течение последних двух недель наблюдается незначительное снижение индекса цены — на 0,3—0,6%. Главную роль в этом сыграло обострение финансового кризиса в мире. Наши граждане получают большой поток информации о проблемах в мировой экономике и в большинстве своем не имеют четких представлений о том, что нас ждет в будущем. В такой неопределенный период люди приостанавливают какие либо крупные финансовые операции, в частности, сделки с недвижимостью. Мы видим снижение активности на рынке недвижимости, ожидание со стороны покупателей. Можно сказать, что причина прекращения роста цен чисто психологическая. Если подытожить мысли покупателей в нынешний период, то это будет выглядеть так: «Когда во всем мире идет падение индексов, не может быть, чтобы в Алматы цены стабилизировались или начали расти. Наверное, стоит подождать», — пояснил он.
В краткосрочной перспективе, считает эксперт, средняя стоимость за квадрат будет колебаться в пределах не более +/- 5%, а вот в долгосрочной перспективе цены будут расти.
- Для роста стоимости причины остаются: повышенный спрос, дефицит жилья при растущем приросте населения, в то время как строительство новых площадей подразумевает и строительство новых коммуникаций, что приводит к удорожанию себестоимости квадратных метров. Кроме того, ужесточение закона «О долевом участии в жилищном строительстве» может привести к монополизации рынка, а в условиях монополии, как известно, цены имеют тенденцию к росту, — отметил Роман Костенко.
По словам г-на Костенко, риэлторы не имеют отношения к исполнению указания главы государства.
- Риэлторы — юридические лица, или индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги другим лицам при совершении операций с объектами недвижимости за вознаграждение. Чаще всего вознаграждение за услуги риэлторов составляет не более 2—6% от стоимости объекта (в зависимости от объема оказанных услуг), а порой и меньше. Непонятно как риэлторы могут выполнять данное указание? Пришел продавец квартиры в Самале по 2500 $ за квадрат, на такую квартиру есть реальные покупатели. А риэлтор должен сказать клиенту: «нет, только по 1000 можно продавать»?
Работать можно и в убыток
У директора Консультационно-оценочного центра Александра Калинина иной взгляд на заявление президента.
- В данном случае, я думаю, речь идет не рыночной, а об установленной стоимости. Президент говорит о том, что строительные компании и банки слишком много получили от этого рынка, а теперь он предлагает нести убытки вместе. Я в этом случае полностью поддерживаю действия государства. Я — сторонник регулирования цен на любом рынке. Миф о том, что рынок все отрегулирует, создан теми, кому это выгодно, — отметил Александр Калинин.
По его словам, классическая схема, при которой рыночная цена формируется спросом и предложением, в нашей стране не работает — пока цены диктует продавец.
- Цены должно регулировать государство в зависимости от платежеспособного спроса. Производство у нас еще плохо развито, поэтому говорить о сбалансированном спросе и предложении нельзя. Есть большой спрос, а предложений мало, поэтому торговец ставит свои цены. И прибыль они должны делить между собой определенным образом, когда 80% прибыли идет производителю, 20% или 10% — продавцу. А у нас что делается? Ребята много набрали, рынок нарушили, пузырь надули, много прибыли сняли, теперь будьте добры, поделитесь. А как? За счет продажи ниже себестоимости! Эти цены на самом деле ниже себестоимости. Госхолдинги предложили продавать квартиры по 1200 долларов в Астане, а глава «Базис-А» Белович сказал: какие 1200, у нас себестоимость 1500. А почему, спрашивается, вы по 3500 раньше продавали? Потихоньку открываются все нюансы принципы ценового образования, — пояснил г-н Калинин.
- В то время все знали: чтобы твой бизнес двигался, надо было 20—25% отдать чиновнику. И все крупные корпорации делали инвестиционный проект, согласовывали его с акиматом и строили развязки, объездные дороги, — продолжил он. — Все это отложилось на себестоимость в конечном итоге. Основные причины — это дорогая земля при выкупе и то, что строительные компании заставляли инвестировать в строительство социальных объектов. Вот и получилась такая высокая себестоимость.
Как считает Александр Калинин, государство сегодня заинтересовано в сохранении строительного сектора, и строительные компании должны пойти навстречу.
- Государство идет навстречу, оно хочет сохранить рынок недвижимости, потому что там работает огромное количество людей. В лучшие времена там работало полмиллиона человек, и больше двух миллионов кормилось с этого рынка с учетом семей. Там были и риэлторы, и застройщики, и банкиры, и материальщики, и строители. Важно этот рынок сохранить, он должен работать, кормить.
Уберите с рынка гастарбайтеров, нам надо своих людей обеспечить работой. Пусть строительные компании платят 1000 тенге в день гастарбайтеру, но пусть лучше их заработает наш человек, казахстанский строитель их получает и кормит семью! Это очень важно! Поэтому забота президента совершенно очевидна, и он ставит условие: хотите работать, хотите, чтоб государство вам как-то помогало и рынок жил — будьте добры продавайте. Но цены эти сейчас должны быть ниже себестоимости, — уверен Александр Калинин.
Многие строительные компании вполне смогут выжить, продавая жилье ниже себестоимости, считает оценщик.
- Есть компании, которые достаточно средств накопили. Кризис в том и заключается, что идет снижение объемов. Так понизьте зарплату, сократите штат, уменьшите аппетиты по количеству строящихся объектов! Мы сами создали этот кризис. Это «отмазка» — ссылаться на то, что во всем виноват мировой кризис. Ничего подобного! У нас была внутренняя проблема, но мировой кризис ее сдетанировал. Если бы не мировой кризис, через год- полтора у нас был бы свой собственный. Премьер Масимов сам об этом говорил. В банковском кредитном портфеле 40% и более связано с жильем, с ипотекой. Кто так делает, разве можно в одну отрасль направлять столько денег? А где Нацбанк, где АФН? Я три года об этом говорю. Что хотели то и получили. И получили за это время еще огромные деньги. Пожалуйста, по Алматы за два предкризисных года застройшики получили 10 млрд долларов прибыли! А вы думаете, банкиры меньше получили? Так давайте, берите оттуда — доставайте из оффшоров, сокращайте непрофильные активы, занимайтесь строительством, а не какими-то посторонними делами, — отметил г-н Калинин.
26.11.2008
Евгения Плахина, www.respublika-kz.info