Аренда станет фактором, определяющим рыночную стоимость недвижимости. Чтобы застраховаться от разочарований, следует избавиться от ожиданий. Какова истинная цена алматинской недвижимости, сегодня знают немногие.
Аренда станет фактором, определяющим рыночную стоимость недвижимости.
Чтобы застраховаться от разочарований, следует избавиться от ожиданий. Какова истинная цена алматинской недвижимости, сегодня знают немногие. И совсем мало тех, кто готов принять новые правила игры на рынке, который в силу инерции все еще кажется привлекательным.
У недавних обладателей недвижимости стоимостью в миллионы долларов США на проспекте Достык или улице Фурманова сложилась твердая уверенность в незыблемости высоких цен на алматинскую недвижимость. Действительно, а вдруг в следующем году миллионные цены вернутся? Легче переждать неопределенность и на время отказаться от продажи, чем жалеть об этом всю оставшуюся жизнь.
Сдувание пузыря на рынке жилья обычно занимает длительное время, так как рынок этот обычно менее ликвидный, чем, например, фондовый. Потому неопределенности хватает, слишком многие заинтересованы в том, чтобы цены на недвижимость оставались высокими. В том числе и государство: ведь падение цен на недвижимость влечет за собой массу неприятных вещей, таких как падение потребления и замедление роста ВВП. Пока динамику определяют продавцы, недвижимость будет переоценена, а когда власть перейдет к покупателям, рынок, скорее, будет недооценен.
Так, например, план по выкупу плохих банковских активов новосозданным Фондом стрессовых активов (ФСА) направлен на усиление власти продавцов и потому порождает новые надежды на скорое оживление рынка. В то же время сам фонд не уверен, какую методику подсчета цен взять за основу, ведь рыночной стоимости недвижимости нет. В интервью журналу «Эксперт-Казахстан» Болат Жамишев, министр финансов Казахстана, сказал, что ФСА будет выкупать прежде всего ипотечные займы. При этом он признался, что «на сегодня фактически нет рынка недвижимости, нет рынка земли и непонятна стоимость жилья, земли». Такой показатель, как LTV (loan to value) – отношение займа к ценности залога, измеряет один из главных финансовых рисков банка, выдавшего заем. Он должен быть главным критерием при оценке заемщика. Если он растет (например, при падении цены залога), то банк вправе требовать дополнительное залоговое обеспечение или страховку. Между тем, по мнению Жамишева, цена залога сегодня – большой вопрос. Ведь если заем, выданный банком, имеет четкое значение, то стоимость залога определить сложно.
Существует проверенный способ для определения уровня переоценки недвижимости. Это соотношение цены и аренды квадратного метра жилья, которое показывает альтернативность покупки дома против аренды дома потенциальным покупателем. Отношение цены владения недвижимостью к аренде (price-rent ratio), по сути, подтверждается основной финансовой парадигмой, где актив имеет фундаментальную стоимость, которая равна сумме будущих притоков, дисконтированных к настоящей оценке. Этот показатель сравним с таким популярным коэффициентом фондового рынка, как P/E (price-earnings). При нормированном развитии рынка отношение цены к аренде находится на определенном стабильном долгосрочном уровне. Напротив, если цены взлетают, со временем соотношение должно возвращаться к норме, при условии, что аренда вырастет тоже.
Аренда – вообще очень эффективный показатель, измеряющий уровень дохода и гибко реагирующий на динамику спроса и предложения. Она редко бывает переоценена или недооценена, ведь такого феномена, как «пузырь аренды», в мировой практике не наблюдалось. Поэтому резкий рост цены на недвижимость одновременно с ровным движением аренды сигнализирует о наличии пузыря.
Вместе с тем стоимость аренды необходимо специально вычислять, потому что она сильно варьируется от местоположения дома, дополнительных характеристик (состояние квартиры, наличие мебели и т.п.). Если средняя цена на недвижимость в Алматы уже давно определяется газетой «Крыша» на основе цены предложения в объявлениях газеты, то среднюю стоимость аренды на квадратный метр никто серьезно не вычисляет.
Vox Populi просчитал эту динамику на основании среднего показателя аренды однокомнатной квартиры в Алматы площадью 38 кв. м. Так, согласно этой методике, в период с января 2003-го до начала 2006 года индекс цены к аренде стабильно находился в пределах 100–110, а вот в марте 2007 года он стремительно вырос, свидетельствуя о значительной переоценке, до 241. К первой декаде ноября 2008 года индекс снизился до 125 (при средней цене предложения за квадратный метр однокомнатной квартиры 1873 доллара и средней арендной ставке 15 долларов за кв. м). Несложно понять, что при неизменной арендной ставке в 15 долларов уровень ближе к 100 (если взять 100 за теоретически справедливую оценку, хотя долгосрочный средний индекс с 2003 года, индексированный к инфляции, свидетельствует об еще более низкой оценке – 77,6) будет достижим при средних ценах на однокомнатную квартиру около 1500 долларов. Но недавно президент страны обозначил еще более низкий уровень отсечения цен на алматинскую недвижимость – 1000 долларов за квадрат жилья.
Исходя из этой установки и планов правительства по жилищной госпрограмме, можно ожидать, что ниже обозначенной отметки цены не будут опускаться. При этом аренда уже в ближайшее время может стать реальным фактором, определяющим рыночную стоимость недвижимости.
26.11.2008
Арсен Саидов, www.liter.kz