Новая схема по долевому строительству, суть которой в том, что теперь число участников долевого строительства будет доведено до четырех, то есть к дольщику и застройщику присоединятся банк-агент и инвестор, фактически построена на банковских интересах.
Новая схема по долевому строительству, суть которой в том, что теперь число участников долевого строительства будет доведено до четырех, то есть к дольщику и застройщику присоединятся банк-агент и инвестор, фактически построена на банковских интересах.
Не слишком ли большой роскошью в наше непростое время является замораживание финансовых средств, предполагаемое новой мудреной схемой?
Схема предложена Ассоциацией финансистов и фактически, если разобраться, сделана исключительно в интересах банков. То есть, для финансовых структур - это еще один способ заработать деньги.
Объясним. С одной стороны, они получают гарантированный источник ликвидности в виде средств дольщиков. Ведь, согласно проекту, деньги, внесенные покупателями строящегося жилья, будут храниться на банковском счете - к большей их части застройщик доступа иметь не будет. Деньги дольщиков он сможет получить, только сдав объект в эксплуатацию. Следовательно, вопрос кредитования для застройщика приобретет еще большую остроту.
Нетрудно догадаться, что финансирование строительства в большинстве случаев будет вести тот же банк, в котором хранятся средства дольщиков. И на условиях, диктуемых данным банком. В этом не менее существенная выгода для банкиров.
- Таким образом, банки получают гарантированный источник фондирования для почти гарантированного пула заемщиков в лице строительных организаций, - комментирует директор консалтинговой компании Qoncepto Олег Алферов. - В новых условиях кредитору станет легче диктовать условия застройщику, ужесточая условия финансирования, повышая ставки. И эти дополнительные расходы лягут на плечи строителя, читай - дольщика.
Несмотря на громоздкость конструкции, поддержанной Министерством индустрии РК, она действительно не позволит подойти аферистам на пушечный выстрел к потенциальному дольщику.
Более того, львиная доля сегодняшних добросовестных застройщиков также не впишется в новую схему - слишком высок порог требований к компаниям, претендующим на деньги дольщиков. Но сегодня такой момент, когда между свободной конкуренцией и гарантией сохранности средств граждан, приходится выбирать второе.
Не бывает лекарств без побочных эффектов, и, как правило, чем сильнее препарат, тем неприятнее побочное воздействие. Новый порядок долевого строительства - как раз пример такой горькой пилюли.
Да, с принятием предложенных норм появление новой волны "обманутых дольщиков" возможно лишь в случае банкротства банка-агента, что крайне маловероятно. Будущие дольщики теперь действительно могут не опасаться за свои средства. Но перечень жилья, в которое можно будет вкладывать, резко сократится. Большинство строителей уйдет с долевого рынка, останутся сильнейшие, финансово наиболее состоятельные. Казахстанский и зарубежный опыт показывает, что при подобной "монополизации" облегчаются возможности ценового сговора. Возьмем начало 2007 года, когда закон о долевом участии вступил в силу. Под этим "соусом" цена подскочила тогда на 25-30 процентов. Надо ли говорить, что теперь, в более узком кругу об аналогичном всплеске договориться застройщикам будет гораздо легче. Тем более, что в этот раз объективных причин роста себестоимости на порядок больше - новые комиссии банка, страхование ответственности перед дольщиками, обязательный аудит и другие отягощающие стоимость квадрата требования.
Говорит Роман Ксотенко (Национальная Ассоциация Риэлторов): "Схема, предлагаемая к внедрению в Казахстане, успешно работает в ОАЭ, примерно та же схема сейчас внедрена в Болгарии, Франции, в других развитых странах. Однозначно, ужесточение требований к застройщикам приведет к монополизации рынка и повышению цен. Хотя, по утверждению авторов, предлагаемая схема на порядок выше в плане защиты интересов дольщиков".
Однако возникает ряд важных вопросов: каким образом будет выбираться банк для участия в программах долевого строительства? Например, в Дубаи все деньги дольщиков находятся до окончания строительства в государственном банке. То есть государство дает гарантию дольщику, несет ответственность. А как будет у нас реализовано - не понятно. Как закон защитит дольщиков от создания аффилированных банков, кто будет отвечать по средствам дольщиков в случае банкротства банка?
Понятно, что, скорее всего банк и инвестор будут выступать в одном лице, и фактически выдавать деньги дольщиков застройщику в виде кредита, естественно, накрутив свои проценты, что отразится на стоимости жилья.
Непонятно также, будет ли возможность у дольщика забрать свои деньги из банка до окончания строительства и на каких условиях? Будет ли возможность у дольщика перепродать квартиру (переуступка прав по договору долевого участия), как все станет происходить, учитывая, что ранее все процессы оформлялись у застройщика, а теперь начнут проходить через банк?
21.11.2008
Кирилл Алексеев, www.gazeta.kz