Граждане Казахстана получили «указание» от президента страны покупать и продавать квартиры, чтобы активизировать рынок недвижимости. Однако кто будет их покупать? Почем? И на какие деньги?
Граждане Казахстана получили «указание» от президента страны покупать и продавать квартиры, чтобы активизировать рынок недвижимости. Однако кто будет их покупать? Почем? И на какие деньги?
– Видимо, помощники и советники президента несколько запоздали. Рынок недвижимости встал, и причин для его роста я не вижу. Вполне естественное желание сохранить этот рынок, но исполнить его нереально, – сказал заместитель председателя Ассоциации оценщиков Александр Калинин в ходе «круглого стола» «Особенности оценки банковских залогов недвижимости».
– Все понимают, что рынок недвижимости завязан на банковском секторе, который пошел вразрез всем законам экономики. В январе внешние займы банков составляли 96 миллиардов долларов, а валовой продукт государства – 106 миллиардов долларов. Однако экономическая теория гласит, что займы не должны быть больше 40-60 процентов от ВВП. И практически все эти займы были вложены в недвижимость, несмотря на то, что в качестве ликвидных активов она имеет неустойчивый характер... Моё отношение к этому я уже многократно высказывал. Кризис был неизбежен, так как мы не соблюдали элементарный закон экономики. Мировой ипотечный кризис вызвал банковский кризис в Казахстане, который является новой формой кризисного явления и потому особенно непредсказуем. Наша беда еще в том, что никакие законы экономики в нашей стране не работают. За всеми крупными игроками на рынках стоят «агашки», и никакие стандартные экономические формулы у нас не приемлемы. И если за границей не знают что делать, то и мы не знаем…
А ситуация на рынке сегодня такова. В среднем за год цены на вторичное жильё упали на 30%. В Астане – на 32%, в Алматы – на 40%. На первичное жильё цены упали на 25%. Темпы роста ипотечного кредитования снизились на 3%, при этом увеличилось количество должников (в этом году просроченная задолженность по ипотечным кредитам составила 2%, в прошлом году – 0,9%).
Интерес к залоговой недвижимости сейчас почти потерян, особенно к земельным участкам. Банки не могут пользоваться этим залоговым имуществом, его невозможно сдать в аренду или продать. Однако, по словам президента Федерации недвижимости Александра Кима, банки продолжают диктовать свои условия. Чтобы компенсировать понесенные убытки, они в одностороннем порядке повышают процентную ставку и делают переоценку недвижимости. И в то же время не понимают, как правильнее распорядиться залоговой недвижимостью, которую они «перебрали». А выбросить на рынок – тоже нельзя: он просто обрушится. Мало того, те люди, которые имели несколько квартир, уже давно с ними расстались, и сейчас в залоге остались только те квартиры, в которых живут они сами.
– Идут спекулятивные разговоры о том, что в залоге у банков есть квартиры, реальная цена которых упала на 60 процентов. И банки, и оценщики сейчас ищут пути, чтобы вернуть их владельцам, – отметил заместитель председателя Ассоциации оценщиков. – Если взять и просто разом всех выселить, то это может вызвать социальный взрыв… В такие периоды я всегда был сторонником жесткого вмешательства государства. То, что рынок сам все отрегулирует, – это миф, – продолжает г-н Калинин. – Государство должно четко регулировать цены в зависимости от платежеспособного спроса большинства населения…
Справка «Мегаполиса»
По данным Нацбанка, в июле 2008 года общая сумма ипотеки составляла 662 миллиарда тенге, что всего на 3 процента меньше, чем в прошлом году. Однако официальные показатели недооценивают степень проблем с качеством этих кредитов.
Обесценившиеся кредиты, к которым относятся сомнительные и безнадежные, по данным Fitch Ratings, удвоились и на сегодняшний день дошли до 7,0% портфеля, а кредиты с просрочками более 90 дней достигли 5,2% кредитного портфеля.
Выход из этой ситуации Александр Калинин видит в Фонде стрессовых активов: «Нужно помочь банкам погасить часть внешних займов, чтобы они, в свою очередь, пошли на уступки и отложили срок погашения кредитов». Причем он считает, что фонд не должен создаваться на базе бюджетных денег. По его мнению, это должны быть внебюджетные средства: всевозможные резервы, например, резервы нефтяных фондов или резервы Нацфонда, которые сегодня составляют 52 миллиарда долларов.
Такого же мнения придерживается и президент Казахстанской федерации недвижимости Александр Ким:
– Ни в коем случае эти деньги не должны быть бюджетными, так как риски невозврата все-таки есть. Конечно, трудно говорить о том, насколько они велики, просчитать их могут только в банке, оценив возможности каждого заемщика. Но лучше не гасить кредиты, а продлить срок их погашения, то есть дать не «рыбу», а «удочку». Если сегодня государство поможет, то завтра увеличится платежеспособность населения, будет продаваться и покупаться недвижимость. Фонд стрессовых активов в этом случае может оказать реальную поддержку. Даже если деньги из фонда будут направлены на погашение внешних заимствований, то это все равно косвенно поможет нашим заемщикам. Однако контроль нужен обязательно, потому как банк может использовать государственные деньги для решения своих проблем.
– Это просто моя мечта, чтобы казахстанские олигархи сели вместе, подумали и отдали бы четверть своей прибыли в фонд, – резюмирует Александр Калинин. – Сорвали в своё время куш – молодцы, теперь настало время и поделиться. Другого выхода нет, иначе придется отдать все, ведь будет социальный взрыв, поэтому в их интересах урегулировать ситуацию. Конечно, речь не идет о том, чтобы подарить кому-то эти деньги и простить непогашенные кредиты. Это тоже не выход, ведь люди начнут возмущаться. Кто-то за эту квартиру последние штаны отдал, а кто-то её получит даром? Со временем деньги вернутся, но они необходимы сейчас, чтобы оттянуть срок возврата кредита. Ситуация сложная: разрушена вся финансовая система, разрушены государственные банки и корпорации. К сожалению, наши «агашки» не знают ни законов экономики, ни законов развития общества. Но в нынешней ситуации им все-таки придется разобраться в этих законах и принять непосредственное участие в стабилизации экономики.
P.S. Ничто не ново под небесами
«Современная промышленность проделывает колебания, апогеем которых является общий кризис. Кризис опять надвигается, хотя находится в своей начальной стадии, и благодаря разносторонности и интенсивности своего действия он вдолбит диалектику даже в головы выскочек новой священной империи… » (Карл Маркс, «Капитал»)
17.11.2008
Римма Ивахникова, www.megapolis.kz