Итак, новой тенденцией на отечественном рынке недвижимости стала стабилизация цен на жилье в «дешевом» сегменте. Бесспорно, это положительный и долгожданный момент, который является одним из условий стабильности банковского сектора.
Итак, новой тенденцией на отечественном рынке недвижимости стала стабилизация цен на жилье в «дешевом» сегменте. Бесспорно, это положительный и долгожданный момент, который является одним из условий стабильности банковского сектора. Вместе с тем, даже после длительной годовой коррекции будущее развитие этого рынка остается весьма спорным…
Для начала немного о том, что произошло на отечественном рынке недвижимости за год. Резкое снижение спроса на жилье с августа 2007 года привело к тому, что его средняя стоимость на столичном рынке сократилась более чем на 30 процентов. В первые кризисные месяцы рынок отреагировал стеновым ростом предложения, который продолжался вплоть до начала 2008 года. С января объем предложения на рынке стал планомерно сокращаться: многие продавцы стали покидать рынок в ожидании «лучших времен». В результате коррекции рынок свернулся более чем на 30 процентов. С начала июля 2008 года на вторичном рынке жилья наметились увеличение регистрируемых сделок купли-продажи квартир и стабилизация цен в «дешевом» сегменте, которая сохраняется и по сей день.
Диаграмма 1.
Известно, что на поведение любого рынка действует множество факторов, которые в совокупности определяют конечное состояние спроса и предложения. Так как в нынешней ситуации главным условием стабильности на рынке недвижимости является состояние спроса, выделим и рассмотрим основные влияющие на него факторы: доступность ипотеки, уровень доходов населения, психология населения (ожидания и опасения), состояние фондового рынка, сезонный фактор, демография и миграция.
Начнем анализ с факторов в порядке возрастания их влияния на рынок.
Демография и миграция. Это косвенный фактор и, пожалуй, самый умеренный по степени влияния. Объясняется это тем, что спрос определяется в первую очередь платежеспособностью населения. Увеличение численности казахстанцев без роста реальных доходов на рынок влияет слабо. Тем не менее нельзя не отметить положительную динамику численности населения страны (диаграмма 1), что в перспективе, при условии стабилизации экономики, может послужить фактором развития рынка недвижимости.
Диаграмма 2.
Сезонность. Данный фактор обладает кратковременным влиянием. Работает он лишь на стабильном рынке и может нивелироваться другими, более значимыми факторами. Традиционное оживление на рынке недвижимости (жилья в частности) происходит в осенний период. Как правило, оно сопровождается временным ростом цен. «Затишье» и небольшая коррекция в сторону снижения наступают в первые зимние месяцы.
Состояние фондового рынка. Данный фактор, как и численность населения, является косвенным и тоже начинает действовать в благоприятных экономических условиях. Выражается он в потребности граждан сберегать и преумножать накопленные средства. Полноценно действующие рынки ценных бумаг, доступные для населения, являются источниками широкого финансового инструментария, позволяющегодиверсифицировать инвестиции и снизить риски. Из нашего недавнего опыта стало очевидно, что неразвитость фондового рынка косвенно привела к надуванию «пузыря» на рынке недвижимости и ко всем печальным последствиям. И так как в ближайшие годы вряд ли можно рассчитывать на то, что фондовый рынок станет достойной альтернативой банковским вкладам и рынку недвижимости, последний все еще остается более доступным и доходным способом преумножения накоплений.
Диаграмма 3.
Преимуществом вложений в недвижимость на сегодняшний день является их высокая доходность в сравнении с банковскими депозитами. Кроме того, снижение цен на рынке собственники жилья по сей день компенсируют повышением арендных ставок, тем самым фиксируя доходность. Однако касается это лишь сегмента эконом-класса, который в связи со снижением доступности жилья является на рынке аренды весьма востребованным. По последним данным аналитического отдела портала
www.kn.kz, доходность жилья эконом-класса в столице составляет 1,37. Эта цифра говорит о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 137 процентов покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму стоимости объекта недвижимости.
Психология населения, или ожидания и опасения. Данный фактор в разные периоды развития экономики имеют различную степень влияния на рынок. Но в периоды бурного роста и резкого спада является несбалансированным, практически не управляемым и потому самым опасным. На примере нашей страны, влияние этого фактора было следующим: рост цен на недвижимость все эти годы ускорялся под воздействием высокого спроса, вызванного помимо спекулятивных целей еще и паникой покупателей, связанной с тем, «что завтра будет еще дороже». После кризиса паника началась уже у вовлеченных в спекулятивный процесс продавцов, а истерия покупателей обернулась долгим периодом ожидания. На сегодняшний день настроения участников рынка поменялись: продавцы, отчаявшиеся продать дешевеющую собственность, стали покидать рынок и заняли выжидательную позицию («до лучших времен»). В свою очередь, покупатели, дождавшись падения рынка более чем на 30 процентов и привыкнув к новым условиям, в основной массе сменили негативные настроения на нейтральные.
Ну а теперь перейдем к главным факторам, которые непосредственно влияют на платежеспособный спрос.
Диаграмма 4.
Доступность ипотеки. Начиная с 2002 года именно ипотека стала основной составляющей платежеспособного спроса, в том числе и спекулятивного, доля которого составляла порядка 50 процентов. Как видно на диаграмме 2, в настоящее время по объемам ипотечного кредитования коммерческие банки откатились до уровня 2004 года, сократив выдачу займов по сравнению с пиковым месяцем (июль 2007 года) в десять раз (!). C начала 2008 года объемы ипотечного кредитования банки поддерживают на одном уровне — 9,7 миллиарда тенге. Таким образом, в настоящее время влияние фактора доступности ипотеки условно зафиксировано. На диаграммах 3, 4 видна отчетливая взаимосвязь объемов ипотечного кредитования и стоимости жилья.
Уровень доходов населения — другая составляющая платежеспособного спроса. К сожалению, последствия финансового кризиса, выраженные в сокращении объемов кредитования экономики, инфляционном давлении и росте безработицы, привели к снижению реальных доходов населения, хотя в номинальном выражении их рост все же сохраняется (диаграмма 5). По сравнению с 2007 годом среднедушевой доход в реальном выражении увеличился лишь на 0,1 процента — до 31221 тенге, а средняя заработная плата по стране сократилась на 2,8 процента — до 63 322 тенге.
Диаграмма 5.
Для определения адекватности цен на недвижимость нынешним доходам граждан используется коэффициент доступности жилья. Выражается он во времени, которое необходимо среднестатистической семье, чтобы накопить деньги на покупку квартиры либо на первоначальный взнос для приобретения жилья по ипотеке. По расчетам аналитического отдела портала www.kn.kz, на сегодняшний день в столице этот коэффициент составляет около двух лет, в мировой практике он считается нормальным.
Выводы и прогнозы
Итак, очевидно, что кривая цен на недвижимость практически повторяет динамику объемов ипотечного кредитования, и нынешняя стабилизация цен на рынке жилья совпадает со стабильным объемом выдаваемых ипотечных займов. Определенную поддержку цен на жилье обеспечивает и традиционное сезонное оживление спроса, подкрепленное и отложенной его частью. Также, если довериться показателю доступности жилья, то выходит, что нынешние цены на недвижимость уже приблизились к своему адекватному уровню. Однако, как видно, основные риски дальнейшей коррекции цен в сторону снижения все еще сохраняются и связаны они с возможным сокращением реальных доходов граждан и ужесточением условий кредитования банками. И хотя в данном анализе факторов, влияющих на рынок жилья, участие государства не бралось во внимание, в нынешних условиях его трудно не учитывать. В конечном счете, сохранение перечисленных факторов напрямую будет зависеть от того, насколько эффективными окажутся антикризисные меры Правительства, выраженные в выделении миллиардных средств и создании фонда стрессовых активов.
04.11.2008
Анна Шацкая, www.kn.kz