Ассоциация застройщиков Казахстана уверена, что нагрянувший кризис принес положительные плоды. Рынок жилищного строительства очистился от недобросовестных застройщиков, а дольщики стали более осторожны. Прошел ровно год с момента наступления кризисной ситуации.
Ассоциация застройщиков Казахстана уверена, что нагрянувший кризис принес положительные плоды. Рынок жилищного строительства очистился от недобросовестных застройщиков, а дольщики стали более осторожны.
Прошел ровно год с момента наступления кризисной ситуации. Это был тяжелый период для всех сфер бизнеса растущего государства, ведь и строительный, и промышленный и финансовый секторы взаимосвязаны. Новейшая история Казахстана еще не знала таких экономических кризисов. В течение всего 2008 года была своего рода стагнация, однако для самой страны, как и для строительной отрасли, в целом это стало своеобразной проверкой на прочность. «Очень важно, что этот кризис, как лакмусовая бумажка, четко показал тех застройщиков, которые не выполняют свои обязательства перед дольщиками. Они и до напряженной ситуации были неблагонадежными, но кризис все расставил по своим местам», – сказал председатель совета директоров строительной компании BI Group Айдын Рахимбаев, председатель Ассоциации застройщиков Казахстана. Так, по данным Генпрокуратуры, всего в Казахстане работали 285 организаций-застройщиков, которые привлекли для строительства средства 50 тыс. дольщиков в сумме свыше 231 млрд. тенге. Генеральная прокуратура проверила 104 такие компании, из них 47 имели необходимые активы и опыт работы. 32 строительные компании выполнить обязательства перед дольщиками не смогли, в деятельности 25 организаций проверяющее ведомство усмотрело признаки уголовно наказуемых действий – в основном это хищения средств дольщиков. По мнению лидера общественной кампании «За достойное жилье» Зауреш Баталовой, наилучшим исходом в сложившейся ситуации был бы возврат денег обманутым дольщикам. «Сегодня дольщики самостоятельно деньги вернуть не смогут. Для этого нужна правительственная комиссия с участием застройщиков и дольщиков, – рассуждает в интервью «&» г-жа Баталова. – Мы разъясняем дольщикам, что необходимо сделать, чтобы вернуть вложенные средства, но до сегодняшнего дня ни один из них так ничего и не получил». Г-жа Баталова называет это показателем того, что отсутствуют механизмы возврата средств дольщиков. Более того, большинство компаний, объявивших себя банкротом, не могут вернуть привлеченные средства даже после обращения граждан в суд, напомнила собеседница. По ее мнению, ответственность за ситуацию в долевом строительстве должны нести в первую очередь государственные органы, которые инициировали идею ипотечного кредитования долевого строительства, а также внесли для этого законодательные изменения. В то же время г-жа Баталова не исключает вины и самих дольщиков. «Граждане при подписании договоров должны были сами ознакомиться с условиями и проверить, какие обязательства берет на себя застройщик. Договоры зачастую составляются на условиях, выгодных застройщику, а не дольщику. Правовая безграмотность и экономия денег на услугах юриста, который при подписании договора представлял бы интересы гражданина и мог отстоять более выгодные условия, привели к сегодняшним потерям», – считает общественный лидер. По ее словам, крайне необходимо произвести ревизию среди застройщиков для того, чтобы выявить добропорядочные компании и выделить необходимые ресурсы для продолжения строительства. Мажилисмен Сансызбай Есилов затруднился определить меру ответственности местных органов власти, поскольку ужесточение требований к застройщикам, принятое вместе с поправками в Закон «О долевом строительстве», произошло в 2007 году. Тогда ужесточились требования к собственным средствам строительных компаний, готовности к строительному циклу. Только после удовлетворения этих требований застройщик получал право собирать средства дольщиков. «А на те объекты, которые начали строиться до 2007 года, такое ужесточение не распространяется. Но недоработкой местных органов я считаю то, что они выдавали застройщику разрешение на строительство, не проверяя, каким образом он завершил предыдущие объекты», – сказал он «&». Как считает Айдын Рахимбаев, необходимо пережить кризис, поскольку больше половины пути пройдено. Люди, по его прогнозам, будут более сдержанны, компании будут более сильными, на рынке останутся только крупные игроки. По его словам, массово граждане покупали через ипотеку жилье среднего класса, что составляло 60-70% продаж. «Как только прекратилась ипотека, прекратились и покупки. Но даже те, у кого есть необходимые средства, опасаются покупать жилье на вторичном рынке», – констатирует он. Председатель АЗК отмечает, что риски существуют всегда, в том числе наступление дефолтов по ипотечным договорам. «Это частое явление в стабильной ситуации, а во время кризиса обстановка становится более напряженной. Очень явственно данный процесс можно наблюдать на примере кризиса на американском рынке. И если брать во внимание всю мировую банковскую систему, то количество невозврата денег увеличилось, следовательно, если такая ситуация складывается в Европе, то Казахстан также подвержен рискам. Единственное, что можно спрогнозировать на сегодняшний день, – дефолты не будут превышать критической отметки», – полагает застройщик. Даже учитывая нынешнюю сложную ситуацию на строительном и других рынках Казахстана, государство имеет фундаментальные позиции, говорит г-н Рахимбаев. Он отмечает, что гарантированные поступления от нефтяной, горнорудной, сельскохозяйственной отраслей поддерживают рост экономики. Уровень ВВП Казахстана сейчас упал в два раза, причем это в 4 раза больше, чем в любой западной стране. В то же время Казахстан оказался в первом эшелоне развивающихся стран, которые пострадали от глобального кризиса ликвидности, говорит в интервью «&» директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов, и на «конечную станцию» он придет, вероятнее всего, раньше других. Активы, включая недвижимые, в развитых странах еще значительно переоценены и будут дешеветь довольно долго. «Казахстанский девелоперский бизнес уже достиг предела своей рыночной стоимости. Поэтому интерес к нему, прежде всего со стороны азиатских, ближневосточных инвесторов, растет и будет расти на фоне просадки рынков развитых стран», – резюмирует он, добавляя, что залоговое имущество банков в виде недвижимости уже не подвергается стремительному удешевлению, что также расширит возможности финансирования девелопмента. Принятые на сегодняшний день меры, по мнению застройщиков, бесспорно позитивны, многие решения были найдены совместно с Ассоциацией застройщиков Казахстана. «Этому предшествовали обсуждения ситуации, порой долгие споры в государственных кабинетах. И все же был налажен конструктивный диалог между правительством и представителями строительной отрасли, что помогло принять правильные решения. Однако на их исполнение тратилось больше времени, чем ожидалось», – рассказывает Айдын Рахимбаев. По его мнению, скорость принятия важных решений – самое важное в кризисной ситуации. К примеру, решение о выкупе арендного жилья национальными компаниями и столичным акиматом было принято в марте, а сам процесс выкупа начался лишь в июле. «Но именно благодаря беспрецедентным мерам, принятым в правительстве, сегодня мы можем говорить о стабилизации рынка, об увеличении цены на жилье», – рассуждает он. Для предотвращения ситуации, которая возникла на рынке жилищного строительства, правительство инициировало изменения в Закон «О долевом строительстве». Согласно изменениям, которые будут внесены, компании, работающие на рынке долевого строительства, должны соответствовать более высоким требованиям. А именно: не менее трех лет работы на рынке, строительство не менее 100 квартир, собственный капитал должен составлять не менее 100 тыс. МРП (1 МРП составляет 1168 тенге), ежегодный аудит, наличие разовой лицензии на строительство каждого жилого здания. Требования подразумевают также наличие на отдельном счете в банках второго уровня денег в объеме не менее 5% от привлеченных средств дольщиков для выплат тем из них, кто решил расторгнуть договор. Кроме того, наличие собственного капитала в объеме не менее 20% от привлеченных средств дольщиков или договоров страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиками по возмещению ущерба. Закон также будет распространяться и на коммерческие помещения. Как считает глава Мининдустрии Владимир Школьник, новые нормы серьезно ужесточают закон и не повредят, с учетом особенностей существующего рынка, темпу строительства. «Каждую статью мы обсуждали вместе со всеми застройщиками достаточно долго. По моему мнению, сделано максимум возможного для того, чтобы защитить дольщиков», – заверил г-н Школьник на прошедшем 8 июля заседании правительства в Астане, где был презентован проект изменений. По мнению г-на Алферова, поправки в закон внесут весомый вклад в структуру себестоимости квадрата нового жилья. «Вспомним начало 2007 года, когда закон о долевом участии вступил в силу. До марта продажи строящегося жилья были приостановлены, а затем возобновились с приростом в цене на 20-30%. Новые требования закона более затратны, чем его первоначальная редакция. История может повториться», – прогнозирует он. Таким образом, наряду с очевидными преимуществами для дольщика, по мнению эксперта, законопроект Мининдустрии грозит негативно отразиться на объемах жилстроительства и спровоцировать ценовой всплеск. Тем более что рынок начнет движение в сторону монополизации. А в таких условиях, как правило, происходит разогрев цен. По словам г-на Алферова, данные Агентства по статистике опровергают мнение о падении себестоимости строительства – за первые три квартала этого года стройматериалы подорожали в среднем на 4,5%. В III квартале 2008 года строительно-монтажные работы подорожали по отношению к тому же периоду 2007-го в Астане на 9,7%, в Алматы – на 10,7%. В то же время, как отмечает Айдын Рахимбаев, сейчас по всем показателям можно прогнозировать резкий спад качественного предложения на рынке жилья. Готовых квартир в новостройках сейчас почти не осталось. На вторичном рынке в Астане по сравнению с предыдущим годом из 1900 квартир осталось менее 700. В Алматы ситуация тоже выравнивается – резкое снижение качественного предложения на первичном рынке и сокращение количественного предложения на вторичном. На сегодняшний день сложилась следующая ситуация: с одной стороны, имеется отложенный накопленный спрос, а с другой – ограничение по предложению качественных квартир. В Астане в августе было зафиксировано трехкратное по сравнению с июлем увеличение продаж. А к концу сентября ожидается еще больший рост. «Кроме того, цена на недвижимость сейчас фиксируется и перестает колебаться. Та же ситуация и в южной столице. В итоге к октябрю в Алматы будет наблюдаться динамика цен», – рассказывает Айдын Рахимбаев. По его словам, сейчас средняя цена составляет от $1300 до $1600 за квадратный метр, но уже через месяц цены будут значительно выше. «Можно смело утверждать, что на сегодняшний период зафиксирована самая низкая ценовая точка, и в будущем будет наблюдаться внушительный рост цен. Поэтому те, кто приобретут жилье сейчас, останутся в выигрыше», – прогнозирует застройщик. Как вспоминает Олег Алферов, с мая-июня по август цена топталась на месте, в коридоре 3-5%, двигаясь как вниз, так и вверх. Дешеветь перестало даже низколиквидное жилье на вторичном рынке. Недорогое жилье, наиболее подверженное ценовым колебаниям, стало объектом живого интереса. Потеряв в цене, оно выглядит сегодня несравнимо доступнее, чем, скажем, год назад. Отсюда спрос со стороны конечных покупателей и остановка спада, как по версии риэлторских компаний, так и «народных» индикаторов в виде газет с объявлениями. «И если совсем недавно звучали сомнения относительно близости ценового «дна», то в течение сентября в обеих столицах мы наблюдаем последовательный рост, достигший 4,5%», – говорит г-н Алферов. Надо понимать, рассуждает он, что для большинства сегодняшних покупателей жилья вопрос его приобретения – из числа наболевших. Для многих из них это перезревшее решение, воплотить которое не удавалось в силу неопределенности на рынке. «Если до недавнего времени потенциальный покупатель не без удовольствия наблюдал картину динамичного удешевления жилья, то сегодня этой динамики уже нет», – говорит эксперт. Кроме того, отмечает он, свою роль играет укрепление финансовых позиций застройщиков. Они зафиксировали цены, получив поддержку из госбюджета и сумев привлечь средства из источников небанковского финансирования. В то же время Олег Алферов сетует на отсутствие действенных мер, которые оперативно взяли на вооружение и американцы, и европейцы. «Я говорю о значительной прямой финансовой поддержке ипотечного сектора и смягчении налогового режима купли-продажи и содержания недвижимости. Пока Кабмин не приблизился к реализации эффективных схем обеспечения доступной ипотеки для новых заемщиков и не принимает результативного участия в судьбе существующих ипотечных заемщиков. Будем надеяться, что создание фонда стрессовых активов будет форсироваться», – говорит он, добавляя, что наряду с этой мерой следовало бы капитализировать и расширить возможности КИК, произвести целевое фондирование банков из госбюджета на ипотечное кредитование населения. Самое положительное в этот период заключается в том, что исчезла неопределенность, отмечают застройщики. По данным АЗК, благодаря принятым решениям по финансированию ФУР «Казына», заработало около 15% объектов. Еще у 20% компаний возрос спрос на жилье. По мнению г-на Алферова, свою ключевую роль в финансировании казахстанского строительного бизнеса и в дальнейшем будут играть госбюджетные источники: уже выделенные средства ФУР «Казына», транши акиматов. Кроме того, заметная часть 10-миллиардной поддержки экономики из стабфонда будет направлена и на развитие стройиндустрии, полагает он. По его мнению, создаваемый фонд стрессовых активов призван «санировать» банковский сектор и высвободить ликвидность. Это также расширит возможности финансирования девелопмента и ипотечных программ коммерческими банками.
17.10.2008
www.and.kz