Пока эксперты спорят о том, достигнуто ли ценовое дно на рынке недвижимости, статистики приводят цифры, свидетельствующие, что, несмотря на нелегкие для этой сферы времена, объемы строительных работ в целом по Казахстану увеличились.
Пока эксперты спорят о том, достигнуто ли ценовое дно на рынке недвижимости, статистики приводят цифры, свидетельствующие, что, несмотря на нелегкие для этой сферы времена, объемы строительных работ в целом по Казахстану увеличились. За январь – сентябрь 2008 года объем услуг и работ в отрасли превысил 1 триллион 250 миллиардов тенге, что на 3,1 процента больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Увеличение показателей зафиксировано в девяти регионах республики. Наибольший рост наблюдается в Атырауской и ЮжноКазахстанской областях.
В структуре выполненных работ преобладало возведение зданий и гражданское строительство, доля которых в общем объеме работ составила 56,3 процента (в январе – сентябре 2007 года – 40,6 процента). За прошедшие девять месяцев в Казахстане было построено 22979 зданий, в том числе жилого назначения – 20265, нежилого – 2714. В эксплуатацию были введены: 1131 объект торговли, 811 – транспорта и связи, 76 – образования и здравоохранения.
75 из 82 – это закономерно
Несмотря на то, что объемы выросли, за указанный период было сдано 4487,3 тысячи квадратных метров жилья, что на 4,1 процента ниже уровня января – сентября 2007 года. Может быть, это произошло потому, что на жилищное строительство с начала 2008 года было направлено 344,1 миллиарда тенге, что на 6,7 процента меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Однако, несмотря на то, что в целом по стране объемы сданного жилья уменьшились, в 11 регионах Казахстана наблюдается их увеличение. По данным статистиков, значительный рост был отмечен в ВосточноКазахстанской (в 1,5 раза), СевероКазахстанской (в 1,3 раза), а также Акмолинской (на 21,6 процента) и Алматинской (на 18,5 процента) областях. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья по республике за январьсентябрь составила 56,2 тысячи тенге. В прошлом году за тот же период она равнялась 38,5 тысячи тенге.
Другой интересной новостью месяца стало попадание Казахстана в рейтинг прозрачности рынков недвижимости, выпускаемого финансовой организацией Jones Lang LaSalle. Правда, гордиться особо нечем – наша страна заняла в нем 75-е место из 82. Лидерами рейтинга стали Канада, Австралия и США. Мы же находимся между Венесуэлой и Доминиканской Республикой, что вполне закономерно. Низкий рейтинг объясним такими факторами, как проблемы дольщиков, незаконное строительство, непрозрачность сноса под якобы государственные нужды, непонятная система компенсаций, а также ценовая неразбериха на рынке недвижимости, которая продолжается в республике больше года.
Кроме того, учитывалась и финансовая прозрачность отечественных строительных компаний, которая оставляет желать лучшего. «Индекс прозрачности рынков недвижимости является стратегическим инструментом, помогающим понимать процессы, связанные с рынком недвижимости, и возможные риски на данном рынке в исследуемых странах мира», – говорится в опубликованном отчете аналитической компании. Так что если следовать логике экспертов, приходится признавать, что отечественный рынок недвижимости пока непривлекателен для иностранных инвесторов.
Впрочем, можно порадоваться другому: Казахстан впервые попал в этот список, а значит, несмотря ни на что, республикой всетаки интересуются, и у нее есть шанс продвинуться в рейтинге вверх. Ведь удалось же ряду стран кардинально изменить ситуацию на своем рынке недвижимости и приблизиться к лидерам. По мнению аналитиков, лучших результатов в этом смысле добились Дубаи, Румыния, Украина и Россия.
Не верь Интернету
Тем временем ситуация на рынке недвижимости по-прежнему остается неясной. Ряд экспертов заявляют, что ценовое дно уже нащупано, и стоимость квадратного метра сегодня адекватна ситуации. Другие пугают дальнейшим паданием, предрекая обвал. Такие прогнозы в массе своей основаны на фоне возможных последствий мирового финансового кризиса для экономики Казахстана. По мнению пессимистов, рынок недвижимости будет лихорадить до конца 2009 года, то есть примерно столько же времени, сколько аналитики отводят и мировому кризису. Оптимисты же полагают, что дальнейшего снижения стоимости жилья можно не ожидать, и квартиру для своих нужд лучше покупать сегодня, а еще лучше это было бы сделать вчера.
В принципе, доля истины в этом есть. Например, стоимость однокомнатной квартиры в Алматы в настоящее время начинается от 60 тысяч долларов, а пару месяцев назад ее вполне можно было приобрести за 45-55 тысяч долларов. Правда, на отечественных интернет-сайтах можно найти информацию о том, что в некоторых случаях жилье покупалось и покупается по ценам, немногим выше подержанного автомобиля, но эти сообщения – скорее исключение из правил, чем сигнал резкого понижения температуры рынка. Кроме того, казахстанский сегмент всемирной паутины давно уже стал местом боя желающих продать подороже и купить подешевле, так что особой веры подобным сообщениям нет.
Завсегдатаи сайта недвижимости «Крыша» знают, что пару месяцев назад там была проведена масштабная проверка, которая выявила массу ложных объявлений, направленных на повышение. Тогда средняя цена за алматинский «квадрат» впервые за долгое время упала ниже 2 тысяч долларов. Но это уже в прошлом, сегодня индекс «Крыши» демонстрирует пусть и небольшой, но стабильный рост. В настоящее время, согласно ему, средняя цена за метр алматинского жилья составляет 2104 доллара. Мировые потрясения, что сегодня очевидно практически всем, не оказывают на это особого влияния. Рынок живет по своим внутренним законам, в основе которых банальное «спрос – предложение».
Обвал? Вряд ли…
– Нет достоверной информации, за сколько и по какой причине та или иная квартира ушла в другие руки, – говорит Григорий Марченко, глава Народного банка. – Рынок наводнен слухами и домыслами. Но тем не менее всем, кто интересуется, когда лучше покупать жилье, я советую делать это сейчас. Те, кто собирается ждать «дна», может делать это и дальше. Только как бы потом не оказалось, что оно было давно уже пройдено.
Совет своевременный. На страницах печати его неоднократно публиковали, вот и нашей газете Григорий Александрович в очередной раз подтвердил приверженность к той группе аналитиков, которая считает, что в настоящее время рынок имеет слабую волотильность, с небольшими колебаниями то вверх, то вниз. Но категорически утверждать, что вот оно, «дно», г-н Марченко все же не берется.
Председатель правления Народного банка также снова развеял надежды тех, кто ждал масштабного выброса на рынок залоговых квартир, и высказал свое мнение о движении «Оставим жилье народу».
– Наш банк выдал 45 тысяч ипотечных кредитов, – сказал Марченко. – В течение последних месяцев полторы тысячи человек досрочно погасили свои кредиты. Но журналисты почему-то предпочитают писать не о них, а о восьмерых наших заемщиках, входящих в движение «Оставим жилье народу». – Почему мы должны идти на поводу у последних, принимать их условия? Мы их силком к себе не тащили, они брали на себя все риски, связанные с выплатой кредита. Наш банк не повышал процентной ставки по взятым ранее кредитам. Свои обязательства как финансовая организация мы выполняем, будьте добры, выполнять и свои.
Что касается выброса банками залоговой недвижимости, то г-н Марченко рассчитал все математически точно.
– Наш банк занимает 15 процентов рынка ипотечного кредитования, – анализирует банкир. – На продажу через аукционы мы выставляем примерно тысячу квартир, это по всей стране. Если взять нашу долю и соотнести ее с количеством выставленных нами на аукцион квартир, а затем экстраполировать эту схему на остальных участников рынка, владеющих остальными 85 процентами рынка, то количество квартир, реализуемых таким образом, не превысит 10 тысяч. В масштабах всего Казахстана это крохи. Если взять за среднюю площадь квартиры в 80 «квадратов», то это составит 800 тысяч квадратных метров. А жилой фонд республики приближается к 300 миллионам. Из этого следует, что продажа 10 тысяч квартир не окажет обвального воздействия на рынок
17.10.2008
Николай Лимов, www.izvestia.kz