Законопроект по вопросам долевого участия мало кого оставляет равнодушным. За действиями Парламента и Правительства в этом вопросе сегодня с вниманием следят как многочисленная армия дольщиков, застройщиков, так и эксперты, отслеживающие этот рынок.
Законопроект по вопросам долевого участия мало кого оставляет равнодушным. За действиями Парламента и Правительства в этом вопросе сегодня с вниманием следят как многочисленная армия дольщиков, застройщиков, так и эксперты, отслеживающие этот рынок. Пока рабочая группа по обсуждению Закона РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам долевого участия в жилищном строительстве» провела только два заседания. О том, какие предложения вносятся в настоящее время, рассказывает руководитель рабочей группы, депутат Шавхат Утемисов
— Шавхат Анесович, помнится, на презентации законопроекта предложения разработчиков многими депутатами были встречены с критикой. Мажилисмены указывали на то, что в документе отсутствуют реальные рычаги, направленные на защиту дольщиков. Какие предложения были внесены в законопроект народными избранниками со времени начала работы над ним?
— Как вы знаете, Правительство предлагает ввести ряд новшеств, которых нет в действующем законе. Прежде всего, застройщик, привлекающий средства дольщиков, должен иметь 3 года стажа и построить не менее 100 квартир. Другое немаловажное требование — чтобы на счете у строительной компании на момент строительства была сумма в размере не менее 100 тысяч месячных расчетных показателей, что говорит о ее платежеспособности. Одно из нововведений, которое в значительной степени обезопасит появление на рынке недобросовестных застройщиков, — это предъявление разовой лицензии на каждый объект. В настоящее время застройщики представляют генеральную лицензию.
Еще одно новшество. Если раньше застройщик, прежде чем начать строительство, должен был иметь собственный капитал в размере не менее 12 процентов от привлеченных средств дольщиков (норма, действующая в настоящее время. — «Недвижимость».), то сейчас (в соответствии с новыми поправками. — «Недвижимость».) он должен иметь не менее 20 процентов.
С самого начала строительства до его завершения на отдельном счете застройщика должно находиться не менее 5 процентов от общей суммы — на тот случай, если дольщик захочет расторгнуть договор.
В процессе обсуждения на рабочих группах появляются новые предложения, также усиливающие позиции дольщиков. Так, действующий закон предусматривает единовременную уплату от суммы стоимости квартиры или установленные договором сроки. Теперь некоторые члены рабочей группы предлагают разделить на транши средства, которые оплачивают дольщики. Чтобы они не сразу вносили полную сумму, а выплачивали постепенно, по мере завершения определенных этапов строительства. Условно говоря, первый транш оплачивается после заключения договора, а следующие - за определенный объем выполненных работ. Возвели фундамент — дольщик оплатил эту стоимость, стены — снова выплата энной суммы и так далее.
То есть в такой ситуации, даже если наступят какие-то форс-мажорные обстоятельства, не все деньги дольщиков пропадут, а только та часть, которая не была направлена на выполнение определенного объема работ.
Но это предложение имеет и слабые места. Допустим, когда застройщики единовременно получают сумму и оговаривают удобные им сроки, то они заранее закупают строительные материалы по сегодняшним ценам. Никто ведь не гарантирует, что в ходе строительства цены не будут расти. Как правило, они растут. Если, как предлагают некоторые депутаты, сумма будет делиться на транши, то дольщикам придется постоянно увеличивать эту сумму с учетом того, что будут расти цены на стройматериалы. Но сейчас этот вопрос в стадии обсуждения.
— Подобный механизм уже предлагался в ходе презентации законопроекта. Только в той схеме дольщик должен был направлять деньги непосредственно в банк, а потом уже этот финансовый институт должен был финансировать застройщиков, также выделяя средства траншами…
— Да, есть и такой вариант. То тут уже ответственность разделяется между банком и застройщиком. Крен идет в эту сторону. Но насколько это будет поддержано самими банками?
В этой связи очень серьезно обсуждается еще одна тема. Опыт показывает, что проблемы у некоторых строительных фирм возникли вследствие того, что банки перестали их финансировать. Допустим, застройщик собрал определенную часть дольщиков, потом он пошел в банк, получил большой кредит и начал строительство. Но в силу того, что разразился ипотечный кризис, который сейчас охватил весь мир, банки в один момент сказали: извините, мы расторгаем договор с вами. Но ведь строительная компания рассчитывала на банк. Получается, застройщик становится виноватым перед дольщиками, но вина его связана с тем, что недостаточно ответственно поступил в отношении него банк. Как быть? Как теперь такую ответственность предусмотреть, чтобы банк не мог таким образом поступить — это тоже обсуждается.
— А какие есть предложения по этому вопросу?
— Предложение такое, чтобы определить трехстороннюю ответственность. То есть застройщик отвечает за строительство, банк выдает кредит, а, естественно, дольщик должен своевременно, согласно договору, производить оплату.
Есть варианты таким же образом застраховать и интересы дольщика. То есть банк ему же выдает кредит, и он же, по мнению некоторых парламентариев, должен отвечать за результат. То есть финансовая организация сама должна быть заинтересована в том, чтобы эти деньги вернулись через какое-то время.
Если строительство не будет вестись и объект не будет сдан, значит, банк не получит свои деньги. Депутаты предлагают, чтобы и банк контролировал ход строительства. Но как это осуществить на практике?Тогда получается, что банки должны создавать какую-то структуру технического контроля, набрать туда штат специалистов, и они должны регулярно ходить на эту стройку, замерять объем выполненных работ, смотреть за качеством. Но эта функция не свойственна для кредитных организаций.
— Какова позиция самих дольщиков по этому законопроекту?
— Для участия в рабочей группе мы пригласили и представителей Ассоциации застройщиков, и несколько общественных объединений, которые создали сами дольщики. Мы имеем возможность выслушать обе стороны, и им предстоит доказать целесообразность каждого предложения, которое они вносят.
Дольщики, например, считают, что застройщику недостаточно иметь 20 процентов своих средств. Он должен в обязательном порядке иметь договор со страховой компанией, и просят нас, чтобы мы это дело закрепили законодательно. Но в сегодняшних условиях рынок очень проблемный и нестабильный. Страховые компании и раньше неохотно шли на этот шаг, 7 раз отмеривая прежде, чем страховать такие проекты. И тут вопрос такой — если мы примем такое предложение, то можем просто-напросто поставить застройщика в такие условия, что он вообще не сможет получить лицензию.
Здесь надо четко понимать, что главная цель этого законопроекта — защита интересов дольщиков, потому что опыт последних лет говорит о том, что действующее законодательство имеет пробелы, и проблемы дольщиков на сегодняшний день остаются без решения. Но, с другой стороны, важно не «перегнуть палку». Если мы сегодня примем такие правовые нормы, которые не дадут работать застройщикам, это тоже будет не в интересах дела. Ведь тогда закон будет неработающим. Новый законопроект ставит перед собой задачу, чтобы были четко оговорены права как застройщиков, так и дольщиков. И тут очень важно найти самый оптимальный вариант, «золотую середину».
— Бытует мнение, что ужесточение требований к застройщикам может привести к удорожанию строительства. На ваш взгляд, насколько это возможно?
— 20 процентов от привлекаемых средств, о которых говорилось выше, — это не затратная статья для застройщиков. Например, строительство дома обходится в 100 миллионов, 80 миллионов он собирает с дольщиков, а 20 должен внести сам.
По 5 процентам опасность существует. Он ведь может их при получении лицензии показать, получить документ, а затем недобросовестная компания может пустить их в другое дело. Тут нам нужно определить механизм контроля, чтобы эти 5 процентов были неприкосновенными.
Конечно, застройщик будет пытаться переложить на стоимость любую нагрузку. Например, одно из обсуждавшихся предложений касается того, чтобы предполагаемому дольщику, пришедшему в строительную фирму, была представлена вся информация — бухгалтерский учет, консолидированный баланс, учредители, доли пакета акций. И прежде чем подписать договор, дольщик якобы должен это все изучить. В таком случае естественно, что содержание людей, которые будут давать эту информацию, технику, помещение для приема граждан застройщик может «повесить» на стоимость жилья. Тем более что данные постоянно нужно обрабатывать, анализировать.
С другой стороны, не каждый человек разбирается в этой бухгалтерии. Достаточно того, чтобы подобная информация ежеквартально предоставлялась уполномоченному органу. Какая необходимость давать ее каждому потенциальному дольщику? Тем более что он может ее получить и уйти, а это, опять же, отвлечение времени и средств. Кроме того, мы должны иметь в виду, что есть конкуренты на этом рынке, которые могут прийти под видом дольщиков.
Поэтому эта норма пока обсуждается, но она неоднозначно воспринята.
Кроме того, дольщики предлагают, чтобы банк осуществлял контроль над строительством. Какой банкир будет это делать за счет собственных средств? Естественно, если мы это законодательно «забьем», хотя, на мой взгляд, это не будет правильно, то банк все свои расходы переложит на кредит, и это ударит по карману дольщиков. И так процентные ставки высокие.
— Каковы будут функции создаваемого уполномоченного органа, и не будут ли они пересекаться с функциями нынешних департаментов архитектурно-строительного контроля (ГАСКов)?
— Со стороны депутатов есть однозначное понимание, что уполномоченный орган нужен. Это специальный орган, который будет заниматься непосредственно вопросами долевого строительства. ГАСК за все строительство отвечает, а для него определен узкий участок.
Почему произошли нарушения в сфере долевого строительства? Из-за того, что не было контрольного органа и не был предусмотрен механизм координации и контроля над участниками долевого строительства. Опыт показывает, что, оказывается, такой орган необходим.
— Какие нормы вносятся в этот законопроект для исключения человеческого фактора при схеме «застройщик — уполномоченный орган»?
— Мы специально на заседание рабочей группы пригласили представителя Генерального прокурора. На одном из заседаний он перед нами выступал. Как известно, сейчас надзорный орган ведет расследование по некоторым строительным компаниям, которые допустили нарушения. И мы хотели узнать, каковы наиболее типичные формы нарушений, или, будем говорить, механизмы нецелевого использования средств дольщиков. Это необходимо для того, чтобы, уже имея конкретные примеры, в перспективе закрыть возможность их повторений. Он дал нам подробную информацию, и мы этим вопросом занимаемся. Вопросы коррупционного характера, я думаю, тоже найдут отражение в этом документе.
— Ныне действующий закон вступил в силу в январе 2007 года, а те объекты, которые начинались строиться до этого времени, не попали в правовое поле этого документа. Не планируется ли устранить этот пробел в новых поправках?
— Закон обратной силы не имеет. И я не уверен, что мы сможем это сделать. Тем более что сам закон 2007 года уже опоздал, потому что долевое строительство у нас началось в 2003-2004 годы. И надо четко оговорить, что проблемы, которые сегодня имеются в этом секторе, связаны с тем, что строительство начиналось без правовой основы — не было закона. Через этот закон мы не можем распространить его действие на тех недобросовестных застройщиков, которые начинали строительство, когда этого закона не было. Хотя сегодня этот вопрос также обсуждается.
— Ужесточая требования к застройщикам, возводящим долевые объекты, Казахстан вырабатывает свою модель или опирается на опыт других стран?
— Мы изучаем опыт разных стран, в том числе и России. Кстати, было время, когда там сделали перехлест, повысив ответственность со стороны застройщиков, и закон не работал. Поэтому россияне были вынуждены внести изменения в законодательство. Мы не хотим повторять эту ошибку, чтобы не было перекоса в распределении ответственности.
Застройщик — это бизнесмен. Он обязательно должен получить прибыль, а если мы слишком ужесточим требования, то он просто-напросто уйдет в другой бизнес. Но при этом интересы дольщика должны быть надежно защищены законом.
— Большое спасибо за содержательное интервью. Мы желаем Вам успехов и плодотворной работы в этом направлении.
14.10.2008
Ботагоз Искакова, www.kn.kz