Текущую ситуацию на рынке недвижимости нельзя назвать внезапной Если в начале сентября ситуацию на квартирном рынке называли стагнацией, то сейчас это определение явно не подходит. Цены то замедляют рост, то снижаются, то вновь увеличиваются, по крайней мере, по тверждениям участников рынка.
Текущую ситуацию на рынке недвижимости нельзя назвать внезапной
Если в начале сентября ситуацию на квартирном рынке называли стагнацией, то сейчас это определение явно не подходит. Цены то замедляют рост, то снижаются, то вновь увеличиваются, по крайней мере, по утверждениям участников рынка. Столь разноречивая информация свидетельствует о некоторой неразберихе, лишь дополнительно приводящей в недоумение и без того стоящих на распутье продавцов и покупателей. Можно ли понять, что происходит в реальности?
Аналитики говорили о снижении темпов роста цен еще с лета прошлого года, и даже о незначительном удешевлении наименее ликвидных жилых площадей, а также жилья в новостройках на стадии строительства. В свою очередь представители некоторых риэлторских компаний по сей день дают информацию о продолжающемся росте цен, хотя и незначительном, тем самым обманывая и себя, и окружающих.
Например, специалисты «REALstate» называют цифру 2,1 процента. Они утверждают, что именно настолько поднялась цена за сентябрь в долларовом эквиваленте. Хотя объективно ситуация на рынке прямо противоположная. И в этом случае можно еще говорить о скромности.
В другом агентстве, к примеру, допустили, что возможное повышение рыночной активности в октябре–ноябре составит до 15–20 процентов. Причем достаточно веских аргументов привести так и не смог-ли. В Агентстве по госстатистике специалисты оценивают изменение цен на рынке более адекватно. По их мнению, в прошлом месяце было снижение в размере 0,1-0,2 процента в секторе самых бесперспективных «панелек».
Интересно, что еще два месяца назад минимальная стоимость квад-ратного метра жилья в Алматы составляла почти 1750 долларов. Сегодня нижняя граница составляет 1600 долларов. Разница довольно существенная. Причем Алматы, традиционно обладающий иммунитетом к неприятностям подобного рода, стал фактически единственным городом, где объективный спад был не столь сокрушительным.
К примеру, в ряде южных областных центров цены снизились почти на 20 процентов. В северной части Казахстана среднее снижение стоимости квадратного метра составило 13,5 процента. Так что Алматы со своими 10 процентами в этом списке выглядит наиболее благополучно.
Так что же в реальности происходит? Для ответа на вопрос попробуем абстрагироваться от текущей ситуации на рынке отечественного жилья.
Избыток общей кредитной задолженности в развитых странах давно привел к неплатежеспособности немалое количество заемщиков. И это не только лица, воспользовавшиеся долгосрочной ипотекой, хотя именно этим и принято объяснять нынешний кризис. На «кредитной игле» сидели и сидят многие предприятия, как торгующие, так и занимающиеся производством.
Модель, по которой так хорошо жить и развиваться на кредиты, дала серьезный сбой во всем мировом пространстве. Последним ярким отражением неплатежеспособности явилось падение курса целого ряда ценных бумаг на биржах США и Японии. Мировые финансовые центры забили тревогу. Критическая ситуация тут же перешла на биржевые площадки других стран. Упала в цене нефть вместе с акциями нефтяных компаний – основной показатель курса доллара, к которому привязана любая недвижимость.
Теперь вернемся к отечественному рынку. На фоне кризиса иностранные банки заторопились вернуть себе ресурсы, за счет которых неплохо жили казахстанские кредитные учреждения. В итоге последние заморозили выдачу долгосрочных ссуд. Покупательская активность снизилась. Объем предложения квартир увеличился.
Все это напоминает пирамиду, где вместо частных вкладов создание критической ситуации происходит за счет искусственно завышенных цен и невозвращенных задолженностей. Как только количество невозвратов превысит критическую массу, начнется разрушение всей конструкции. Возможно, мы находимся именно в этой стадии или приближаемся к ней…
Но и в такой ситуации риэлторам выгодно, когда цены на жилье растут, так легче стимулировать потребительский или инвестиционный ажиотаж, базирующийся на принципе: «Покупай сегодня, завтра будет дороже!». В силу этого риэлторы радуются любому удорожанию. В то же время уровень реального спроса намного ниже имеющегося предложения, и по всем законам рынка цены должны снижаться.
В этом случае действия многих девелоперов, уже начавших продажу имеющихся у них объектов недвижимости, вполне закономерны, так как они не только расплачиваются со своими кредиторами, но и спасают от обесценивания свои накопления. С другой стороны, история рынка недвижимости пестрит примерами ценовых скачков, причем всегда на фоне чрезмерного неплатежеспособного спроса.
Таким образом, существует ряд фактов и признаков, позволяющих склоняться как к снижению цен на квартирном рынке, так и к их повышению. Ценовые колебания в размере до 5 процентов по отдельным категориям жилья еще не свидетельствуют о возникновении какой-либо тенденции. Скорее всего, срабатывают косвенные механизмы реагирования на период неясной ситуации, но они не носят глобального характера.
– Следует ожидать более серьезной корректировки по каждой группе жилья, – считает аналитик Владимир Цейко. – Безусловно, какие-то категории подешевеют, а какие-то исчезнут вовсе. Уровень ВВП в этом году ниже, чем в прош-лом (в 2007 году – 8 процентов, а в 2008 году – не более 5,5 процента), уровень инфляции, ожидаемый в конце года, составит не менее 10 процентов. Банковские кредиты стоят уже ближе к 25 процентам годовых, серьезные убытки в сегменте среднего и малого бизнеса по стране в целом – все это говорит в пользу снижения цен. Удешевление может составить и 5 процентов, и 20 – уже в декабре 2008 года. Ценовые увеличения могут быть связаны с сегодняшним замедлением темпов строительства, изменением цен на нефть, выравниванием общей экономической ситуации, возрастающей инфляцией и прочее.
В связи с этим существует немало шансов на снижение цен с его последующим ростом. Виноват ли в происходящем кризис, принесенный с Запада? Далеко не во всем. По крайней мере, текущую ситуацию с жильем нельзя назвать внезапной. Слишком уж много факторов свидетельствовало о нарушении равновесия на квартирном рынке. И эксперты уже давно прогнозировали восстановление ценового баланса. Финансовый обвал, который затронул все области экономики, лишь стимулировал развитие текущих событий.
При этом кризис (о котором сегодня говорят все поголовно) может использоваться заинтересованными лицами в корыстных интересах, на него удобно сваливать финансовые трудности, неисполнение обязательств, создавать ажиотаж и панику… Вовлечение в чью-то игру – личное дело каждого. Видимо, так рассуждает в данный момент ряд серьезных игроков, среди которых немало девелоперов, старающихся сохранять спокойствие и не размениваться по мелочам.
09.10.2008
Евгения Михайлова, www.liter.kz