Алматы. Цены на недвижимость в Алматы в последние несколько недель пошли вверх. Эта тенденция заставила многих продавцов и покупателей рассуждать о якобы достигнутом ценовом дне на квадратные метры.
АЛМАТЫ. Цены на недвижимость в Алматы в последние несколько недель пошли вверх. Эта тенденция заставила многих продавцов и покупателей рассуждать о якобы достигнутом ценовом дне на квадратные метры. Между тем, явных предпосылок для того, чтобы кривая цен на жилую и коммерческую недвижимость прекратила, за исключением некоторых незначительных колебаний, свое уверенное движение вниз, пока нет, и вряд ли они появятся в ближайшее время.
По данным информационного портала «Недвижимость» на рынке вторичного жилья в Алматы средневзвешенная стоимость в конце августа — начале сентября «ползла» вверх. Ценовой показатель впервые за много месяцев поднялся на 0,3% и оказался на уровне $1789 за кв.м. Объем выставленного на продажу жилья уменьшился до 5318 квартир — это на 2,7% ниже показателя предпоследней месячной давности. В итоге емкость рынка в ценах предложения снизилась на 2,8%, составив $731 млн. По словам президента Казахстанской федерации недвижимости Александра Кима, это вызвано сезонными колебаниями.
Между тем, по мнению аналитика одной из ведущих аудиторских и консультационных компаний «Большая четверка», цены пока еще «не нащупали» дно, и тому есть объективные причины. Казахстанский рынок недвижимости имеет значительную монетарную составляющую, в связи с чем недостаток финансирование после августа 2007 года и привел к обвалу цен. Причем здесь нужно говорить о двойном факторе воздействия — как со стороны предложения, так и со стороны спроса. То есть, с одной стороны, резко сократилось финансирование строительных компаний — и первичного жилья стало меньше. С другой, банки ужесточили условия кредитования, и многие потенциальные покупатели лишились даже теоретической возможности приобретения недвижимости по ипотеке.
По сути, первый фактор должен был спровоцировать только рост цен на новую недвижимость, но резкая потеря покупательской способности населения все-таки перевесила, и стоимость жилья упала.
И здесь логичным будет спрогнозировать, что рынок достигнет дна и пойдет вверх только тогда, когда возобновится кредитование покупателей. Но доступная ипотека на сегодняшний день — это что-то из области фантастики. На фоне кризисных настроений на мировых рынках акции казахстанских банков тоже падают, и им вряд ли удастся в ближайшее время столь же успешно привлекать зарубежные средства и раздавать кредиты, как это было в 2006—2007 годах. Конечно, какое-то влияние на рынок оказывают ипотечные программы «Жилстройсбербанка», но оно настолько незначительно, что рассматривать его всерьез не имеет смысла.
Кроме того, из-за тотального обвала котировок ценных бумаг финансовых институтов, в том числе, и казахстанских банков, инвесторы срочно выводят средства из активов, привязанных к банковскому сектору, включая недвижимость. А это также сыграет в пользу удешевления жилья. Сейчас инвесторы стараются максимально обезопасить свои сбережения и потому вкладываются в валюту, золото, товарные активы, другие консервативные инструменты.
В сущности, в Казахстане очень слабо развиты альтернативные инструменты финансирования, взять хотя бы тот же фондовый рынок, и человеку с деньгами (а в последнее время таких становилось все больше) просто некуда было вкладывать сбережения. Самым доступным способом была недвижимость. Вот поэтому ценовой пузырь и раздулся до таких размеров. Сейчас в качестве альтернативы предлагается недвижимость заграницей, но действенных инвестиционных инструментов в стране все равно нет.
Государство, со своей стороны, могло, и должно было сделать процесс колебания цен на недвижимость менее болезненным. Однако в руках правительства в нужный момент просто не оказалось нужных инструментов. В частности, одним из действенных рычагов управления мог стать плавающий налог на продажу недвижимости, который бы повышался в случае увеличения числа торговых операций с недвижимостью и понижался при замедлении рынка. Кроме того, подобный налог, но уже на сдачу жилья в аренду, также может послужить хорошим регулятором цен.
Аналитик компании из числа «Большой четверки» указывает на активно обсуждаемую возможность введения налога на недвижимость в новом Налоговом кодексе Казахстана. С помощью него государство, якобы, сможет остановить спекулятивные процессы по скупке жилья и заставит владельцев избавляться от «излишней» недвижимости, которая «попросит есть». Все это тоже приведет к увеличению предложений на рынке и падению цен. Но пока, как утверждает эксперт, реальной поддержки в обществе у данной инициативы нет, поэтому говорить об этом законе рано. Так что, спекулянты, которые в свое время скупали квартиры десятками, вряд ли станут продавать их сейчас. И здесь вновь все подчиняется логике: торговцы недвижимостью до последнего момента будут ждать лучших времен, полагая, что когда-нибудь цены обязательно пойдут вверх.
В свою очередь, директор АО «Нурбанк» Данияр Нурскенов не рискует делать прогноза относительно цен на отечественную недвижимость. Только одно, по его мнению, можно сказать с уверенностью: в долгосрочной перспективе рост возобновится, но он уже не будет происходить такими темпами, как это было совсем недавно — до 50% в год.
Мнение банкира понятно — коммерческим банкам хотелось бы, чтобы цены все-таки поползли вверх. Тем более, что есть еще один факт, говорящий о том, что рынок не расстался окончательно с перспективой падения — наличие у банков проблемного залогового имущества. По данным главы Агентства финнадзора республики Елены Бахмутовой, залоги в виде недвижимости имеют порядка 36% кредитного портфеля банков второго уровня. Ясно, что рано или поздно банки будут вынуждены выводить это жилье на рынок, так как количество дефолтов и проблемы с ликвидностью только нарастают. А «выброс» новой партии товара обязательно «надавит» на цены. Тем более что и число отказных квартир со временем будет только расти.
Цикл падения благоприятен для вложений в недвижимость, хотя точно спрогнозировать, насколько еще упадут цены, вряд ли кто-то сможет. В принципе, нынешний процесс спада соответствует обязательной цикличности рынка, и потому логичен. В будущем он послужит хорошим уроком для тех, кто думает, что цены способны двигаться только вверх.
Управляющий портфелем АО «Казкоммерц Инвест» Максат Аманкосов, также уверен в том, что ценам на недвижимость еще предстоит дальнейшее снижение. А инвестиции в «квадратные меры» он относит к высокорискованным.
Между тем, управляющий директор TuranAlem Securities Эльчин Абдуллаев рекомендует тем, кто желает сохранить свой капитал с минимальной долей риска на данный момент вкладываться в коммерческую недвижимость и землю в премиальных районах Алматы.
18.09.2008
www.respublika-kz.info