Казахстанские оценщики в ожидании того, когда Правительство передаст функцию оценки в целях налогообложения в конкурентную среду. По их мнению, причиной отсрочки этого вопроса является финансовая заинтересованность чиновников. Подробности — в беседе с заместителем председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков (КАО) Александром Калининым.
Казахстанские оценщики в ожидании того, когда Правительство передаст функцию оценки в целях налогообложения в конкурентную среду. По их мнению, причиной отсрочки этого вопроса является финансовая заинтересованность чиновников. Подробности — в беседе с заместителем председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков (КАО) Александром Калининым.
— Александр Николаевич, как Вы относитесь к инициативе Правительства объединить земельный налог и налог на имущество в единый налог на недвижимость?
— Повсюду в мире существует единый налог на недвижимость, объединяющий и землю, и строения. Руководство КАО последние четыре-пять лет подчеркивает двойное налогообложение по оплате земельного налога физическими и юридическими лицами. Через коэффициент месторасположения в расчетах стоимости строений вторично платится налог на землю. Почему в Казахстане сложилась подобная ситуация? Дело в том, что расчеты проводят разные организации — Агентство земельных ресурсов через ГосНПЦзем (земельные участки) и Министерство юстиции через РГП «Центр по недвижимости» (строения). Отсутствие единого кадастра по этим двум составляющим недвижимости и есть основная причина двойного налогообложения. Следует учитывать финансовый интерес указанных организаций в проведении оценки. К примеру, только в городе Алматы более 320 тысяч объектов недвижимости. Минимально за оценку одного Минюст берет 10 долларов США. Правительство неоднократно заявляло, что оценка в целях налогообложения с начала текущего года передается в рынок, т.е. независимым оценочным компаниям, однако…
— Как известно, в новом Налоговом кодексе Правительство предлагает увеличить налоговые ставки на недвижимость стоимостью свыше 30 миллионов тенге (около 250 тысяч долларов США). В прессе Вы высказывали мнение о том, что этот шаг ударит в основном по среднему классу и предлагали увеличить эту планку до 50-70 миллионов. Однако, как известно, «среднему» казахстанцу порой недоступны даже квартиры небольшой квадратуры в домах эконом- или бизнес-класса, достаточно обратить внимание на средний размер заработной платы в стране по данным официальных органов и сопоставить его с реальной стоимостью жилья. На чем основываются Ваши расчеты?
— Вспомним советский идеологический штамп: «Если капиталист на ужин съел курицу, а рабочий лег спать голодный, то в среднем они съели по полкурицы». Следует различать понятия «представитель среднего класса» и «средний казахстанец». Здесь разговор идет о структуре доходов населения. Средний класс составляет, на мой взгляд, не более 10-12 процентов населения — топ-менеджеры банков, госкомпаний, «базаркомы» и другие. Они могут позволить себе приобрести недвижимость по существующим ценам или взять ипотеку. Для более 80 процентов населения вопрос недвижимости недоступен, проблема — обеспечить себя питанием и оплатить элементарные услуги.
Если налоговые ставки на недвижимость стоимостью свыше 30 миллионов тенге будут рассчитываться по существующим правилам налогообложения — никаких проблем. Но если проводить оценку по рыночной стоимости, то планку следует увеличить до 50-70 миллионов тенге, или 500-700 тысяч долларов США. В мировой практике налогообложения имеются и другие подходы — по квадратным метрам на одного человека, например, 18-24 квадратных метров — минимальный налог, выше — прогрессивный.
— В своих комментариях Вы не раз обращали внимание на то, что 1,5-2 процента казахстанцев владеют 90 процентами национальных богатств страны. Как Вы считаете, сможет ли введение Всеобщей декларации доходов в нашей стране отразиться на рынке недвижимости?
— На мой взгляд, Правительство за последние полтора-два года четко выстраивает налоговую политику: легализация имущества и денежных средств — новый налоговый кодекс — всеобщее декларирование доходов. Занимаясь оценочной деятельностью более 12 лет, находясь у ее истоков, я хорошо знаю, что и кому в Казахстане принадлежит. Оценщик начинает свою работу с ознакомления с правоустанавливающими документами. Поэтому вышеприведенные цифры о полутора-двух процентах неслучайны. Но существует этика оценщика — «знаю, сказать не могу», это вопрос репутации. Так вот, указанные владельцы не играют на рынке недвижимости, так как у них другие игры — нефть, газ, металлы, банки. Вопросы недвижимости они давно решили не в одном поколении и прекрасно осознают повышенную степень риска данного сектора рынка.
— В конце июля Премьер-министр страны Карим Масимов поручил Правительству «внедрить эффективный механизм рыночной оценки недвижимости или разработать четкий механизм оценки недвижимости для налоговых целей». Задача довольно-таки непростая. Достаточно обратить внимание на разницу в определении стоимости жилья по данным официальных органов (Агентства по статистике) и ряда коммерческих агентств. Насколько возможно определение единого механизма в этом вопросе?
— В настоящее время в целях налогообложения используется оценочная стоимость, которая складывается из нормативно-расчетной стоимости для физических лиц и инвентаризационной — для юридических. Расчеты проводятся по утвержденной базовой ставке стоимости одного квадратного метра строений (для Алматы и Астаны по 30 000 тенге) с учетом корректирующих коэффициентов — зонирования, износа, этажности и других (см. постановление Правительства РК № 447 от 17.04.02 года). Кроме того, учитывается базовая ставка платы за один метр квадратный земельного участка — для Астаны 1180, для Алматы 4800 тенге (см. постановление Правительства РК № 408 от 22.05.07 года). Установлены и ставки налогообложения — 0,1 процента для физических лиц и 1 процент — для юридических.
Не секрет, что оценочная стоимость может кратно отличаться от рыночной, даже с учетом падения цен на рынке недвижимости.
В прошлом году завершился переход акционерных обществ на Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО), которые предполагают расчет имущества, в том числе объектов недвижимости, по так называемой «справедливой стоимости». Последняя незначительно отличается от рыночной.
Однако в проекте нового Налогового кодекса обозначена ставка, но ничего не говорится о правилах и методике расчетов имущества в целях налогообложения. Проще говоря, телегу опять поставили впереди лошади. Ситуация один к одному напоминает принятие Земельного кодекса и введение рынка земельных участков, при отсутствии методической базы расчетов.
Возникает вопрос: кто будет проводить расчеты? Налоговики, юристы или все-таки профессиональные, лицензированные оценщики?
— Какова динамика цен на рынке земли? В Астане, к примеру, недавно власти заявили об уменьшении доходов в местный бюджет из-за снижения поступлений от продаж земельных участков. При прогнозе в 16,8 миллиарда тенге за первое полугодие в казну поступило лишь 2,167 миллиарда. Такая ситуация наблюдается во всех регионах?
— В обеих столицах, как показала практика, основной причиной роста цен на земельные участки стал их выкуп для так называемых государственных нужд. Снизилась инвестиционная привлекательность рынка недвижимости, а следовательно, его основы — земельных участков, сократились поступления в бюджет. Вспомните, акиматы взялись проводить земельные аукционы, затем их отменили и вновь продавали землю застройщику не по рыночной, а по кадастровой стоимости. Почему? Был утрачен личный интерес чиновников. Всякий актив имеет цену, когда приносит доход. Если квартиру или дом можно продать или сдать в аренду, то земельный участок в условиях кризиса рынка недвижимости неинтересен. Согласен, что когда-то он приобретет в цене, но мы говорим о сегодняшнем дне.
— Как известно, на вторичном рынке жилья Астаны цены с осени прошлого года изменились незначительно — с 2094 у.е. в сентябре 2007 года до 1741 у.е. в июле 2008 года (по данным информационного портала «Недвижимость On-line»). По некоторым данным, цены на рынке начали медленно расти. Насколько изменились цены на рынке вторичного жилья южной столицы?
— Еженедельно Казахстанская федерация недвижимости (КФН) проводит заседания и отслеживает динамику цен по рынку недвижимости в обеих столицах. Создан специальный информационно-аналитический центр (ИАЦ КФН). Если напервичном рынке серьезных изменений не отмечается более полугода, то на вторичном — четко определилась тенденция роста цен на один-полтора процента в неделю в секторе дешевых одно-, двухкомнатных квартир. Причина — начал работать отложенный спрос.
— Каковы Ваши прогнозы — как будет складываться ситуация на рынке недвижимости до конца этого года?
— Не сомневаюсь, что ценовое дно, как и экономически обоснованная стоимость одного квадратного метра, достигнуто. Совет — всем покупать и всем продавать.
09.09.2008
Ботагоз Искакова, www.kn.kz