Мировой экономический спад, начавшийся с ипотечного кризиса в США, крайне негативно отразился на строительной отрасли всех стран. Мировые инвестиции в коммерческую недвижимость снизились в первом полугодии на 41 процент — до 236 миллиардов долларов. Единственное, что еще поддерживает мировую стройиндустрию на плаву, — промышленное строительство.
Мировой экономический спад, начавшийся с ипотечного кризиса в США, крайне негативно отразился на строительной отрасли всех стран. Мировые инвестиции в коммерческую недвижимость снизились в первом полугодии на 41 процент — до 236 миллиардов долларов. Единственное, что еще поддерживает мировую стройиндустрию на плаву, — промышленное строительство.
Недавно консалтинговая компания Jones Lang LaSalle провела исследование мирового движения капитала и пришла к выводу, что на рынке коммерческой недвижимости сложилась критическая ситуация. «Объемы мировых сделок в сфере коммерческой недвижимости в первой половине 2008 года снизились на 41 процент, по сравнению с рекордным уровнем, отмечавшимся в первой половине 2007 года. Объемы инвестиций почти вернулись к уровню первой половины 2005 года и составили 236 миллиардов долларов», — указывается в отчете компании.
Причина снижения инвестиций известна — снижение мировых условий получения кредитов, которые стали менее доступными и более дорогими для игроков рынка недвижимости. В итоге многие покупатели не хотят или не могут осуществлять сделки по ценам 2007 года, в то время как продавцы не желают эти цены снижать. «В результате сложилась патовая ситуация, особенно это касается крупных сделок», — заявил глава европейского департамента финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Тони Хоррелл.
Осторожный подход
Резкое замедление темпов роста мировой экономики вынуждает инвесторов проявлять осторожность и действовать избирательно — искать рынки с более низкой прозрачностью, но с высокими показателями роста. К ним, как считают эксперты, относятся рынки Латинской Америки, особенно Бразилии, Центральной и Восточной Европы, а также рынки стран Азиатско-Тихоокеанского региона (АТР), например, Вьетнама. То есть, фактически, в странах, которые в наименьшей степени оказались затронутыми мировым финансовым кризисом.
Так, по подсчетам экспертов Jones Lang LaSalle, в первой половине 2008 года объемы сделок в Северной и Южной Америке снизились на 56 процентов по сравнению с прошлым годом, достигнув примерно 75 миллиардов долларов. В Европе пострадали от кризиса наиболее развитые рынки — Великобритании, Германии и Франции, где объемы инвестиций в первой половине года составили всего 53 миллиарда долларов, что наполовину меньше, чем в первом полугодии прошлого года.
«Для сравнения, некоторые европейские рынки оказались более устойчивыми. Например, в Бельгии, Финляндии, Нидерландах и Испании отмечался рост в долларовом выражении. На эти рынки оказал влияние ряд значительных портфельных и корпоративных сделок, особенно в первом квартале. Объемы инвестиций в Центральной и Восточной Европе также оставались стабильными, они подкреплялись по-прежнему сильным рынком России и растущей активностью в Румынии», — указывается в отчете компании.
Всего в коммерческую недвижимость Европы в первые шесть месяцев этого года было инвестировано 106 миллиардов долларов.
«Спящий дракон» спокоен
Что касается рынка АТР, то в первой половине нынешнего года он был стабильным. А объемы инвестиций практически не изменились и составили 55 миллиардов долларов.
В Китае, например, по сравнению с аналогичным периодом 2007 года поток капиталовложений в строительный сектор подскочил на 30 процентов. В настоящее время инвестиции в недвижимость составляют около 20 процентов от общего объема капиталовложений в основные фонды в КНР. И существенного спада в область коммерческой недвижимости, по мнению самих китайских властей, не предвидится.
Так, ректор института макроэкономики при Госкомитете КНР по делам реформ и развития Ван Имин полагает, что причина тому — увеличение численности городского населения, которое «будет расти высокими темпами, по крайней мере еще 10 лет». В связи с этим и прогнозы о том, что осенью текущего года спрос на жилье в крупнейших городах КНР заметно понизится, несостоятельны.
Кстати, объемы продаж в первом полугодии 2008 года в Китае снизились всего на 3 процента — до 147 миллиардов долларов. Спрос на недвижимость в этой стране падает с середины прошлого года. Как поясняет Ван Имин, это связано, прежде всего, с ожиданиями падения цен на этом рынке.
Для стабилизации нужен год
Несмотря на снижение объемов сделок, в мире сохранилась тенденция к глобализации сделок по приобретению недвижимости — трансграничные инвестиции составили почти 45 процентов от общего объема сделок.
В целом же эксперты прогнозируют, что в 2008 году объемы мировых инвестиций в недвижимость снизятся как минимум на 35 процентов по сравнению с 2007 годом. До окончательной стабилизации рынка может пройти еще год. Как заявил глава европейского департамента финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Тони Хоррелл, «сейчас, вероятно, будет наблюдаться рост вынужденных продаж объектов недвижимости. Больше всего внимание покупателей будут привлекать, вероятно, быстрорастущие и переоцененные ключевые рынки».
Акцент на ритейл-парки
Компании, ранее занимавшиеся строительством жилья, сейчас спешно переориентируются на индустриальную и торговую недвижимость. Инвесторы в континентальной Европе все активнее рассматривают ритейл-парки малого и среднего размера как объекты для инвестиций. Подобная политика стала защитной стратегией по снижению возможных рисков, связанных со сложной ситуацией на рынке торговой недвижимости.
«Несмотря на то, что объемы транзакций снизились с 5,5 миллиарда евро в первом полугодии 2007 года до
2,7 миллиарда евро в первом полугодии 2008 года, доля инвестиций в ритейл-парки увеличилась с 11 процентов в первом полугодии 2007 года до 18 процентов в первом полугодии 2008 года», — говорится в отчете «Торговые склады в Европе» консалтинговой компании Jones Lang- LaSalle.
В первом полугодии 2008 года, так же как и в 2007 году, больше всего сделок в континентальной Европе приходилось на Германию — их объем составил 26 процентов от общего количества по Европе. Швеция заняла второе место (15 процентов), Франция, на долю которой приходится 12 процентов, — третье. Однако в связи с кредитным кризисом, который охватил Западную Европу, инвесторы начинают ориентироваться на Центральную и Восточную Европу, где остаются сильными экономические показатели и доходность в целом остается стабильной.
Интересно, что мировой экономический кризис не повлиял на интерес арендаторов на складские площади премиум-класса, в то время как спрос на менее качественные складские площади несколько снизился.
На территории СНГ, и в частности Казахстана, девелоперы в силу повышенного спроса реализуют преимущественно стандартизированные, спекулятивные проекты, не делая акцент на строительстве помещений для той или иной индустрии. Значительная часть ритейлеров продолжает оперировать на складах класса B или на старых, реновированных площадках, хотя постепенно проявляется тенденция к переходу на качественные новые проекты.
Этому способствует также политика Правительства РК, направленная на стимулирование развития логистических центров. Кроме того, расширению этого сегмента рынка во многом должна способствовать реализация проекта по строительству транзитного коридора Западный Китай — Западная Европа. Не исключено, что толчком к развитию подобных ритейл-парков в нашей стране может служить и развитие туризма. В частности, игорных зон на Капшагае, в Боровом и туристского центра на Каспийском море.
Ритейл-парк (от англ. retail park) в традиционном понимании — группа крупных одно-двухэтажных магазинов различного профиля, объединенных общей архитектурной идеей, они имеют отдельные входы, но используют общую парковочную зону. Чаще всего арендаторами таких объектов становятся крупные сетевые компании, торгующие бытовой техникой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома. Здесь посетитель получает расширенный ассортимент товаров. Отличительными чертами ритейл-парков являются отсутствие развлекательного сектора и минимальная площадь мест общего пользования — вестибюлей и технических помещений, которые обычно занимают до трети площади торгового центра.
Размещаются ритейл-парки на окраинах или за пределами города, в первую очередь, в связи с низкой стоимостью аренды земли. Объект требует развитой транспортной инфраструктуры — для максимальной доступности. Строительство ритейл-парков осуществляется с более экономичным подходом. В силу низких цен и большого выбора товаров такой объект может иметь огромную зону обслуживания (сопоставимую с охватом региональных и суперрегиональных центров).
Однако в последнее время термин «ритейл-парк» применяется к комплексу малоэтажных зданий. Подобный формат предполагает соседство торговой галереи с внушительной развлекательной зоной. Задача подобных проектов — удерживать покупателей в течение всего дня (в отличие от стандартных торгово-развлекательных центров, рассчитанных максимум на четырехчасовое посещение). Ритейл-парки очень популярны в Европе и США и зачастую становятся любимым местом семейного отдыха.
09.09.2008
НУРЛАН ИСКАКОВ, www.kn.kz