В Правительстве уверяют: меры государственной поддержки строительной отрасли сыграли положительную роль. Рынок жилья, по их оценкам, вновь начал активно развиваться. Между тем анализы независимых экспертов свидетельствуют об обратном: спрос на жилье и, соответственно, цены на него продолжают снижаться.
В Правительстве уверяют: меры государственной поддержки строительной отрасли сыграли положительную роль. Рынок жилья, по их оценкам, вновь начал активно развиваться. Между тем анализы независимых экспертов свидетельствуют об обратном: спрос на жилье и, соответственно, цены на него продолжают снижаться.
Рынок жилья по-прежнему остается одним из самых загадочных. С трудом прогнозируя кратковременные явления, эксперты дают совершенно противоречивые прогнозы на ближайшие годы. Между тем официальные лица уверяют, что строительный сектор не только стабилизировался, но и демонстрирует показатели роста.
Так, в Комитете по делам строительства Министерства индустрии и торговли утверждают, что благодаря поддержке, оказанной Правительством строительной отрасли, за последние полгода в строительстве коммерческого жилья наблюдается значительный прирост. Председатель Комитета Кайсар Омаров в интервью газете Iteca Exibition News заявил, что с начала года увеличились объемы строительства коммерческого жилья с 701 тысячи квадратных метров до 1143 тысяч квадратных метров. При этом долевое строительство, по его данным, составило 969 тысяч квадратных метров. За 6 месяцев текущего года 5472 дольщика уже получили квартиры, в том числе в Астане — 3303 дольщика, в Алматы — 1059, по областям — 1110 дольщиков.
Кайсар Омаров отметил, что помимо уже выделенных для поддержки отрасли средств Министерством индустрии и торговли разрабатывается проект постановления Правительства, который предусматривает выделение 10,5 миллиарда тенге в виде целевых трансфертов на развитие бюджета Алматы для участия в строительстве незавершенных проблемных объектов жилья с привлечением средств дольщиков.
Данные средства будут направлены по схеме «Правительство — акимат — застройщики». Как мы сообщали в предыдущих номерах, для завершения работ на объектах с участием дольщиков в городе на базе ГКП «Предприятие капитального строительства аппарата акима города Алматы» создано товарищество с ограниченной ответственностью со стопроцентным уставным капиталом городского акимата.
В настоящее время в южной столице ведется работа по организации и регистрации в органах юстиции жилищно-строительных кооперативов, которые будут направлять в судебные органы иски для передачи имущества недобросовестных застройщиков в их ведение. Впоследствии оно будет передаваться созданному ТОО. Эти меры позволят решить проблемы 2,89 тысячи дольщиков.
Этот опыт уже был апробирован в Астане, где на сегодняшний день насчитывается 18 объектов, относящихся к категории безнадежных. Дольщиков, вложившихся в них, будут уплотнять. Таким образом, государство возьмется за строительство 10 жилых комплексов. Для их завершения из республиканского бюджета для пополнения уставного капитала товарищества с ограниченной ответственностью «Жана курылыс» было направлено 17,2 миллиарда тенге. Основными функциями данного ТОО являются финансирование, координация и контроль за строительством проблемных объектов от лица местного исполнительного органа.
Ресурсы эти будут выделены на возвратной основе. Причем, по словам акима Астаны Имангали Тасмагамбетова, дольщикам за завершение их объектов не придется платить «ни копейки». Все расходы возьмет на себя государство.
Возврат данных средств будет обеспечен за счет реализации коммерческих площадей на первых этажах и паркингов. Кроме того, власти намерены отсудить их у нерадивых застройщиков. Есть еще так называемое косвенное возмещение ущерба затрат государства. Например, для освоения строительства этих объектов будет создано 13 тысяч рабочих мест. Следовательно, в казну будут осуществляться платежи в виде социального налога.
В Кабмине не устают заверять: причин для беспокойства нет, строительный сектор продолжает свое развитие. Однако анализ цен на рынке недвижимости, по сути, свидетельствует об обратном. Цены на недвижимость продолжают снижаться, и единственная причина этому — отсутствие спроса. Соответственно, имеющееся предложение рискует остаться невостребованным.
По данным аналитического отдела портала www.kn.kz, в июне-июле цены на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках Астаны продолжили устойчивую тенденцию снижения. Так, с начала 2008 года средняя стоимость новостроек стала падать в среднем на 3,5 процента в месяц. Таким образом, к лету новое жилье и на левобережье, и на правом берегу столицы потеряло 17,3 и 17,7 процента своей стоимости соответственно. При этом максимальное снижение цен аналитики отмечают на однокомнатные квартиры: стоимость квадратного метра сократилась здесь с 1620 долларов в декабре до 1282 долларов в июле, или на 21,4 процента. Примерно равным темпом, на 20,8 процента, подешевело двух- и многокомнатное жилье — до 1323 и 1552 долларов США соответственно. Минимальное снижение наблюдается на трехкомнатные квартиры, средняя стоимость которых уменьшилась на 15 процентов.
Эксперты фиксируют и значительное расслоение рынка. Новостройки четко разделились на «дешевый» и «дорогой» сегменты рынка. При этом стоимость дорогого жилья в два раза превышает среднюю стоимость дешевого. Так, в июле «дешевый» сегмент был оценен в 976 долларов за «квадрат», «дорогой» — в 1996 долларов.
«По сравнению с ноябрем 2007 года, когда на первичном рынке наметилось снижение цен, «дешевый» сегмент потерял 19,3 процента прежней стоимости, «дорогой» — 15,3 процента. Такое различие в темпах подтверждает теорию о том, что в условиях стагнации наиболее подверженным ценовым колебаниям оказывается «дешевое» жилье», — полагают эксперты портала www.kn.kz.
Аналогичная ситуация наблюдается и на вторичном рынке жилья. В целом, начиная с ноября 2007 года, в зависимости от количества комнат в квартире, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: однокомнатные — на 22,6 процента (на 469 долларов за квадратный метр), двухкомнатные — на 21 процент (на 444 доллара), трехкомнатные — на 23 процента (на 508 долларов), многокомнатные — на 15,5 процента (на 349 долларов за квадратный метр). Правда, в последнюю неделю августа аналитики отметили незначительное повышение — немногим больше одного процента.
Снижение спроса на рынке жилья вполне объяснимо. С учетом высоких темпов роста инфляции и значительного повышения цен на продукты питания доходы казахстанцев в среднем сократились на треть. Даже те люди, которым из-за кризиса не понижали зарплату, все равно вынуждены тратить больше, хотя бы на еду. Да и банки второго уровня не спешат снижать процентные ставки по ипотечным кредитам и не закрывают теперь глаза на «незначительное» несоответствие потенциального заемщика по ипотечной программе предъявляемым к нему требованиям. Поэтому несложно предположить, что в ближайшее время спрос на жилье не увеличится.
Решение проблемы уже давно предлагают представители строительных компаний — это выделение государством дополнительных средств на ипотечные программы, с тем чтобы кредиты стали более доступными для граждан. Отметим, что Правительством уже увеличено фондирование АО «Казахстанская ипотечная компания» для выкупа прав требований по ипотечным займам у банков второго уровня на сумму 20,5 миллиарда тенге из республиканского бюджета, а также АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов» на сумму более 1 миллиарда тенге. Конечно, для решения сразу всех проблем этого недостаточно. Ведь количество нуждающихся в жилье граждан по-прежнему высоко, и далеко не всегда их возможности совпадают с желаниями и соответствуют требованиям банков…
В Алматы насчитывается 108 жилых комплексов, которые возводятся с привлечением средств долевых участников строительства. 53 объекта застройщики смогут построить самостоятельно, не прибегая к помощи государства. По оценке специалистов, на завершение этих объектов потребуется 69,3 миллиарда тенге. При этом до конца следующего года будет введено в эксплуатацию 10 315 квартир, будут решены вопросы 2 720 дольщиков. По остальным 55 объектам в рамках Программы государственной поддержки завершения строительства в текущем году через ФУР «Казына» банкам второго уровня будет выделено 59 миллиардов тенге для 17 застройщиков, из них во втором квартале этого года 15 застройщикам выделят 22,4 миллиарда тенге.
09.09.2008
МАРЖАН САГЫНДЫК, www.kn.kz