В одном из прошедших номеров мы писали о первом опыте организации кондоминиумов в городе Каратау и ремонте фасадов домов за счет жилищных пособий (кроме жилпособий на комуслуги). Мы писали о проблемах жилого сектора, свойственных, впрочем, всем городам Казахстана. Жилой фонд изнашивается – это факт.
В одном из прошедших номеров мы писали о первом опыте организации кондоминиумов в городе Каратау и ремонте фасадов домов за счет жилищных пособий (кроме жилпособий на комуслуги). Мы писали о проблемах жилого сектора, свойственных, впрочем, всем городам Казахстана. Жилой фонд изнашивается – это факт. Идут поиски решения проблемы. В продолжение темы – речь о том, какие трудноразрешимые вопросы возникают в этом процессе.
На заре приватизации жилищных фондов и образования на этом фоне кооперативов собственников квартир никто не прислушивался к редким репликам по поводу мнимой передачи в управление самим жильцам всего, что связано с многоэтажками: общих кровли, подъездов, подвалов, придомовой территории с подъездными путями. Казалось, выбрали председателя КСК или «молча» согласились с чьим-то выбором кандидатуры, а там уж им и карты в руки. Но время показывает: то было миной замедленного действия.
Воспользовавшись временным замешательством соседей – лет эдак в десять, «добротой» председателей, кое-кто понастроил впритык к домам гаражи, кафе, сауны, магазины и другое. Некоторые строения занимают площади почти половину общей придомовой территории. Все эти операции проводились не без ведома местных уполномоченных органов. Теперь же в свете новой кампании по организации кондоминиумов собственники жилья будто просыпаются от гипнотического сна. Дело в том, что во время приватизации не была проведена обязательная процедура определения общей долевой собственности на вышеназванные места общего пользования в домах. С образованием и регистрацией в органах юстиции кондоминиумов каждый владелец квартиры в многоэтажке, согласно квадратуре занимаемого жилья (это принцип определения доли жильца в совместной собственности) приобретает право голоса на эксплуатацию совместной собственности. В этом случае нет гарантии, что жители захотят терпеть под боком потенциальных «нарушителей границ их собственности и покоя». Процедура выдворения их за пределы кондоминиумов грозит приобрести массовый характер, если предприниматели не сумеют договориться с каждым жителем лично. Но кое-где это будет невероятно трудно. Поскольку что-нибудь пристроить при доме на равных приобретают права и другие жильцы, но что станется с придомовой территорией?
Конфликт чреват, во-первых, спадом предпринимательской активности, поскольку мест для размещения объектов обслуживания за пределами кондоминиумов при сложившихся планах градостроительства на всех, очевидно, не хватит. Во-вторых, сокращением налогооблагаемой базы. Не говоря обо всех побочных эффектах.
Кроме того, из вышесказанного следует, что все прошедшие годы после приватизации жильцы за свой счет содержали места общего пользования домов, не будучи законными собственниками. По логике событий многоэтажки теперь должны бы отремонтировать за счет бюджетных средств. Назначение жилищных пособий на содержание и ремонт жилья – вопрос следующего этапа после образования кондоминиума. Однако в некоторых городах, не только Жамбылской области, почему-то идут по пути наибольшего сопротивления, предпочитая загнать проблему вглубь, нежели разобраться на начальном этапе.
Типичный случай в городе Каратау. В прошлый раз мы писали о том, что власти силами местного предпринимателя организовали ремонт в одном из домов в счет будущих жилищных пособий, не дождавшись регистрации кондоминиума. На этот раз городской акимат узаконил, если можно так выразиться, начатую процедуру. Однако вопросов не стало меньше. Исходя из того, что уже проделано, напрашиваются выводы о том, с чем столкнутся их последователи в других городах. Оговорюсь: местные власти начали свои «реформы», руководствуясь только положениями закона о жилищных отношениях на ощупь, оправдывая это тем, что по стране не существует единой нормативно-правовой базы для решения проблемы жилого сектора. Сами жители пока не подозревают, с какими трудностями могут столкнуться в будущем.
А пока жители дома номер пять по улице Акшораева в городе Каратау, пенсионеры Лидия Михайловна Алексеева и Валентина Григорьевна Кремер не нарадуются новости: в их доме образовался кондоминиум. А после этого кровлю, подъезды и подвальные разводки, а также придомовую территорию отремонтировали, привели в порядок строители за счет бюджета. Это стало возможным за счет жилищных пособий, которые положены не только на расходы по коммунальным услугам для малообеспеченных семей, но и отдельно на содержание всего дома. Перед тем власти убедили жильцов заключить между собой соглашение о создании кондоминиума, зарегистрировать его в органе юстиции и выполнить ряд соответствующих процедур. Так по городу Каратау на сегодняшний день образовалось уже семь кондоминиумов в многоквартирных домах.
Собственно, этого и добивались жильцы последние несколько лет – ремонта за счет бюджетных средств. Ясно же, что собственными силами отремонтировать места общего пользования не смогут даже более-менее состоятельные жильцы дома. Впрочем, действительно богатые здесь не живут – это факт.
– В период приватизации квартир доля собственности каждого жильца в многоквартирном доме не была определена, – говорит начальник отдела строительства акимата Разуан Боранбаев. – Отсюда следует, кстати, что и деятельность КСК не может считаться до конца обоснованной. Поэтому городской акимат выработал порядок образования кондоминиумов для населения. Согласно утвержденному порядку, жильцы собирают собственные средства, во-первых, 47 тысяч тенге на создание технического паспорта дома, во-вторых, 13 тысяч на государственный акт, в-третьих, 2 тысячи на регистрацию кондоминиума в органе юстиции. Суть этого в следующем: жильцы заключают между собой соглашение об образовании на базе отдельного многоквартирного дома кондоминиума и выбирают старшего. Потом аким города выносит постановление о выделении земли прилегающей территории, после чего местный орган регистрации недвижимости по квадратуре занимаемого жилья определяет долю каждой квартиры в совместной собственности – от общей площади кровли, лестничных пролетов, подвала, прилегающей территории. Согласно решению четвертой сессии районного маслихата, основанного на положениях действующего закона о жилищных отношениях, жильцам будут начислены жилищные пособия.
Впрочем, не исключаются поправки в действующее положение в будущем, оговорился Боранбаев. Так, например, в пятом доме, который уже отремонтирован, сумма пособий жильцов не покрывает стоимость затраченных средств. Поэтому, скорее всего, остаток средств оплаты будет отнесен на следующий год. Исходя из этого в других домах пока будет меняться только кровля – с мягкой на шиферную, поскольку она более долговечная. Кроме того, в качестве формы управления кондоминиумом, как полагают в акимате, лучше подходит передача функций управления юридическому лицу – коммунальному предприятию, что в принципе согласуется с действующим законодательством. Поскольку, во-первых, у него есть материально-техническая база и возможности содержать штат квалифицированных специалистов (по типу прежних домоуправлений вместо КСК), а во-вторых, это выгодно самому поставщику услуг. Но это почему-то только после завершения ремонта дома.
– У новшества всегда найдется, что подправить, – поделилась начальник управления юстиции по Таласскому району Багдат Кожабекова. – Например, в порядке начисления жилищных пособий на ремонт. Я думаю, что при существующем положении практичнее было бы применить методику актирования состояния дома. Поскольку собирание необходимых для каждой семьи справок по перечню из пяти-шести пунктов может растянуться очень надолго.
Наконец, о самом порядке назначения жилпособий на ремонт. Акимат опирается на действующее общее для жилпособий на комуслуги и на ремонт положение закона о жилищных отношениях, согласно которому жилпособия положены только малообеспеченной семье, доход которой на каждого члена семьи не превышает 6635 тенге. Получается, что если доход семьи на три тенге больше означенной суммы, то пособия, в частности, на ремонт не назначаются. Это обстоятельство смущает и самих работников акимата, но что-то менять, естественно, не в компетенции местных властей. Приведем для наглядности пример. Вышеупомянутый дом номер пять по улице Акшораева отремонтирован на сумму более восьми миллионов тенге, а жилпособий на ремонт в пересчете тех, кому положено, хватает только на половину затрат подрядчика. Получается, остальные жители должны выплатить свою долю затрат, но в законе не оговаривается порядок вычисления средств на ремонт из доходов оставшейся категории граждан, сокрушается завотделом. Но, допустим, введут такую поправку. Тогда нашим пенсионерам уж точно станет совсем не до радости. С ними многим другим жильцам придется по нескольку лет расплачиваться за ремонт дома.
Конечно, это только начало в принципе дельного начинания – ремонта многоэтажек за счет бюджетных средств. Поэтому, по-видимому, остается только надеяться, что в дальнейшем все недоработки будут учтены.
08.09.2008
Бакытжан ОЙШИЕВ, www.megapolis.kz