Совсем недавно рынок недвижимости находился на пике покупательского спроса и предложения. Масштабная строительная индустрия, идущая по стране шагами Гулливера, открывала новые возможности перед потребителями. Большое количество свободно продаваемого жилья, которое стало вполне доступно, благодаря банковскому кредитованию.
Совсем недавно рынок недвижимости находился на пике покупательского спроса и предложения. Масштабная строительная индустрия, идущая по стране шагами Гулливера, открывала новые возможности перед потребителями. Большое количество свободно продаваемого жилья, которое стало вполне доступно, благодаря банковскому кредитованию, а также поднявшаяся покупательская способность привели к резкому повышению цен на недвижимость. В Щучинско - Боровской курортной зоне положение на рынке более оживилось в связи с перспективами ее развития, открытия здесь свободной экономической зоны, переноса игрового бизнеса.
Какова же ситуация в этом регионе в данное время, рассказывает директор Щучинского филиала ТОО "НЭБ Эксперт" Сергей КУПЦОВ.
- Говоря о недвижимости, следует четко конкретизировать фактор жилого или коммерческого характера и, конечно же, конструктивные элементы здания (планировку, ремонт, месторасположение и т.д.). В основном именно эти составляющие влияют на ценообразование. К названным факторам можно отнести и расположение нашей местности. Сегодня повсеместно наблюдается разброс ценовых предложений. Один владелец недвижимости, следуя велению сложившегося кризисного положения, снижает ее на свое имущество, другой упорно держит свою планку и надеется, что очень скоро все вернется на круги своя.
Сейчас на рынке недвижимости в большинстве случаев вырисовывается такая картина: собственники не желают продавать имущество по новой более низкой цене, а покупатели не готовы (некоторые даже не имеют возможности) приобретать квартиры по предыдущей завышенной стоимости.
- Какое количество сделок купли - продаж недвижимости совершается в настоящее время, если сравнивать ситуацию с периодом ипотечного бума?
- Если на рынке сегодня предлагается порядка 1000 объектов, то, согласно данным нотариусов, оформление фактических сделок составляет 5-10% в месяц. Этот показатель в 10 раз ниже того уровня продаж, который наблюдался в 2006 году. Или другой пример: в 2005 году у одного нотариуса в день совершалось 10-15 сделок, а теперь такое количество процедур проходит за целый месяц, сюда входит приобретение квартир, частных домов, земельных участков. Можно сказать, что в настоящее время купля - продажа совершается по бросовым ценам, а сами сделки я бы назвал кабальными. То есть, некоторые собственники вынуждены продавать свое имущество в силу различного рода обстоятельств по тем минимальным ценам, которые могут заплатить потенциальные покупатели.
В целом покупательская способность населения стоит на весьма низком уровне. На фоне ипотечного кризиса снизился уровень приобретения недвижимости по банковскому кредитованию, не говоря уже о покупке квартир за наличные деньги.
Действительно, сейчас цены на недвижимость резко упали, порой и до 50 % за единицу. Но необходимо помнить, что стоимость на имущество, которая наличествовала в период до кризиса, на мой взгляд, не была реальной. Это были взвинченные, искусственно взращенные цены. Намерениями Правительства развивать Щучин-ско - Боровскую зону воспользовались некоторые круги нашего социала, тем самым возбудив ажиотаж на рынке недвижимости. Застройщики, которые развернули масштабное строительство, банковские учреждения, обеспечивающие кредитами не только названные компании, но и население ипотеками, и некоторые риэлторы, получающие дивиденды от своей деятельности, создали некую спираль роста цен. Кроме того, на повышение стоимости недвижимости повлиял и человеческий фактор. К примеру, мне известен случай, когда во время ипотечного бума семьи оформляли кредиты не на одни и не на два, а намного большее количество объектов жилья. Есть люди, которые располагают 15-ю квартирами, а теперь имеют сложности в выплате кредита. А сами знаете, что законы рынка нерачительных хозяев вытесняют за пределы, оставляя слабых в убытке. Доступность и некоторая ненасытность населения также повлияли на рост цен.
Сейчас движение на рынке недвижимости замерло. После сильнейшего перегрева ситуации наступило затишье, и практически полностью отсутствует спрос.
Необходимо остановиться и на таком моменте, как сектор недвижимости. Обвальное понижение цен наблюдается только на имущество жилого характера. На коммерческие объекты аналогично нет спроса, но зато стоимость недвижимости более стабильна.
И последнее, что бы я хотел отметить, это то, что недвижимость стоит столько, сколько на момент предъявления потенциальный покупатель готов заплатить. И еще: самые низкие цены на недвижимость, независимо от экономического состояния рынка, как правило, всегда приходятся на конец года и начало нового.
Согласно данным мониторинга рынка недвижимости, проводимого сотрудниками товарищества, цены на имущество сравнительно понизились в таких пределах. В самом центре города Щучинска однокомнатная квартира с евродизайном с площадью 33,9 кв.м в прошлом году стоила 35 000 у.е.,
теперь же ее цена - 20000 у.е.. Следующая аналогичная квартира в этом же районе, но в "удовлетворительном состоянии", в настоящий момент стоит 15 000 у.е., вместо 26000 у.е. Двухкомнатная квартира в похожем положении, но с большей площадью стоит 30000 у.е., понизившись в цене на 20000 у.е. Если в п.Боровом можно было в 2007 году приобрести трехкомнатную квартиру за 70000 у.е., то теперь ее предлагают за 50000 у.е. А четырехкомнатная квартира вблизи центра Щучинска с евроремонтом и 80 - ю кв.м в настоящий момент стоит 45000 у. е., хотя всего год назад собственник ее оценил в 80000 у. е. С частными домами ситуация подобна. На окраине города, в живописном месте шпальный дом с участком 15 соток предлагают приобрести за 35000, несмотря на то, что до резкого понижения цен его стоимость доходила до 70000 у.е.
Что ж, ситуация на рынке недвижимости в курортной зоне довольно ясна. Спрос на жилое и нежилое имущество, который был вызван ипотечным бумом несколько лет назад, занял выжидательную позицию. По словам Шалкарбека Алжанова, начальника отделения регистрации прав на недвижимое имущество управления юстиции Щучинского района, в поселке Боровом на данный момент ежемесячно совершается 2-3 сделки, подобная ситуация и в г. Щучинске. Ведущий кредитный менеджер одного из филиалов банков Николай Попок констатирует факт того, что объемы ипотечного кредитования снизились на 70-80 % по двум причинам: банки ужесточили условия, а также население в настоящее время не обладает достаточной покупательской способностью.
О том, что ожидается троекратное увеличение населения Щучин-ско - Боровской курортной зоны вследствие ее развития, говорится уже на протяжении нескольких лет, заявлялось и о планируемом объемном строительстве. Если на самом деле на территории Борового развернется масштабная работа по развитию курортного и игрового бизнеса, то спрос на недвижимость по логике вещей должен вновь увеличиться, и, соответственно, ее стоимость будет прогрессировать. Ведь только соотношение спроса и предложения рождает действительную стоимость товара.
04.09.2008
Елена ЕРИНА. www.akmolinka.narod.ru