Сегодня общество можно условно разделить на три категории по обеспеченности жильем. Первая — граждане с большими доходами, не нуждающиеся в помощи государства. Вторые могут приобрести квартиру, взяв ипотеку. Третья категория только мечтает о новой крыше над головой.
Арендованная жизнь
Сегодня общество можно условно разделить на три категории по обеспеченности жильем. Первая — граждане с большими доходами, не нуждающиеся в помощи государства. Вторые могут приобрести квартиру, взяв ипотеку. Третья категория только мечтает о новой крыше над головой. Именно для последних «спасательным кругом» должно служить арендное жилье
В нашей стране более 75 тысяч семей не могут приобрести квартиру. Предыдущая жилищная программа не утолила «квартирный голод» казахстанцев. В период за 2005-2007 годы было построено порядка 395 тысяч квадратных метров коммунального жилья, или
4 752 квартиры, что покрыло потребность 6,5 процента населения. Однако это лишь капля в море.
Чтобы удовлетворить потребность населения в жилье, необходимо за три года построить 1,8 миллиона квадратных метров социального и 2,7 миллиона — коммерческого арендного жилья. В утвержденной жилищной программе на 2008-2010 годы планируется возвести 363 тысячи и 288 тысяч соответственно. В первую очередь, съемные квартиры будут предназначены для малоимущих и социально незащищенных слоев населения. Государство предполагает сдавать их по цене 100-150 долларов в месяц за квартиру.
Как считают эксперты, чтобы арендный сектор в общей структуре жилого фонда был на уровне стран Запада, нам необходимо построить 180-200 миллионов квадратных метров жилья. Это почти столько же, сколько насчитывает существующий в стране объем жилищного фонда.
Для тех бюджетников, которым приходится снимать квартиры по рыночной стоимости, арендное жилье, построенное в рамках госпрограммы, может стать хорошим подспорьем, ведь в Астане съем однокомнатной квартиры обходится не менее чем в 50 тысяч тенге в месяц, а на левом берегу эта сумма превышает 1000 долларов США, достигая 1800 долларов (подчеркнем, за однокомнатную квартиру!). Вместе с тем, развитие арендного сектора выгодно и государ-ству, поскольку это альтернатива бесплатному коммунальному жилью и ипотеке.
Инвесторы пассивны
Государство сегодня заинтересовано привлечь застройщиков в этот пока еще неразвитый сегмент рынка, не только выступая в роли активного соинвестора, но и предлагая определенные преференции или предоставляя гарантии. Как вариант — строить дома в наем могли бы за свой счет крупные национальные компании и организации с государственной долей участия. Тем самым они бы «убили двух зайцев»: не тратили бы деньги на выкуп квартир для сотрудников (одна крупная компания, входящая в холдинг «Самрук», планирует на эти цели в текущем году потратить порядка 22 миллиардов тенге) и решили бы кадровый вопрос, поскольку словосочетание «предоставляем жилье» на ценные кадры оказывает сегодня сильное влияние.
Однако строительные компании не проявляют интереса к арендному рынку, поскольку не видят большой прибыли. По подсчетам Ассоциации застройщиков, арендное жилье может себя оправдать только через 10 лет. Застройщики готовы проявить активность в этом вопросе, если государ-
ство безвозмездно предоставит им земельные участки, подведет инженерные сети, дотирует банковские кредиты или хотя бы частично даст гарантии для банков при финансировании строительства. Однако, как показывает практика, в настоящее время государство вряд ли пойдет на это.
Еще одной проблемой на пути развития арендного сектора жилья в Казахстане является нормативно-правовая база. Два года назад в Закон «О жилищных отношениях» были внесены дополнения, которые касаются найма жилья. Однако сегодня необходим пакет самостоятельных законов, а также экономическая основа, позволяющая заинтересовать бизнес-структуры в участии в этом процессе. В отдельном законе об аренде необходимо отрегулировать такие вопросы, как выдача разрешений на приобретение многоквартирных домов с целью сдачи квартир в аренду; управление доходными домами; броня прав арендодателей и потребителей. Кроме того, должны быть прописаны меры, дающие стимулы для инвестирования в этот рынок.
Теневая сторона аренды
По расчетам Национальной ассоциации риелторов (НАР), сегодня «в тени» находится до 95 процентов рынка аренды жилья. «Правит» им частный сектор. Квартиры сдаются на разный срок — от одного часа до нескольких лет. Законом это не запрещено. Главное, чтобы платились налоги. Но, как показывает практика, в этом сегменте сегодня возникает немало проблем. Стороны порой руководствуются устной договоренностью, игнорируя пункты договоров (которые, к тому же, заключаются не всеми).
Легализация аренды в Казахстане, как, впрочем, и в других постсоветских странах, организована неудобно. Нет утвержденных бланков строгой отчетности, которые позволили бы собственнику арендного жилья упростить налоговый учет. При этом многие арендаторы считают неприемлемым отдавать государству часть своей прибыли. В итоге огромный рынок остается стихийным и не приносит никакой прибыли государству.
Аренда пользуется спросом
Недавно в Казахстане было проведено исследование по арендному жилью. Изучали спрос и предложение в крупных городах — Караганде, Павлодаре, Усть-Каменогорске, Атырау, Шымкенте, Астане и Алматы. Основную нишу на рынке занимают гостиницы и квартиры в наем. В перечисленных городах сдается до 2000 квартир в неделю, при этом их загруженность составляет 21-25 дней в месяц. В основном это однокомнатные квартиры. Спрос на них в пять раз превышает предложение. И наоборот, предложение сдать в наем дорогие квартиры в десять раз превышает спрос. Сегодня 67 процентов респондентов (опрошено 3500) арендуют жилье на срок до одного месяца и больше. Жилье для продолжительного проживания чаще всего снимают люди трудоспособного возраста — от 18 до 35 лет, рабочие, студенты и предприниматели.
На основании исследования эксперты пришли к выводу, что возведение арендного жилья является необходимым условием развития рынка рабочей силы и способ-
ствует ее притоку в районы интенсивного промышленного строительства. Кроме того, аренда положительно влияет на демографическую ситуацию в стране, давая возможность найти решение жилищных проблем молодым семьям, которые не могут позволить себе приобрести квартиру.
При всем многообразии арендного жилья потребителю зачастую не из чего выбирать: то, что предлагает рынок, не соответствует его запросам по качеству или по цене. В разных городах существует своя специфика. Так в Алматы сохраняется дефицит предложения жилой арендной недвижимости. В Астане рынок аренды как жилого, так и коммерческого назначения перенасыщен.
Мировой опыт
Если в Казахстане большинство людей воспринимает аренду жилья как что-то временное, непрочное, ненадежное и ставит в качестве основной задачи любыми способами обрести свой собственный дом, то в западных странах аренда жилья — чрезвычайно распространенное явление. Этот сегмент во многих развитых государствах достигает 60 процентов от общего жилищного фонда. Граждане всю жизнь снимают недвижимость, при этом не испытывая никаких ущемлений. Так, по данным Европейского статистического агентства, в Германии только 43 процента жителей владеет собственным жильем, во Франции — 56 процентов, в Австрии — 57 процентов, в Великобритании — 69 процентов, в Ирландии — 78 процентов, в Испании — 81 процент. И это несмотря на низкие, по нашим меркам, ставки ипотечного кредита и достаточно высокий уровень доходов.
Действительно, реалии жизни таковы, что даже в развитых странах не каждый человек может себе позволить купить жилье. Поэтому в таком, казалось бы, благополучном зарубежье значительную долю от жилого фонда составляет арендный сектор.
Средняя зарплата в США в десять-двенадцать раз выше, чем в России или Казахстане, и американцы без проблем могли бы взять ипотечный кредит со ставкой 5-6 процентов в год на 30 лет. Однако аренда им обходится дешевле. Цены на недорогое съемное жилье в Америке зафиксированы и корректируются самими домовладельцами лишь раз в год. Правда, такие правила не распространяются на элитный сектор.
Арендодатель в США не имеет права поднять плату жильцам более чем на определенный процент в год. Этот показатель определяется ежегодно и служит ориентиром для всего рынка. За последние десять лет он варьировался от 2 до 6 процентов. Это позволяет жителям Нью-Йорка снимать студию (однокомнатную квартиру) за 300-500 долларов в месяц. Цена зависит и от местоположения жилья. Например, в центре Нью-Йорка цены на аренду квартиры начинаются от суммы в 1000 долларов. Но в целом во всех секторах этого рынка есть ценовая стабильность.
Эта же основательность и стабильность распространяется на взаимоотношения арендаторов и владельцев жилья. Потенциальный арендатор должен доказать свою платежеспособность, и это зачастую происходит по следующей схеме. Владелец квартиры или агентство, которое ее сдает, запрашивают в специальном бюро выписку из его кредитной истории. Выписка платная, и, как правило, претендент на аренду должен отдать от 25 до 70 долларов за такую проверку. Естественно, если хозяин отказывает в заключении договора, эти день-ги не возвращаются. Кроме того, владельцы жилья просят будущего жильца указать телефоны своих предыдущих мест жительства и обязательно выясняют, вовремя ли человек вносил плату.
В объявлениях о съеме квартир часто указывается показатель годового дохода будущего квартиросъемщика. Скажем, если квартира предлагается в аренду за 2000 долларов, то ее соискатель должен иметь годовой доход в 100 тысяч. Арендодатели всегда осведомлены об уровне доходов своего жильца, чтобы быть уверенными в его порядочности.
Германия по праву считается страной квартиросъемщиков. Так, в Берлине лишь 11 процентов горожан являются собственниками жилья, несмотря на низкие ставки ипотечных кредитов, составляющие всего 4,5 процента на десятилетний срок. И что поразительно — ставки продолжают снижаться. Для сравнения — двенадцать лет назад они составляли 8 процентов.
Есть и другой важный фактор — стоимость земли. В США, например, стоимость дома или квартиры равняется среднему заработку за три года. А в Германии земля настолько дорогая, что здесь стоимость жилья доходит до шести-семи годовых доходов. Кстати, отношение к приобретению жилья в собственность у немцев отличаются от американцев. В Германии дом приобретается один раз на всю жизнь. Поэтому немцы обычно приобретают его на закате своей жизни, а очень многие так и живут в съемном жилье до смерти.
02.09.2008
АННА РОМАНОВА, www.kn.kz