Ипотечное кредитование в последние годы стало привычным явлением нашей жизни. Конечно же, можно долго обсуждать кабальные условия ипотеки, но и удобства ее очевидны — человек, не имеющий «своего угла», может разом решить квартирный вопрос.
Ипотечное кредитование в последние годы стало привычным явлением нашей жизни. Конечно же, можно долго обсуждать кабальные условия ипотеки, но и удобства ее очевидны — человек, не имеющий «своего угла», может разом решить квартирный вопрос. Но никто не застрахован от форс-мажора. За то время, пока заемщик будет платить по кредиту, могут произойти самые непредсказуемые события, поскольку 15-20 лет — срок немалый даже для молодого, абсолютно крепкого человека. На работе поменялось любимое руководство, да и здоровье предательски подводит… Словом, как гласит народная мудрость «человек предполагает — бог располагает»… Чтобы минимизировать ипотечные риски (как заемщика, так и кредитора), от них можно застраховаться.
Стоит сразу отметить, что как такового ипотечного страхования нет, существует пакетный вариант. То есть заемщик страхует целый комплекс рисков. В стандартный пакет входит страхование имущества, жизни и титула. Как показывает практика, в большинстве случаев банки требуют два обязательных вида: страхование объекта залога и страхование жизни. Третий вид — страхование риска утраты права собственности на приобретенное жилье (титульное страхование) — желателен для вторичного рынка жилья, где возможны случаи недобросовестности продавцов. Часто страховые компании предлагают заключить договор комплексного ипотечного страхования, включающий все три вышеуказанных вида. Это оптимальный вариант и по защите, и по стоимости страховки.
Страхование объекта залога
Стихийные и техногенные катастрофы, вроде пожаров или наводнений, далеко не абстрактные угрозы. Точно так же, как и угроза стать жертвой любителей легкой наживы типа домушников, вандалов и прочей криминальной братии. Естественно, что защититься от всех этих явлений невозможно, но подстраховаться можно, а в случае ипотечного кредитования даже необходимо.
При страховании квартиры (объект залога) страховым случаем является утрата или повреждение недвижимого имущества заемщика в результате непредвиденных событий: пожара, взрыва газа, повреждения водой, грабежа, разбоя, стихийных бедствий и прочее. Причем все банки ограничиваются требованием страхования лишь конструктивных элементов («коробка») поступающей в залог квартиры. Расценки в различных страховых компаниях колеблются в среднем в пределах 0,2% от оценочной стоимости недвижимости. Однако окончательный тариф на страхование рисков определяется индивидуально для каждого заемщика, и зависит от таких характеристик: год постройки дома, его техническое состояние, тип перекрытия (деревянное или иное) и т.п.
По собственному желанию можно в рамках общего ипотечного страхового пакета застраховать еще отделку квартиры. Дело в том, что «коробка» уничтожается крайне редко, а вот отделка (например, в результате залива квартиры соседями сверху) страдает достаточно часто. Естественно, оформлять страховой полис надо после того, как в квартире сделан ремонт.
Страхование жизни заемщика
При ипотечном кредитовании банки не могут не волновать жизнь заемщиков, состояние здоровья, трудоспособности, поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по кредитам. В этом же заинтересованы и заемщики, поскольку в случае болезни и утраты работоспособности возникает угроза невозможности погасить заем. Но если подстраховаться от подобных «казусов жизни», то страховые компании смогут компенсировать понесенный ущерб банку и сохранить для заемщика (или его близких) предоставленное жилье.
При страховании жизни и трудоспособности заемщика, страховым случаем признается смерть по любой причине, а также временная или постоянная утрата трудоспособности в результате несчастного случая, которая привела к инвалидности. Выплата производится, когда человек по одной из вышеперечисленных причин не может погасить полученный кредит.
Подавляющее большинство банков требует страхования на случай смерти заемщика или наступления инвалидности I и II группы. Базовые тарифы страховых компаний в среднем 15-17% от суммы кредита и зависят в основном от пола и возраста, в некоторых случаях и от профессии заемщика. Например, жизнь человека, работающего в бюджетной организации и взявшего ипотечный кредит в размере 30 тыс. долларов, будет застрахована примерно на 9 тыс. тенге.
Страхование титула (права собственности)
По юридическим канонам при покупке квартиры право собственности на нее переходит к покупателю. Но в наше сложное время жилье может быть продано и по поддельной доверенности или без согласия родственников, выписанных из квартиры, но имеющих на нее законное право (несовершеннолетние дети, неразведенные супруги, люди, пребывающие в тюремном заключении), а также с долговыми обязательствами. Посредством таких мошеннических уловок современные последователи Остапа Бендера могут с легкостью оспорить сделку купли-продажи жилья. Именно для этих случаев предназначено страхование титула, которое обеспечивает защиту от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. Стоимость такой услуги составляет в среднем 0,07% от стоимости недвижимости.
Необходимо знать, что право собственности до момента погашения кредита находится у банка, который получит страховое возмещение в случае потери права собственности, если, конечно, вы не оформили дополнительную страховку. Поэтому страховая сумма — те деньги, на которые вы рассчитываете в возмещении страховой компании — будет равна величине вашего долга банку. Тогда при наступлении страхового случая вы получите разницу между долгом и суммой страховых выплат, а банк — сумму, покрывающую ваш долг перед ним.
Итак, давайте подсчитаем, во что обойдется страхование. Если вам 30 лет, работаете в бюджетной сфере и берете кредит на сумму 30 тыс. долларов, то один год страховки по всем трем видам ипотечных рисков будет стоить около 40 тыс. тенге.
Особенности вопроса
Страховые ипотечные договоры чаще всего заключаются на один год. При продлении полиса на следующий год размер страховой премии уменьшается, поскольку он исчисляется в соответствии с остатком ссудной задолженности перед банком на дату заключения страхового договора. Если ипотечный кредит рассчитан, например, на 20 лет, то на страхование «набегает» приличная сумма.
Теоретически, каждый заемщик имеет право на самостоятельный выбор страховой компании. На практике же, после обращения в банк и получения согласия на сделку, заемщику дают рекомендацию по выбору страховой компании, поскольку каждый банк предпочитает работать с определенными страховыми компаниями.
Процедура заключения договора страхования достаточно стандартна: необходимо собрать пакет указанных банком или страховой компанией документов и написать заявление. Обязательно проводится предстраховая экспертиза имущества, может также потребоваться медицинское освидетельствование заемщика и созаемщиков (если таковые имеются). При определенных обстоятельствах банк может запросить дополнительные документы и справки.
В Новой Зеландии с населением менее 4 млн человек ипотечное страхование осуществляется частными компаниями с 1965 года, причем доля застрахованных кредитов от общей суммы выданных ипотечных кредитов составляет около 40%. В Канаде с населением около 30 млн человек доля застрахованных кредитов на конец 2002 года составляла примерно 50%, а страховая сумма по вновь выданным ипотечным кредитам — 42 млрд долларов. На родине ипотечного страхования — в США, где оно существует с 1934 года, — в настоящее время ставки вознаграждения в частных страховых компаниях составляют 3 4% от первоначальной суммы ипотечного кредита.
06.06.2007
Бауржан ТОЛЕГЕНОВ, www.kn.kz