Недвижимость в Казахстане в начале XXI века росла стремительными темпами. Цены на квартиры в Алматы могли составить конкуренцию крупным городам Европы, стран Азии и Америки, не говоря уже о России, при этом, безусловно, проигрывая всем вышеперечисленным в качестве.
или Взгляд на казахстанский рынок недвижимости
Недвижимость в Казахстане в начале XXI века росла стремительными темпами. Цены на квартиры в Алматы могли составить конкуренцию крупным городам Европы, стран Азии и Америки, не говоря уже о России, при этом, безусловно, проигрывая всем вышеперечисленным в качестве. А если вспомнить о том, что стоимость квадратного метра жилья в новостройке и в квартире обычной планировки на вторичном рынке была практически одинаковой, то возникает вопрос о том, насколько адекватны цены, устанавливаемые рынком, и о так называемой «справедливой стоимости» на недвижимость. Однако, как считают специалисты, пресловутый кризис, обнажив все огрехи, понизил цены до этой самой «справедливой» отметки, и теперь Казахстан может поспорить с зарубежьем по степени привлекательности вложений из-за низких цен и перспективы роста. О законах рынка, ценах и перспективах оптимистичных и не очень, специально для «Къ-Недвижимость» - мнения наших экспертов.
К беседе мы пригласили представителей разных сегментов рынка недвижимости: вице-президента Казахстанской ассоциации оценщиков (КАО) Александра Калинина, директора риэлторской компании UMEX Realty Аскара Мукашева, директора риэлторской компании «Акваториум» Андрея Маргова и специалистов консалтингового агентства NAI Aristan Kazakhstan.
Справедливая цена
Стремление выяснить, что же такое справедливая или, по-другому говоря, обоснованная цена на недвижимость, из чего она складывается и почему считается справедливой, привело нас к размышлениям о законах рынка, механизме спроса и предложения и более глубокому взгляду на процессы, происходящие на сегодняшнем рынке недвижимости Казахстана.
Мнения наших экспертов разделились больше в терминологическом плане, и хотя с тем, что рынок диктует цену, нельзя не согласиться, комментарии отличаются друг от друга именно углом зрения на понятие «справедливая цена».
Известный казахстанский оценщик Александр Калинин относит понятие «справедливая цена» скорее к социальной и юридической, но не оценочной терминологии. «В рыночных условиях такие категории, как «справедливость», «честность» и т.п. не являются определяющими. Однако в международных стандартах оценки (МСО-2005), рекомендованных для использования в РК, имеется понятие «справедливая стоимость», используемое для расчетов активов в целях международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Это величина расчетная и отличается от рыночной в пределах минус 15-20%», - говорит Александр Калинин.
С более социальной точки зрения подходят к определению справедливой цены специалисты консалтингового агентства NAI Aristan Kazakhstan, в какой-то степени отождествляя ее с ожидаемым минимумом при достижении рынком «ценового дна». «Справедливая в нашем понимании цена еще не установилась, поскольку она регулируется спросом и предложением на здоровом рынке, т.е. спрос должен основываться на реальных доходах населения», - считают они. «А если учитывать, что средняя заработная плата по г.Алматы составляет 700 долларов США1, то при таких доходах большая часть населения не может позволить себе приобрести жилье с использованием ипотеки, тем более, что на данный момент условия получения кредита на покупку жилья ужесточились. Таким образом, для приобретения жилья под ипотеку средний доход алматинца должен быть как минимум 1500-2000 у.е. Исходя из данных некоторых риэлторских компаний, сейчас на рынке жилой недвижимости южной столицы средняя цена за кв. м составляет 2200-2500 у.е., то есть значительно выше той планки, которую мог бы «потянуть» среднестатистический житель Алматы. Соответственно, на наш взгляд, ценовое дно или «справедливая цена» должно установиться на 900-1600 у.е.», - считают в казахстанском представительстве NAI Global.
«Довольно часто приходится слышать такие высказывания, что цены формируют риэлторы, застройщики, государство и т.д., - говорит директор компании UMEX Realty Аскар Мукашев, - хотя на самом деле никто сам по себе отдельно не может регулировать цену. Цена формируется рыночными условиями. Год назад, например, была одна цена - и она была справедливой на тот момент. Сейчас другая цена, и она тоже справедливая на данном этапе. Другой вопрос: из чего она складывается и как формируется».
Из чего складывается цена
Если обратиться к цифрам, то, согласно экономической теории, цена складывается из себестоимости и прибыли (Ц=с/с+П). «В международной практике среднеотраслевая прибыль редко превышает 8-12%, банковская - 4-6%, торговая 10-12%, прибыль от аренды 8-10%, - говорит лицензированный оценщик РК Александр Калинин. - Имеются отрасли с большей прибылью, так называемой сверхприбылью».
«Вопрос о себестоимости - более серьезный, - продолжает г-н Калинин. - Внутри себестоимости можно встретить много интересного. Непрофильные затраты - для продвижения бизнеса (чиновникам), строительства дорожных развязок, социальных объектов (школы, детсады и др.) давно стали нормой при расчете себестоимости кв. м. Знакомство с бизнес-планами по застройке, которые представлены в БВУ (банки второго уровня - прим. «Къ-Недвижимость») для получения кредита, показывает, что себестоимость строительства кв. м многоэтажной типовой коробки не превышает $720-750, плюс чистовая отделка (25%), плюс дополнительная подводка коммуникаций (20%), плюс дополнительные затраты (социалка, затраты на выкуп земельного участка, процент на рекламу, риэлторские и др. услуги) (до 25%). В итоге выходим на 1450 долларов США. Добавьте, с учетом специфики отрасли, прибыль 20-25%, выходим на 1800 долларов США за 1 кв. м. Это и есть так называемая экономически обоснованная стоимость».
«Насколько же «справедлива» (обоснована) была стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке до середины 2007 года, можно легко понять, вспомнив, что пик цен тогда пришелся на июнь и составил по первичному жилью эконом- и бизнес-класса в среднем по г. Алматы 3100-3200 долларов США за кв. м. На сегодняшний день цены в данном секторе снизились более чем на 30%. По вторичному рынку среднее снижение составило 58,5%. Наибольшее в спальных микрорайонах - 63,5%, наименьшее по «золотому квадрату» - до 50%», - добавляет Александр Калинин.
Зависимость от доходов и ВВП
Но вернемся назад, к размышлениям наших экспертов в отношении «справедливой цены». В сложные моменты, как известно, принято прибегать либо к научным исследованиям, либо к помощи экстрасенсов. Мало кто сегодня решится давать прогнозы по ценам, ткнув пальцем в небо, поэтому попробуем держаться ближе к экономической науке.
Андрей Маргов, занимающийся инвестиционным консалтингом, считает, что диапазон «справедливой» (обоснованной) цены на недвижимость для конкретного промежутка времени с достаточной долей вероятности высчитывается исходя из объективных экономических показателей. Эта величина не статична, она динамично меняется вместе с экономической и политической ситуацией в стране. «Так, например, - говорит он, - на рынках экономически развитых стран существует четкая зависимость между динамикой доходов населения, ВВП и ценами на недвижимость. Скажем, среднестатистический житель США может заработать деньги на покупку типичного домика в среднем за 7,2 года. Иными словами, весь доход гражданина за это время равен справедливой цене за стандартный жилой дом. Такая зависимость в США существует уже 50 лет, а последний кризис только подтвердил ее справедливость, вернув цены к расчетной величине».
«Другой показатель, - продолжает Андрей Маргов, - от которого можно оттолкнуться, чтобы рассчитать справедливую цену, - это ВВП (валовой внутренний продукт). И третий, на основании которого нам проще всего определить справедливый диапазон цены на жилую недвижимость, - это арендные ставки, т.е. какую стоимость арендаторы того или иного города готовы оплачивать за свое проживание в квартире. Таким образом, если посмотреть на общемировые статистические показатели по доходу от аренды квартиры, то средний чистый доход от сдачи квартиры в крупных городах мира составляет 5-6% дохода в год от рыночной стоимости жилья. Иными словами, если за аренду вашей квартиры вам готовы платить 500 долларов в месяц, то справедливая цена такой квартиры должна колебаться в диапазоне 85 000-100 000 долларов. На мой взгляд, для нашего рынка этот метод определения цен на недвижимость самый оптимальный».
Спрос, предложение и законы рынка
В соответствии с законами экономики на всех рынках существует механизм спроса и предложения, регулирующий цену. Известно, что на рынке недвижимости этот механизм работает не так безукоризненно, как на других рынках, в силу инертности данного рынка и специфичности недвижимости как товара. Тем не менее, казахстанский рынок, на взгляд специалистов, адекватно воспринимает повышение или снижение спроса на недвижимость, формируя свою ценовую планку с учетом как глобальных, так и локальных факторов, оказывающих влияние на ценообразование. Мы попросили наших экспертов взглянуть на процессы, произошедшие на рынке, более глобально, дать им оценку и ответить на вопрос: были ли нарушены какие-то определенные законы рынков?
«Когда растет спрос на ипотечные кредиты, то увеличивается спрос на жилье, следовательно, цены идут вверх. Это та картина, которую мы наблюдали совсем недавно, говорит Аскар Мукашев. - Но этому должен еще способствовать фактор благосостояния населения. Цены на газ, нефть, природные ресурсы росли, благосостояние казахстанцев улучшалось, росла уверенность в завтрашнем дне - следовательно, все с удовольствием брали кредиты. Спрос на кредиты подогревал спрос на жилье, а это, естественно, не могло не способствовать росту цен на рынке. Сейчас обратная картина: кризис в банковском секторе вызвал кризис на рынке недвижимости, далее поднялись процентные ставки, соответственно упал спрос на ипотеку, затем на недвижимость, увеличилось предложение и, как следствие, снизилась цена. В прошлом году все говорили, что цены завышены. Сейчас цены уже не только не завышены, но даже занижены».
«Главным фактором изменения цен на недвижимость в мире было и будет изменение соотношения баланса спроса и предложения. В свою очередь, на этот баланс влияют: доходы населения, процентные ставки, доступность ипотеки, доверие и альтернативные варианты инвестирования, - подтверждает эту точку зрения Андрей Маргов. Все это вместе и составляет фактор инертности рынка недвижимости, так как изменения одного из этих показателей не сразу отражаются на цене, и только очень опытные инвесторы способны чувствовать грядущие изменения конъюнктуры рынка. Что касается рынка нашей страны, в последние годы он отличался очень высокой спекулятивной составляющей, так как большинство инвесторов доверяли только недвижимости, не используя другие возможные рынки и инструменты. Поэтому на казахстанском рынке недвижимости методично создавался «мыльный пузырь».
Свою точку зрения на этот вопрос высказал Александр Калинин: «Понятие спроса подразумевает платежеспособный, реальный спрос, но не мечту о приобретении жилья. Банки, застройщики и некоторые риэлторы стали надувать этот пресловутый «ценовой пузырь». Потребовались финансовые инструменты для обеспечения покупательской способности. Создался миф о доступности ипотечных кредитов (кредит без залогов, кредит по низкой ставке и т.д.). Обыватель поддался, не рассчитав свои силы. При этом более 85% населения страны не могли позволить себе покупку или кредит при сложившихся ценах. Но, конечно, совсем другой случай, когда свободные средства вкладывались в недвижимость как в инвестиции, что характерно для 60-65% приобретений. Но это проблема уже обеспеченных людей».
«Было нарушено нормальное функционирование (механизма. - «Къ-Н») спроса и предложения за счет создания спекулятивных операций на рынке. Подобные операции и создание искусственного спроса уже не раз приводили к «обвалу» на финансовых рынках», - считают специалисты NAI Казахстан.
Рынок покупателя
Но вернемся к нашим реалиям. В соответствии с известным постулатом бизнеса «покупай на спаде, продавай на подъеме» казахстанский рынок недвижимости сейчас может снова стать привлекательным для инвестиций. Но, к сожалению, несмотря на, казалось бы, достаточно низкий уровень цен и подходящий момент, покупатели не торопятся вкладывать деньги в рынок недвижимости Казахстана.
«Как ни печально, - отмечает Андрей Маргов, - надо признать, что адекватного реагирования на изменения реалий рынка у большинства населения не было и нет. Когда уже не надо было покупать - покупали, а теперь, когда уже пора - ждут. Сейчас сложилась благоприятная ситуация, чтобы улучшить свои жилищные условия, т.е. налицо типичный рынок покупателя, когда именно «его величество покупатель» может диктовать свои условия и выбирать из большого количества предложений. Когда же рынок развернется, вступит в силу «рынок продавца», тогда уже именно он будет устанавливать ценовую планку».
«Факт, что рынок оживляется, уже очевиден, появился реальный спрос, - говорит директор компании UMEX Realty, - но только на вторичную недвижимость. Первичное жилье от застройщика боятся покупать даже при 90% готовности. Строителям нужно совсем немного денег для того, чтобы достроить. А люди не верят. То есть если раньше можно было спокойно продать объект в новостройке, окончание строительства которой было намечено через 2-3 года, то сейчас даже срок 3 месяца останавливает покупателя, вызывая недоверие. Вот так отреагировали наши соотечественники на дефолты по строительству».
Надо сказать, что иностранные инвесторы, быстро прочувствовав ситуацию, пытаются войти на наш рынок, спотыкаясь, однако, при этом о местные законодательные и прочие препоны. Наши же инвесторы, наоборот, стараются вложить свои капиталы в более надежную, с их точки зрения, зарубежную недвижимость. Хотя, казалось бы, зная наши подводные камни, они могли бы с гораздо большим успехом, чем их иностранные коллеги, инвестировать в отечественный рынок, тем самым еще и внося вклад в поднятие экономики Казахстана.
«Конечно, когда мы говорим о привлекательности проектов в сфере недвижимости, то речь в первую очередь идет о проектах коммерческой недвижимости: современных качественных торговых и офисных помещениях. С этим связан интерес со стороны множества зарубежных инвестиционных и девелоперских компаний. Также стоит различать характер инвестиций: иностранные инвестиции в большей степени представляют собой институциональный характер, в то время как казахстанские инвестиции в зарубежную недвижимость - преимущественно частного характера», - говорят в NAI Aristan Kazakhstan.
«Если иметь в виду интерес инвесторов, то сейчас в Алмате вкладывать в бизнес перспективней, чем, скажем, в Париже, - считает Аскар Мукашев. - В прошлом году начал развиваться АФЦ (Алматинский фнансовый центр - прим. «Къ-Недвижимость»), это говорит о том, что есть перспективы. На наш рынок надо заходить либо большому инвестору, чтобы выкупить весь проект, либо частным инвесторам для инвестиций в небольшие отдельные объекты, - говорит Аскар Мукашев. - Сейчас 50% сделок совершаются для инвестиций именно на вторичном рынке: частные инвесторы, несмотря на то, что это будут длинные инвестиции, покупают недвижимость, чтобы потом, сделав хороший ремонт, сдать объект в аренду. Таким образом, они получат свои 130-150% на подъеме рынка. Вкладывать в Казахстан сейчас - самое время и место. Это будет благом и для нашей экономики».
Шаги к оздоровлению
Шаги, предпринимаемые правительством и банками по оздоровлению ситуации на рынке недвижимости Казахстана, дают шанс надеяться на лучшее. Но и от участников этого сегмента требуются определенные действия для того, чтобы здесь воцарились более цивилизованные правила игры.
«Нужно время и серьезные изменения в сознании наших инвесторов, поставщиков стройматериалов, строителей и девелоперов, - считает Андрей Маргов. - Пора привыкать к мировой среднестатистической норме рентабельности. Государству крайне необходимо либо создать мощную строительную корпорацию, которая будет строить жилье и заниматься обновлением коммуникаций, либо создать условия, чтобы сильный зарубежный девелопер захотел выйти на наш рынок. На рынке недвижимости крутятся огромные деньги и у многих чиновников есть желание отщипнуть кусочек, поэтому так проблематично и сложно строить у нас в Казахстане и так важно государству навести здесь порядок. В Дубаи, например, девелоперы используют деньги дольщиков только для строительства конкретного объекта. Для этого существует специальный фидуциарный счет у девелопера, и целевые расходы застройщика строго контролируются. Поэтому есть доверие у покупателей со всего мира и поэтому каждый пятый строительный кран находится в ОАЭ. И нам надо сделать так, чтобы хотя бы каждый пятидесятый строительный кран был у нас в Казахстане, а для этого надо много решить».
Однако не все так просто в этом мире. Глобализация сегодня достигла нешуточных масштабов, и даже глубинка не может похвастать тем, что на ней не отразился мировой кризис ликвидности. «Сейчас все настолько взаимосвязано, и то, что происходит в Уругвае, может сказаться на Алматы. - говорит Аскар Мукашев. - Весь мир испытывал экономический рост - и все росло, в том числе и цены на недвижимость. Теперь произошел кризис ликвидности в Америке, и весь мир пожинает плоды. И ждать сейчас, что правительство что-то сразу решит, - не совсем реалистично. Нет такой силы, которая могла бы сейчас решить. Собираются G8, хотят решить проблему продовольственного кризиса - и не могут, государства и правительства хотят остановить инфляцию - и не могут, получается гиперинфляция. Точно так и с ценами на недвижимость. Нельзя ждать мгновенного решения».
Тем не менее Александр Калинин считает, что действия, которые предпринимает сейчас правительство по проблемам с обманутыми дольщиками, выкупаемыми земельными участками для государственных нужд, по вопросу оживления строительного и банковского сектора - абсолютно адекватны. «Другой вопрос об их своевременности. Опоздали более чем на год», - говорит он.
«Мерами правительства для решения и воздействия на сложившуюся ситуацию могут быть введение государственного регулирования цен на стройматериалы, устранение компаний-посредников из схемы их закупки; увеличение инвестиционной привлекательности отрасли, введение государственных гарантий на привлекаемые инвестиции», - предлагают свое решение специалисты консалтингового агентства NAI Aristan Kazakhstan.
Надежды и прогнозы
«Что касается рынка, то он оживет в ближайшее время, - считает Андрей Маргов, - потому что новое строительство приостановлено, а высокий отложенный спрос только возрастает. То есть нарушается баланс спроса и предложения. Поэтому население скоро осознает, что временный спад закончился, и потенциальные покупатели кинутся покупать жилье. И так продолжится до следующего кризиса или корректировки».
Не столь оптимистично смотрят на нынешнюю ситуацию в NAI Aristan Kazakhstan. По их мнению, ввиду того, что уже в этом году банки второго уровня обязаны погасить определенную долю внешних займов, для них особо остро стоит проблема дефицита ликвидности. Более того, даже при успешном выделении фондом «Казына» банкам второго уровня средств для финансирования завершения строительства этих средств недостаточно для полного завершения начатых проектов. «В этой связи мы считаем, что кризис на казахстанском рынке недвижимости затянется от одного года до двух лет», - отмечают они.
«При условии, если правительственные чиновники обратятся к рекомендациям профессионалов рынка недвижимости, экспертов и аналитиков, доказавших свою квалификацию, надеюсь и верю на скорейшее оздоровление на рынке недвижимости», - сказал в заключение Александр Калинин.
А вот и прогноз: «Уже наступил момент, когда нужно покупать, инвестиционная привлекательность Казахстана повысилась, одними из первых активизировались россияне, и многие российские специалисты призывают сейчас вкладывать в казахстанскую недвижимость. Но, как известно, по законам рынка, с увеличением спроса цены опять начнут расти. И что мы получим? Если не случится чего-то такого, например, Америку не накроет вторая волна кризиса, то я могу сказать, что до 1 июля 2009 года цены вырастут на 35%. Но американские эксперты утверждают, что все будет о`кей, следовательно, будем надеяться на лучшее», - говорит директор компании UMEX Realty Аскар Мукашев.
14.08.2008
Нурия ХАСАНОВА, www.kursiv.kz